D. Guillot-Tantay (Ydès) : "Les promoteurs ont moins de marge de manœuvre vis-à-vis des constructeurs"

Décideurs. Pourriez-vous présenter le cabinet Ydès ?

Valérie Nicod. Ydès est un cabinet français, créé en 1947, qui originellement était spécialisé dans le conseil d’entreprises et qui a, progressivement, étoffé son spectre de compétences et s’est renforcé au fil du temps, spécialement au cours des dernières années. Nous sommes répartis sur toute la France à travers plusieurs antennes à Lyon, Paris, Avignon et Bourg-en-Bresse. Nous couvrons le droit des affaires essentiellement, avec une activité de conseil et de contentieux. Il existait historiquement une activité de droit immobilier à Paris, couplée à celle du droit des affaires. Lors de mon arrivée comme associée en 2016, j’ai créé le département droit immobilier du bureau de Lyon ce qui a contribué à renforcer cette activité pour tout le cabinet et épaissi le portefeuille existant. À titre personnel, je m’occupe principalement du contentieux en droit immobilier. En 2020, le cabinet a fusionné avec le cabinet Colbert et a ainsi étoffé ce département immobilier puisque grâce à cette fusion, Fabienne Maréchal, associée, nous a rejoints avec ses compétences plus axées en conseil en droit immobilier. L’arrivée de Dorothée Guillot-Tantay en 2022 au bureau de Paris dynamise encore plus notre département qui traite tous les sujets en droit immobilier en ce inclus la gestion d’actifs immobiliers, le droit de la construction, le droit des baux et tout ce qui résulte de la vente immobilière tant en conseil qu’en contentieux.

Fabienne Maréchal. J’ai effectivement rejoint l’aventure Ydès en septembre 2020 lors de la fusion avec le cabinet Colbert. Auparavant, j’ai exercé pendant dix ans la fonction de directeur juridique et risk management dans une importante entreprise à vocation internationale dans laquelle j’avais notamment la charge du parc immobilier : gestion, baux, mises en vente. Chez Colbert, j’intervenais en droit des sociétés et de l’immobilier, mais principalement en qualité de Conseil. Dans ma première vie, j’exerçais dans le notariat, plus précisément sur des sujets immobiliers d’entreprises tertiaire, auprès de clients grands comptes.

Dorothée Guillot-Tantay. J’ai rejoint le cabinet en février 2022. J’avais préalablement exercé au sein de ma propre structure pendant près de dix ans. Ma clientèle est principalement composée de professionnels du secteur et d’utilisateur. J’interviens sur différentes problématiques de conseils en acquisition, ventes et promotions immobilières, construction, baux commerciaux, gestion d’actifs immobiliers et sur des opérations immobilières complexes.

Quelles sont les ambitions du cabinet à court, moyen et long termes ?

V. N. L’arrivée de Dorothée constitue un axe majeur de notre développement, notamment pour ce qui concerne notre bureau parisien. Nous avons l’ambition de développer encore cette activité qui se porte bien et a vocation à poursuivre sa dynamique. Nous avons, en outre, le désir de créer un pôle consacré au droit public et à l’urbanisme pour élargir notre qualification sur le domaine de l’immobilier.

Pourriez-vous nous faire un état des lieux du marché de l’immobilier d’entreprise en France ?

D. G-T. En Île-de-France et depuis le Covid, l’appétence pour l’immobilier tertiaire a diminué. Les grands centres d’affaires proposent des conditions assez favorables pour les preneurs. Facialement, les loyers ne baissent pas fondamentalement mais beaucoup de franchises sont accordées, qui peuvent dans certains cas aller jusqu’à 24 mois de loyer. Pour résumer, le loyer économique baisse quand le facial reste stable. Autre tendance, les preneurs recherchent des locaux dans ce que l’on pourrait appeler des "villages" avec tout à proximité et à portée de main.

"Par définition, quand vous allez au judiciaire, il y a toujours une partie insatisfaite"

Les locaux isolés subissent de plein fouet le changement de comportement des utilisateurs. Depuis la pandémie de Covid-19, le télétravail s’est considérablement renforcé et démocratisé. Cela implique une réorganisation et une optimisation des espaces de bureau. Malgré tout, est-ce que l’on observe une diminution des surfaces pour autant ? Je n’en suis pas certaine. Nous assistons, en réalité, à une transformation de la demande, incluant des salles de détente, de jeux, de sport. Il s’agit donc d’une utilisation différente de l’espace plutôt qu’une réduction. Nous sommes malgré tout sur un marché de plus en plus compliqué par rapport à ce qu’il était avant.

