S. Ingold (Gouache Avocats) : "Nos outils optimisent le coût des emplacements"

Décideurs. Quelles sont les tendances du marché ?

Stéphane Ingold. Les abandons de loyers Covid, les difficultés de certains secteurs d’activité et de certaines typologies d’emplacement liées à la crise sanitaire et aux mesures administratives subséquentes, pèsent à la baisse sur les valeurs locatives. La conjoncture ouvre pour les utilisateurs de surfaces commerciales des perspectives de réduction du coût d’utilisation : renégociations, révisions légales, renouvellements. Les défauts de paiement des preneurs génèrent un contentieux de paiement et de loyers nourri. Les difficultés de certains utilisateurs sont nombreuses, notamment celles liées aux nouveaux modes de consommation à délivrer (ubérisation des achats), ce qui les pousse à rechercher des économies et à restructurer leurs parcs. L’ouverture de procédure préventive ou collective (mandats ad hoc, sauvegardes, redressements ou liquidations) entraîne de nouvelles négociations (post-Covid) et une redistribution significative d’emplacements commerciaux.
Les réglementations, notamment en matière environnementale (décret tertiaire), génèrent des charges refacturables complémentaires, pèsent sur les activités, et obligent les parties à mieux communiquer.

Quelle est votre approche pour répondre à ces sujets ?

Elle est pragmatique. Dès 2018, notre équipe "immobilier, baux commerciaux, et fonds de commerce" a mis en place des outils innovants, tournés vers le besoin des utilisateurs. Ces outils numériques permettent de traiter toutes les étapes de la vie du bail pour optimiser le coût des emplacements et faciliter leur gestion immobilière. Ces outils se révèlent particulièrement efficaces pour faire face aux tendances actuelles du marché.

Comment agissez-vous donc pour faire profiter aux preneurs de la tendance à la baisse des valeurs locatives ?

De façon générale, les utilisateurs se limitent à négocier le loyer à la prise d’effet du bail. Ils ne le négocient pas suffisamment au cours de la vie du bail et n’anticipent pas assez les renouvellements :
- par manque d’information sur les fenêtres de tir offertes par la loi pour les révisions ;
- par défaut d’organisation logicielle de la gestion des échéances des baux ;
- du fait de la difficulté à connaître la valeur locative code de commerce : le manque de références, le coût de l’accès aux expertises et la lenteur d’accès aux références.
Nous avons souhaité rendre accessible à moindre coût la valeur locative code de commerce, laquelle est distincte de la valeur locative des commercialisateurs (la valeur marché qui correspond à des locaux libres de toute occupation), et aider nos clients à obtenir des économies de loyer sans attendre le renouvellement. Le cabinet a ainsi créé le "testeur de loyers". Les preneurs peuvent gratuitement sur notre site internet interroger la base de données de notre expert partenaire, le cabinet Colomer Expertises. L’outil fournit une fourchette de valeurs locatives, en vue d’évaluer pour l’internaute l’opportunité financière d’engager une action en vue de faire baisser de loyer. Le preneur peut ainsi :
- obtenir un éclairage rapide alors que le marché est opaque ;
- limiter le coût d’accès à l’information ;
- obtenir une économie de loyer.
Il peut ensuite faire vérifier le résultat du testeur par l’expert dans le cadre d’un avis signé sur la valeur locative et notre cabinet l’accompagnera pour formaliser la demande de révision selon le bon timing. Il importe, en période de crise ou de tendance baissière, de prendre date, le loyer du bail révisé commençant à courir à compter de la date de la demande de révision. Il s’agit de ne pas passer à côté d’une opportunité de baisse, et donc d’économie.

"Dans le cadre du développement et de la vie des enseignes, nous mettons en place une gestion locative dynamique du parc des baux"

Vous insistez sur le "bon timing" d’une action. Comment agissez-vous concrètement pour maîtriser les échéances ?

Il est primordial en effet que les utilisateurs de surfaces commerciales prennent les bonnes mesures, ne subissent pas les décisions des bailleurs et mettent en place les actions destinées à optimiser le coût de leur emplacement. Pour les y aider, notre équipe propose une gestion locative dynamique externalisée des parcs de baux. Il s’agit d’anticiper les événements immobiliers décisifs et ainsi d’éviter des coûts inutiles.
Nous offrons aux preneurs un dispositif de gestion (nous nous appuyons sur un logiciel dédié) permettant de :
- maîtriser et anticiper les échéances clés des baux (période triennale, renouvellement du bail, révision du loyer, étalement d’arriérés de loyers) ;
- ne pas manquer les occasions d’obtenir des éventuelles baisses de loyer,
- contrôler l’application par le bailleur des clauses d’indexation ;
- contrôler que le bailleur procède aux régularisations annuelles des charges (ou redditions locatives).

Justement concernant les charges, comment votre assistance se concrétise- t-elle ?

Comme pour les autres problématiques du marché actuel, nous oeuvrons avec pédagogie. Notre équipe sensibilise les preneurs sur les leviers dont ils disposent pour limiter le coût des charges refacturées par les bailleurs et contrôler les refacturations. Lors de la conclusion du bail, notre cabinet veille aux éventuels excès des bailleurs, notamment ceux qui, malgré la réforme (loi Pinel du 18 juin 2014 et décret d’application du 3 novembre 2014), imposent des listes transférant l’intégralité des charges aux locataires. Dans le cas d’un renouvellement, notre cabinet veille à ce que le bailleur n’en profite pas pour imposer de nouvelles charges en prétextant la nécessité de mettre le bail en conformité avec la loi Pinel. Au cours de la vie du bail, une vigilance particulière doit être apportée à la refacturation, notamment lors des régularisations. Les bailleurs et/ou leurs gestionnaires commettent régulièrement des erreurs. Notre équipe travaille en partenariat avec une société de business performance, spécialisée dans la chasse de coûts. Cette dernière vérifie les erreurs de calcul. Notre équipe vérifie la licéité des charges refacturées et sollicite le remboursement des trop-perçus. Nous agissions dans le cadre de forfaits plafonnés, en tenant compte du résultat obtenu.

Votre approche forfaitaire est-elle adaptée ? Vous permet-elle de répondre aux multiples besoins de votre clientèle ?

Le cabinet propose des services packagés en ligne pour contester l’exigibilité des loyers Covid, négocier les remises de loyer, faire face à un commandement de payer, ou obtenir un avis de valeur locative signé dans un court délai. Ces services forfaitisés répondent aux attentes de la clientèle, surtout en période de crise. Gouache Avocats est un cabinet de spécialistes. Nous participons à la création de la doctrine. Nos argumentations en matière de loyers Covid, élaborées avec Martine Béhar-Touchais, professeur à la Sorbonne, et membre du cabinet, nous ont permis de dénouer plusieurs centaines de dossiers à l’amiable ou devant le juge.

Propos recueillis par la rédaction