V. Gallo-Alvarez (abrdn) : "Nous vivons de véritables changements structurels dans notre manière de vivre et de travailler"

Décideurs. Pourriez-vous présenter abrdn?

L’histoire d’ abrdn est riche et résulte de la fusion de deux sociétés de gestion d’actifs. abrdn est une société de multigestion d’actifs dont l’immobilier ne constitue qu’une petite partie. On peut classifier la gestion avec les marchés publics (actions, obligations, etc.) ainsi que les marchés privés dont l’immobilier. abrdn a vécu quelques changements ces dernières années, mais s’obstine à comprendre les besoins et les questions de ses clients et s’efforce de leur apporter des réponses grâce à sa couverture mondiale et multisectorielle.

Quelle est l’empreinte immobilière d’ abrdn en France ?

En France, nous sommes douze collaborateurs avec une partie responsable des transactions et gestion du portefeuille immobilier en France, et une partie responsable de la gestion des fonds paneuropéens : 900 millions d’euros de portefeuille en France pour le compte de fonds, soit des fonds paneuropéens discrétionnaires, soit des comptes séparés ou spécialisés. Pour vous donner une idée, 40 % sont investis en bureaux, 25 % en résidentiel, 18 % en logistique, 17 % en retail. Nous n’avons pas de montant spécifique par marché ou par bureau car cela dépend des allocations et des fonds. On préfère se concentrer sur les secteurs plutôt que sur les pays. Le bureau de Paris se focalise sur différentes stratégies : core, core+ plus, value-add et résidentiel.

Et dans le monde ?

En matière d’immobilier, abrdn compte environ 60 milliards d’euros sous gestion et compte 300 professionnels qui œuvrent à travers 30 antennes. Nous gérons un peu plus de 1 300 immeubles dans le monde pour la partie real assets. Concernant l’immobilier, nous sommes particulièrement focalisés sur la recherche avec notre pôle abrdn Research Institute qui étudie les différentes classes d’actifs. Les différentes branches du groupe nous permettent de structurer nos choix, au service de nos clients. Nous vivons de véritables changements structurels dans notre manière de vivre et de travailler et sommes conscients de ces évolutions comme du rôle que l’on doit jouer.

"Dix ans plus tôt, le résidentiel constituait un secteur moins porteur et sa résilience, notamment en temps de pandémie, a contribué à séduire les investisseurs"

En quoi consiste votre rôle justement ?

Nous essayons de trouver des solutions pour les investisseurs à travers les 30 fonds que l’on gère pour compte de tiers, discrétionnaires ou non discrétionnaires. Notre rôle réside dans l’identification des thématiques qui vont permettre de maximiser les performances de ces fonds. Aujourd’hui, 75 % de notre portefeuille a surperformé.

Qu’en est-il de votre volume de transactions ?

L’année dernière notre volume d’investissement a atteint 6,3 milliards d’euros, soit 27 % de plus qu’en 2020. Malgré les défis, les bouleversements de ces derniers mois, nos équipes ont détecté des opérations de création de valeur dont 40 % en Europe et sur trois secteurs dominants : le résidentiel, la logistique et les actifs alternatifs (hôtels, data centers, senior living, healthcare…). Nous commençons petit à petit à nous intéresser à de nouveaux marchés. Notre présence résidentielle est importante et nous permet de figurer parmi les dix plus grands gérants dans le secteur, sur ce segment, en Europe.

Est-ce une nouveauté ?

Nous avons un historique assez important sur le segment résidentiel avec des premiers investissements en Allemagne il y a six ans. De là, nous avons intensifié notre présence sur ce marché en Europe avec des opérations en Espagne, aux Pays Bas et dans les pays nordiques. Dix ans plus tôt, le résidentiel constituait un secteur moins porteur et sa résilience, notamment en temps de pandémie, a contribué à séduire les investisseurs.

Quels sont vos critères d’investissement ?

La notion de développement durable est extrêmement importante et constitue l’un des piliers des stratégies d’investissement de tout le groupe, au-delà de l’immobilier. Les immeubles, dans leur empreinte physique, endossent une responsabilité environnementale, ce qui conduit à repenser tous nos process. Nous développons des outils internes qui nous permettent de définir les caractéristiques ESG de nos produits et de ceux que l’on convoite. Notre stratégie revêt un critère incontournable : le long terme. Nous nous assurons que chaque actif que l’on détient ou que l’on acquiert déploie des caractéristiques que nos locataires vont exiger dans le futur à travers les services environnants, les espaces de travail et bien sûr l’ESG. En parallèle, nous menons une stratégie de décarbonation d’ampleur et commençons un travail sur le changement climatique et l’impact de nos immeubles.

"Notre ambition se manifeste à travers deux axes : l’investissement responsable et la gestion durable"

La crise sanitaire a-t-elle modifié votre stratégie d’investissement ?

Elle a été l’objet de nombreuses discussions en interne et avec nos clients, ce qui a donné lieu à de nombreuses interrogations : est-ce la fin du bureau ou juste un changement structurel ? On observe que le marché va poursuivre son développement à l’aune de ces nouveaux éléments culturels, physiques ou de conception urbaine. Ce qui se passe à Londres ne se produit pas, à l’identique, à Paris. L’évolution, selon nous, va se jouer dans les exigences des locataires en matière de critères ESG. Par conséquent, nous devrions assister à une dichotomie entre deux parties du marché : le prime et un marché plus secondaire, de qualité moyenne. Nous n’avons et n’allons pas stopper nos acquisitions d’immeubles de bureaux, mais serons plus attentifs à leurs aspects ESG, aux prestations et à la création de valeur qu’ils sont en mesure d’offrir. Un changement de thématique a eu lieu avec 80 % de notre activité de 2021 consacrée au résidentiel, à la logistique et aux actifs alternatifs. Nous avons suivi ces évolutions sans pour autant abandonner le bureau.

Quelles sont vos ambitions à court, moyen et long termes ?

Notre ambition se manifeste à travers deux axes : l’investissement responsable et la gestion durable. Notre stratégie se développe exclusivement autour de l’idée d’investir et d’adapter nos immeubles à cette nécessité environnementale et aux changements sociétaux structurels portés par le télétravail ou le e-commerce.

Propos recueillis par Alban Castres