Afin d’accélérer la transition écologique du secteur du bâtiment, le label ISR (pour Investissement socialement responsable) a été étendu aux fonds immobiliers en octobre 2020. Une manière pour les investisseurs de réaliser des placements à impact tout en bénéficiant de perspectives de performance intéressantes. Le succès est au rendez-vous : fin 2021, on comptait déjà 54 fonds labellisés. Décryptage d’un phénomène qui prend de l’ampleur.
ISR : ainsi fonds, fonds, fonds…
Selon le rapport "Observatoire des pratiques de labellisation de fonds ISR en immobilier", publié en avril 2022 par l’Association française de sociétés de placement en immobilier (Aspim), l’Observatoire de l’immobilier durable (OID) et Novethic, 42 fonds ont été labellisés en 2021, portés par 28 sociétés de gestion. Au total, 24% du marché global des Fonds immobilier alternatifs (FIA) sont certifiés ISR fin 2021, soit quatre fois plus en un an. Une lame de fonds pleine de promesse pour Véronique Donnadieu, déléguée générale de l’Aspim : "Cette première année de labellisation ISR des fonds immobiliers se conclut par un bilan et des retours d’expérience très positifs. L’Aspim se réjouit du nombre croissant de labellisations qui se traduit par une appropriation des enjeux ESG à toutes les échelles des sociétés de gestion, et fédère les équipes en interne autour de l’ISR." Un succès qui devrait en faire un outil de référence au niveau européen et influencer les propositions qui alimenteront la déclinaison immobilière de l’écolabel européen.
Best-in-progress VS Best-in-class
La quasi-totalité des fonds – 98 % de la capitalisation – applique une approche best-in-progress, en se positionnant sur l’amélioration dans le temps des actifs par rapport à une note seuil ESG définie selon plusieurs critères. Seuls sept d’entre eux ont opté pour une approche best-in-class qui vise à maintenir la performance d’actifs dont la note est déjà au-dessus du seuil fixé. "Lorsque l’on sait que l’enjeu de la transition écologique réside principalement dans l’amélioration du parc existant, c’est donc une dynamique vertueuse", se félicitent les auteurs du rapport. En revanche les politiques d’exclusion, largement répandues dans les milieux financiers traditionnels, consistant à éviter certains types d’investissements sont encore relativement peu usitées. "Des approches spécifiques à l’immobilier comme l’exclusion d’actifs selon leur classe de DPE commencent toutefois à voir le jour", souligne l’étude.
Retours d’expérience
Les premiers retours d’expériences des fonds qui se sont lancés dès 2020 permettent déjà de livrer quelques enseignements et bonnes pratiques. La première consiste à ne pas trop multiplier les critères constituant les grilles d’évaluation ESG afin de pouvoir identifier facilement les axes d’amélioration de note et les expliquer aux parties prenantes. Par ailleurs, il apparaît d’allouer des ressources humaines dédiées, notamment pour les fonds engagés sur un portefeuille important d’actifs. Ainsi, pour la plupart des sociétés de gestion, la labellisation ISR a entraîné la création d’un ETP (Emploi Temps Plein) entièrement dédié à la mise en œuvre du plan d’action.
Par ailleurs, si les auteurs de l’étude saluent la montée en puissance de la labellisation ISR, sa réplicabilité, son potentiel d’outils de communication à impact, la mobilisation des acteurs, ou encore l’amélioration de la gouvernance des sociétés de gestion, ils mettent en évidence quelques axes d’amélioration. Et d’énumérer un manque de comparabilité entre les notes ESG des fonds, un cycle de labellisation de trois ans peu adapté à la temporalité de certains gros projets, ainsi qu’une fiabilité et une transparence des données encore trop limitées, et une trop grande place laissée à l’interprétation des auditeurs.
Un édifice encore en construction donc, mais dont la plupart des acteurs sont convaincus qu’il constituera demain, la maison commune de tous les fonds.
Antoine Morlighem
