A. Jevakhoff (LLC & Associés) : "Une redéfinition de la politique immobilière et patrimoniale de l'État s'impose"

Décideurs. Quelle est l’opération phare du cabinet sur cette dernière année en matière d’urbanisme ?

Jérôme Lefort. L’activité de notre équipe a été marquée lors de ces deux dernières années par une intervention en matière de sécurisation de dossiers de permis de construire dans le cadre des Jeux olympiques. La taille, la sensibilité et la complexité des dossiers impliquaient une vigilance accrue dans ce dossier que nous avons mené à la satisfaction de nos clients promoteurs. Au-delà de cet exemple, l’activité de l’équipe comporte une activité importante au sein de laquelle la réalisation de missions d’audit de permis de construire constitue le quotidien de l’activité, les opérateurs ayant, plus que jamais, le besoin de sécuriser leurs dossiers dans un environnement de plus en plus complexe et contentieux.

Quels sont les développements envisagés dans votre secteur ?

J. L. La détermination d’une stratégie de développement durable est devenue une composante majeure de la conception des projets immobiliers. Elle suppose un recensement des enjeux et la mise en oeuvre d’une logique à la fois transversale et globale, mais également respectueuse des équilibres financiers. Ces enjeux sont d’abord opérationnels mais nécessitent également d’être traduits juridiquement. Ainsi, nos interventions reposent sur une approche globale prenant en compte l’ensemble des problématiques juridiques : du droit de l’urbanisme au droit de la commande publique en passant par le droit de l’énergie sans omettre les enjeux de l’économie circulaire et du droit de l’environnement.

Quelles sont les nouvelles tendances de l’impact de la transition énergétique sur l’immobilier ?

Justine Bain-Thouverez. On ne peut plus décorréler aujourd’hui les engagements énergétiques de la stratégie des acteurs de l’immobilier qui pour assurer l’attractivité de leurs projets intègrent dans leur stratégie la maîtrise des coûts de l’énergie en circuits courts. Le besoin d’accompagnement de ces acteurs est important, dans le développement de nouvelles stratégies d’investissement permettant tout à la fois de respecter les obligations énergétiques et climatiques applicables, diminuer l’empreinte carbone des bâtiments et d’économiser l’énergie consommée par les occupants, dans un contexte de hausse écrasante des prix des énergies. Notre accompagnement consiste alors à transformer la contrainte réglementaire en opportunités tant énergétiques qu’économiques, en faisant ressortir les bénéfices des projets de transition énergétique et écologique dans des modèles d’affaires pertinents qui combinent les exigences d’efficacité énergétique et de production d’énergies renouvelables afin que les revenus permettent d’amortir l’investissement initial dans une logique de coût global.

Pouvez-vous expliciter l’expression "modèles d’affaires" à laquelle vous faites référence ?

J. B.-T. Nous accompagnons les promoteurs, constructeurs et investisseurs dans la conception et la réalisation de nouveaux modèles contractuels, comportant en eux des enjeux puissants de développement immobilier, dans une double logique de stricte maîtrise des coûts et de valorisation patrimoniale. Notre approche est globale, de la maîtrise des risques (crédit, construction, exploitation-maintenance, performance, etc.) pour sécuriser les investissements énergétiques sur des durées nécessairement longues, en passant par la gestion au quotidien des enjeux qui apparaissent à toutes les étapes de développement de ce type de projets, en allant enfin jusqu’à la création de valeur. Certaines problématiques juridiques ne sont pas nouvelles, elles portent souvent néanmoins de nouveaux enjeux et impliquent par ailleurs une nouvelle grille de lecture pour les professionnels de l’immobilier.

"La détermination d’une stratégie de développement durable est devenue une composante majeure"

Quelles sont les évolutions en matière de valorisation des biens propriété des personnes publiques ?

Alexandre Jevakhoff. Globalement, la valorisation des biens propriété des personnes publiques devient de plus en plus complexe.
Du côté de l’État, le modèle de l’optimisation financière – on vend tout ce qui est possible, et seul compte le meilleur prix de vente – a vécu. Une redéfinition de la politique immobilière et patrimoniale de l’État s’impose donc. Quant aux collectivités territoriales, directement ou au travers de leurs opérateurs, leur contexte s’avère presque contradictoire entre des missions, plus nombreuses et plus lourdes, et des moyens, juridiques et financiers, soumis à des contraintes sans cesse renforcées.
Face à ces complexités, tous les acteurs cherchent des solutions juridiques et financières nouvelles qui, de plus en plus, découplent la propriété d’un bien de son exploitation.

Dans ce contexte, comment permettre aux personnes publiques d’appréhender ces enjeux de manière sécurisée ?

A. J. Vous avez raison d’insister sur la sécurité des opérations qui, plus que jamais dans le contexte que je viens de décrire, apparaît comme "la mère des batailles". La première des sécurités suppose la définition des objectifs. Il s’agit simplement de savoir où l’on va, et comment.
La deuxième sécurité découle de la première. Quand une personne publique engage une opération concernant un bien, elle doit l’accompagner d’une analyse de tous les risques ainsi générés, en les hiérarchisant. Certains risques sont faciles à identifier, d’autres moins, notamment lorsque l’on choisit un montage juridico-financier original ou fréquemment contesté.

Ces difficultés ne doivent pas "chasser" ces risques, ni faire renoncer à des solutions innovantes dans lesquelles les acteurs privés apportent leur savoir- faire aux personnes publiques. Mais pour permettre aux uns et aux autres de se comprendre, de parler en confiance dans la durée, il faut une bonne appréhension des enjeux respectifs, une connaissance des modes opératoires et la dose d’imagination nécessaire.
C’est ici que je souhaite apporter au cabinet LLC & Associés mon expérience de la sphère publique, au bénéfice notamment d’acteurs privés.

Propos recueillis par la rédaction