Trois réflexes indispensables pour vos recouvrements de charges de copropriété

L’activité de syndic n’est pas aisée. Parmi les nombreuses tâches qui lui incombent, celles d’entretenir et d’administrer l’immeuble se heurtent parfois à un obstacle de taille, celui du défaut de trésorerie provoqué par la défaillance de certains copropriétaires qui ne paient pas leurs charges. Il est cependant hors de question pour le syndicat de choisir entre renoncer à engager des dépenses nécessaires pour la copropriété ou appeler, au titre de charges exceptionnelles, les fonds manquants auprès des copropriétaires solvables. Dans la mesure où le patrimoine de la copropriété n’est constitué que des charges appelées auprès des copropriétaires, il est primordial de recouvrer les fonds. Pour mener à bien cette mission, le syndic a, à sa disposition, un arsenal juridique qu’il ne doit pas hésiter à utiliser, d’autant plus qu’à défaut de le faire, c’est sa responsabilité professionnelle qu’il engage. Les outils à la disposition du syndic s’articulent autour de trois actions, trois verbes comme autant de réflexes à avoir en matière de recouvrement de charges de copropriété.

Anticiper 

Si malgré un coup de fil courtois, une ou deux relances plus fermes, le copropriétaire débiteur ne règle toujours pas les charges appelées, il est probable qu’il faille anticiper une procédure judiciaire contre ce copropriétaire défaillant. Peu importe la procédure qui sera menée, peu importent les garanties qui pourront être actionnées, rien ne sera possible sans une mise en demeure préalable. La rédaction de cette mise en demeure est importante. De celle-ci dépendra la procédure judiciaire qui s’en suivra. En effet, si le syndic envisage une procédure accélérée, la rédaction de la mise en demeure doit respecter les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et un délai de trente jours doit être laissé au destinataire pour payer.
Le Cabinet Touati La Motte Rouge Avocats maîtrise parfaitement la rédaction de cette mise en demeure, dont la rédaction est le fruit de réflexions menées avec les magistrats en charge de ce contentieux que nous côtoyons quotidiennement dans les dossiers. Notre mise en demeure répond ainsi aux demandes des tribunaux et des cours d’appel.

Dans la mesure où le patrimoine de la copropriété n’est constitué que des charges appelées auprès des copropriétaires, il est primordial de recouvrer les fonds

Anticiper c’est également prévoir l’éventuel décès du copropriétaire défaillant ou la vente de son lot. Fort de la mise en demeure, ou d’une sommation de payer, notre cabinet se charge d’inscrire une hypothèque sur le bien. Ainsi, le syndicat des copropriétaires sera alerté en cas de vente amiable ou forcée et il pourra faire valoir sa créance, d’autant plus si celle-ci est ancienne et ne bénéficie plus du privilège légal. Anticiper, enfin, c’est mettre en place des process internes pour collecter les éléments et pièces nécessaires qui permettront ensuite d’engager les actions judiciaires indispensables. Sans ce travail en amont, il est ensuite plus difficile d’agir.

Poursuivre

La mise en demeure a été adressée au copropriétaire défaillant, les jours passent, et…rien, la dette ne cesse d’augmenter, sans espoir de paiement. Que faire ? Dans ce cas, il n’y a aucune hésitation à avoir, il faut prendre l’initiative d’une procédure judiciaire. Se pose alors la question de la procédure à privilégier. Le choix se fera en fonction de plusieurs critères : le montant dû par le copropriétaire, les pièces justificatives de charges en possession du syndic, les termes de la mise en demeure préalable, et même le lieu géographique de la copropriété qui détermine le juge compétent. Une procédure de conciliation préalable peut, ou doit, selon l’enjeu financier en cause, être envisagée préalablement à toute procédure judiciaire. En fonction de l’ensemble des éléments rappelés, il conviendra de privilégier la procédure de recouvrement de charges devant le tribunal de proximité, devant le tribunal judiciaire au fond, ou encore devant ce second tribunal selon la procédure accélérée au fond. Dans certains cas, l’injonction de payer pourra être envisagée.
Le Cabinet Touati La Motte Rouge Avocats est aguerri à toutes les procédures de recouvrement de charges. Notre expérience nous permet d’adapter notre stratégie et nos demandes en fonction de la juridiction compétente. En effet, et c’est une réalité, les jurisprudences peuvent différer d’une juridiction à l’autre. Notre équipe est ainsi en mesure d’apporter les conseils appropriés à ses clients et de les représenter de façon efficace.

Exécuter

Une fois le jugement obtenu, encore faut-il recouvrer effectivement les fonds. Sauf pour le débiteur d’exécuter spontanément la décision de justice, il reviendra au syndic d’engager les procédures d’exécution forcée avec l’assistance d’un huissier. Ces mesures consistent essentiellement en des saisies, sur compte bancaire le plus souvent. Mais que faire si le copropriétaire est insolvable ? Dans ce cas, nous préconisons d’engager la vente forcée du bien. Forte de l’hypothèque qu’elle a fait inscrire lorsqu’elle a été saisie du dossier, ou de l’hypothèque légale dont le syndicat bénéficie, notre équipe saura mener cette procédure devant le tribunal judiciaire dans l’intérêt du syndicat des copropriétaires, après s’être assurée auprès du syndic que la vente a été autorisée par l’assemblée générale et que la mise à prix a été fixée.

Le cabinet Touati - La Motte Rouge Avocats : au coeur de la proptech et de l’innovation dans le domaine immobilier

Vous simplifier l’accès à des conseils optimisés dans une logique de résultat est notre objectif. Résolument à la pointe du secteur, le cabinet accompagne de nombreuses sociétés et groupes du secteur de l’immobilier (syndics, copropriétés, investisseurs, marchands de biens, administrateurs et gestionnaires des baux locatifs et commerciaux) dans la diversité de leurs problématiques immobilières.

Le cabinet est également réputé pour son approche pluridisciplinaire unique alliant l’expertise IT/nouvelles technologies à l’immobilier et intervient sur de nombreux projets innovants dans le secteur. Ainsi, le pôle IP/IT dirigé par Henri de la Motte Rouge est régulièrement sollicité, aux côtés de l’équipe immobilier, par les acteurs innovants du secteur et de la proptech (grands comptes, franchises d’agence immobilières, éditeurs de logiciel, start-up …). Le cabinet est ainsi intervenu sur des sujets d’innovation très diversifiés (contrats et projets informatiques complexes, immeubles connectés, plateformes proptech innovantes de gestion locative et de colocation, tokenisation des actifs immobiliers via la blockchain, signatures électroniques et automatisation des process, mise en conformité RGPD des acteurs…).

"Notre double expertise sur ces sujets est un vrai plus qui nous permet d’accompagner les acteurs innovants en maîtrisant l’ensemble des aspects réglementaires de leur métier, ce qui fait gagner du temps et permet de mieux anticiper les risques. Nous travaillons de manière très fluide. Il y a beaucoup d’innovations dans ce secteur qui évolue vite. Nous avons à coeur d’apporter notre pierre à l’édifice en fournissant toujours des solutions efficaces et opérationnelles à nos à nos clients." 

Jean-Philippe Touati, Myriam Hertz & Henri de la Motte Rouge