Nous entrons dans un cycle inflationniste, les matières premières flambent… Quelles répercussions sur l’immobilier d’entreprise ?

F. M. Nous y sommes justement confrontés avec un déménagement prévu et des difficultés d’aménagement du fait des retards de livraison de matières premières. Des discussions que l’on a pu avoir avec des intermédiaires, il ressort que pour toutes les ventes en état futur d’achèvement (Vefa), nous assistons à des aménagements de clauses liées à ces difficultés d’approvisionnement. Ces éléments restent difficilement quantifiables ou prévisibles dans le temps. Sur la partie réglementaire et le décret tertiaire, son application va nécessiter une véritable prise en charge par les entreprises concernées par la création de postes dédiés à l’exécution et au respect des obligations résultant de ce décret. Réduire les consommations d’énergie nécessitera des travaux, notamment pour les baux les plus anciens. Une question demeure : qui va prendre en charge ces coûts ?

V. N. Sur le marché de la construction à proprement parler, nous constatons un léger ralentissement des projets, en régions notamment. La crise sanitaire a généré une forme d’attentisme et l’invasion de l’Ukraine a provoqué des retards du fait des difficultés d’approvisionnement soulignées par Fabienne. La question de la renégociation des contrats est particulièrement prégnante en ce moment entre constructeurs et maîtres d’ouvrage. Les prix fluctuent, les durées de validité des devis également, ce qui crée des tensions dans le cadre de constructions nouvelles. D. G-T. Les promoteurs ont de moins en moins de marge de manoeuvre vis-à-vis des constructeurs en ce qui concerne la négociation des prix, ce qui conduit à des négociations compliquées. V. N. Ce qui est frappant tant sur le marché du bail commercial que sur celui de la construction, c’est le constat d’une véritable inversion des tendances. Alors que le marché était régenté par les bailleurs, la donne a été renversée avec des preneurs qui ont désormais un peu plus les coudées franches. De la même manière ce n’est plus le promoteur qui dicte toutes ses conditions. Les constructeurs font très attention aux clauses qui sont imposées, notamment pour ce qui concerne les délais de validité des devis et la nécessité de négociation en fonction de l’évolution des coûts des matières premières.

Le recours à la médiation se fait plus fréquent. Quel rôle pour l’amiable à l’avenir ?

D. G-T. L’engorgement des tribunaux à Paris ou en région parisienne étend les délais, y compris sur des procédures de référés, ce qui est difficilement compréhensible pour les clients. Cet engorgement ainsi que l’aléa judiciaire favorisent les issues amiables et les procédures de médiation.

V. N. Le droit des baux et le droit de la construction sont des domaines d’activité où la médiation revêt beaucoup d’importance et est promise à un développement certain parce que l’on est sur des relations de longue durée qui ont vocation à se poursuivre. Or, seule la médiation peut pacifier les relations et permettre aux parties de continuer à entretenir ces relations contractuelles en évitant les contentieux, au-delà de l’aspect des délais. Il y a également la question des coûts avec l’absence de certitude d’obtenir un article 700 à la hauteur des frais engagés. La médiation a un bel avenir devant elle dans ces contentieux et les magistrats ne sont pas suffisamment convertis mais le législateur tend maintenant à les y obliger. Pour ceux qui ne sont pas encore convertis ou même initiés, les juridictions tendent à plus que fortement inciter, voire enjoignent aux parties d’aller en médiation. Outre les magistrats et juges, ce sont les avocats qui doivent s’emparer de cet outil efficace et vecteur de développement. Loin d’être une menace, la médiation est au contraire un véritable outil qui doit nous permettre de trouver des solutions pérennes et intelligentes avec et pour nos clients.

D. G-T. Par définition, quand vous allez au judiciaire, il y a toujours une partie insatisfaite.

V.N. La médiation permet aux parties de trouver une solution par elles-mêmes et d’être inventives alors que le juge judiciaire est enfermé dans son carcan de solutions données par le Code de commerce ou de procédure et ne peut pas faire oeuvre inventive.

Propos recueillis par la rédaction.