Immobilier logistique et transition écologique : une union de bon augure

L’essor du e-commerce, la surenchère des délais de livraison, l’urbanisation et les questions liées au développement durable challengent le secteur de la logistique qui ne capitalise pas moins de 10 % du PIB de la France. L’Hexagone, doté de trois axes fluvio-maritimes (Méditerranée, Rhône-Saône, Seine et Nord) et de quatre portes internationales (Le Havre, Dunkerque, Marseille, Roissy- Charles de Gaulle), représente une zone stratégique sur la cartographie européenne. Sa logistique, organe vital des flux marchands frontaliers et par-delà, se trouve au service des entreprises, de leurs utilisateurs finaux mais aussi des territoires dans le cadre d’une politique de redynamisation de leurs activités. En parallèle de la stratégie économique, ce nouvel immobilier logistique suit une feuille de route environnementale, notamment à travers la Charte d’engagements réciproques entre l’État et les membres de l’association Afilog, acteurs de l’immobilier logistique, conclue en 2021.

Échanges de vœux solennels

À l’issue de leurs échanges, le gouvernement et les professionnels de l’immobilier logistique ont abouti à une vision commune de l’entrepôt de demain. Cet accord mutuel se compose d’un triptyque d’ambitions de transition écologique, de performances économiques et de réponses concrètes apportées aux territoires quant à leurs besoins respectifs. Lors de cette convention synallagmatique, les entreprises signataires se sont engagées à de la construction bas carbone, la réduction des consommations d’énergie, l’installation de panneaux photovoltaïques, la compensation carbone, la réhabilitation de friches, la réduction des emprises au sol via la densification et l’augmentation des hauteurs bâties. Quant à la contribution de l’État, elle se traduit par la réduction des délais d’instruction, notamment celle du permis de construire, l’établissement d’un inventaire des friches disponibles, l’organisation de conférences régionales sur ces thématiques et la pédagogie apportée sur la réglementation afférente à ces porteurs de projets, notamment avec un “service après vote” et une FAQ officielle. Une alliance des domaines public et privé pour la garantie d’un intérêt commun.

La certification environnementale est devenue le passage obligé de toute nouvelle structure

Verdict des noces de coton

Ces résolutions semblent avoir tenues leurs promesses au vu du bilan des derniers dossiers en date. Dès lors, la certification environnementale est devenue le passage obligé de toute nouvelle structure. Ce sont 90 % de ces sites qui ont bénéficié de l’intervention d’écologues ; neuf entrepôts sur dix ont intégré des panneaux photovoltaïques pour répondre à leurs besoins énergétiques propres ou revendre cette production aux opérateurs ; 60 % des infrastructures se sont implantées sur des friches industrielles ; et huit projets sur dix ont conservé la végétation existante en dehors de l’emprise au sol du bâti et des voiries. Les entrepôts exemplaires pullulent, parmi lesquels figure la messagerie moderne du promoteur Gemfi accompagné de Segro. À Vitrolles, à 15 km de Marseille, l’opération a consisté à transformer une friche industrielle en un programme flambant neuf de bâtiments dédiés à la distribution urbaine. “Concrètement, il s’agit de la revitalisation d’une friche d’une dizaine d’hectares, d’abord par la démolition d’un entrepôt ancien et obsolète, d’une surface de l’ordre de 25 000 mètres carrés, puis par la construction d’une nouvelle plateforme de messagerie à haut niveau de service, en réutilisant au maximum les matériaux issus de l’ancien bâti. Le bâtiment existant était essentiellement constitué de béton et de métal, béton que nous avons pu réutiliser à plus de 95 %, grâce à un tri réalisé sur place par l’entreprise chargée de la déconstruction” explique Laurent Horbette, directeur général de Gicram. En somme, ce projet participe à l’économie circulaire sur les sentiers logistiques et contribue à l’optimisation de la supply chain.

Une alliance à consolider

In fine, un cap supplémentaire reste à franchir. D’une part, le foncier logistique bâti en amont fait figure de parent pauvre, comme le souligne Salvi Cals, directeur général de Panattoni France : “Ces résultats s’appliquent sur les nouveaux projets. Le travail des acteurs de l'immobilier logistique doit maintenant se concentrer sur la remise à niveau du patrimoine logistique existant.” À cet égard, Cécile Tricault, vice-présidente senior de Prologis Europe du Sud  notifie, en parallèle des nouveaux sites certifiés, l’audit mené sur leurs “146 entrepôts afin d’identifier les solutions capables de diminuer les émissions carbones”. D’autre part, l’objectif environnemental collectif mêlé aux particularismes territoriaux donnent sens à l’adage “think global, act local”. Une relation tripartite – entreprises - État – collectivités – permettrait de concilier les opportunités de chacun et d’anticiper l’offre et la demande d’un marché en pleine effervescence, avec 3,7 milliards d’euros investis dans cette classe d’actifs depuis cette année. Ainsi, la transparence du parc logistique régional disponible et la planification des besoins d’entrepôts des entreprises favoriseraient le développement du secteur. L’incommodité de l’un pourrait devenir le terrain de jeu de l’autre. Une zone désaffectée située près des voies ferrées qui représenterait des charges dispendieuses pour la commune, qui ne serait pourvue d’aucune destination et nuirait à l’esthétisme de la ville, pourrait être l’emplacement idoine d’une société locale.

La France qui a pris du retard, par rapport à d’autres protagonistes européens (Allemagne, Autriche, Belgique, Pays-Bas) redouble d’efforts pour développer un immobilier logistique utile, écologique et innovant.

Maureen Nugent