J-L. Barthet (MIDI 2i) : "Nous souhaitons diversifier nos investissements dans le résidentiel"

Décideurs. Que représente MIDI 2i aujourd’hui ?

Jean-Luc Barthet. MIDI 2i, filiale du groupe BPCE créée il y a 15 ans à l’initiative de la Caisse Epargne de Midi-Pyrénées, gère quinze fonds d’investissement dont les actionnaires sont majoritairement des établissements bancaires du groupe BPCE. Nous avons un patrimoine sous gestion évalué à 1 milliard d’euros. Il génère annuellement 52 millions d’euros de loyers et totalise 430 000 mètres carrés, répartis entre le commerce (43 %), les bureaux (43 %), l’hôtellerie (10 %) et des actifs de diversification incluant le résidentiel. Nous sommes investis en tertiaire dans les plus grandes agglomérations françaises, à l’exception de Strasbourg où nous n’avons pas encore eu l’opportunité de concrétiser de dossiers. En commerce, notre empreinte géographique se concentre surtout dans le Grand Sud et le Grand Ouest avec quelques opérations complémentaires dans les Hauts de France.

Près de deux ans après votre nomination à la direction générale de MIDI 2i, quel bilan tirez-vous ?

Jusqu’en 2019, nous gérions des véhicules pour le compte d’institutionnels. Nous avons entamé un virage stratégique en ciblant les clients de nos clients : les particuliers. Nous avons ainsi lancé en décembre 2019 la SCPI Aedificis. Commercialisée exclusivement dans un premier temps auprès des clients de la Caisse d’Epargne de Midi-Pyrénées, elle devrait réaliser une collecte de 30 M€ cette année. Nous sommes en ligne avec notre plan de marche malgré la suspension des souscriptions durant les deux mois du premier confinement. A partir de 2021, nous élargirons la distribution du véhicule à d’autres établissements bancaires du groupe BPCE. Cette évolution s’accompagnera par le développement de nouveaux métiers comme l’animation de la distribution dès 2021 et le marketing dans un deuxième temps.

Sur le volet institutionnel, 5 foncières régionales restent en cours de déploiement sur le segment des bureaux, ainsi que notre foncière institutionnelle bureaux-commerces « Midi Foncière 4 ». Enfin, nous souhaitons diversifier nos investissements dans le résidentiel. Nous avons noué cette année un partenariat avec Primonial REIM, in’li et Pro BTP pour investir dans le logement intermédiaire dans le Grand Paris. Et nous envisageons de créer un fonds dédié au résidentiel en 2021.

"A date, la Covid-19 a impacté notre taux de recouvrement en 2020 à hauteur de 5 % environ" 

Comment la crise sanitaire a-t-elle impacté votre activité en 2020 ?

Nous avons maintenu notre activité grâce au télétravail et nos collaborateurs se sont mobilisés pour faire face aux défis posés par la crise sanitaire. Le recouvrement des loyers a constitué le principal enjeu, essentiellement dans le secteur des commerces. Nous avons décidé d’attendre la sortie du premier confinement pour négocier avec les preneurs au cas par cas, sur des mesures d’accompagnement. Nous avons adopté la même approche lors de ce deuxième confinement. A date, la Covid-19 a impacté notre taux de recouvrement en 2020 à hauteur de 5 % environ.

Notre deuxième priorité pendant cette crise sanitaire a été de maintenir le rythme d’investissement projeté en début d’exercice. Nous avons dû décaler des opérations, voire en ajourner ou annuler certaines car la prime de risque locative a évolué entre le début de l’année et aujourd’hui. Nous avons néanmoins investi 150 millions d’euros, principalement en bureaux. Au final, le volume d’investissement sera inférieur de 10 à 15 % par rapport à nos prévisions. Nous avons toutefois réussi à placer dans de bonnes conditions les 30 millions d’euros collectés pour le compte de notre SCPI. Enfin, les arbitrages ont constitué le troisième grand enjeu pour MIDI 2i au cours de ces derniers mois. Le volume d’actifs cédés en 2020 sera en ligne avec nos prévisions, même si les actifs arbitrés n’ont pas été nécessairement ceux identifiés en début d’exercice. Nous avons toutefois arbitré une vingtaine de millions d’euros dans d’excellentes conditions. Le volume de cessions sera plus important dans les années à venir, de l’ordre de 75 à 80 M€ par an, en lien notamment avec la fin de vie de nos premiers fonds institutionnels Midi Foncière 2 et Midi Foncière 3.

Quels premiers enseignements tirez-vous de la crise sanitaire dans le commerce et l’hôtellerie ?

Cette crise a été un accélérateur de tendances que nous avions déjà constatées mais qui se diffusaient progressivement dans le temps. Le e-commerce fait désormais pleinement partie du marché du commerce et les enseignes qui n’ont pas pris ce virage doivent s’attendre à connaître de grandes difficultés dans les prochaines années. Nous avions ralenti nos investissements dans cette classe d’actifs ces dernières années et nous allons prendre le temps d’analyser le marché pour choisir le ou les bons segments à privilégier à l’avenir. Ce ne sera donc pas une priorité dans nos investissements en 2021. Nous pourrons néanmoins utiliser notre savoir-faire dans le domaine pour saisir les éventuelles opportunités qui se présenteront. En hôtellerie, nous sommes principalement exposés indirectement via des prises de participation dans des fonds dédiés. Nous allons aussi observer les évolutions du marché sur 2021. A moyen terme, nous sommes convaincus de la résilience du secteur.

"Nous allons poursuivre notre politique d’investissement privilégiant les VEFA pré-commercialisées sur des immeubles de bureaux bénéficiant des dernières normes et technologies"

Comment analysez-vous le secteur des bureaux ?

Le télétravail n’entraînera pas nécessairement une chute drastique de la consommation des mètres carrés dans les bureaux. L’entreprise joue un rôle social fondamental et les collaborateurs en règle générale le réclame. Le deuxième confinement a particulièrement mis en lumière cette dimension. A contrario, la conception des bureaux va évoluer laissant place à d’avantage d’espaces collaboratifs et de partage au détriment d’espaces de travail cloisonnés. Nous sommes convaincus de la résilience de cette classe d’actifs et allons donc poursuivre notre politique d’investissement privilégiant les VEFA pré-commercialisées sur des immeubles bénéficiant des dernières normes et technologies. Cette crise montre l’importance des fondamentaux dans l’immobilier et notamment l’emplacement. Si des opportunités intéressantes d’acquisitions d’immeubles existants situés dans des emplacements « prime » se présentent, nous les saisirons, même si nous devons envisager des travaux de restructuration.

Quid du résidentiel et des autres classes d’actifs ?

Le résidentiel a démontré sa résilience au cours des derniers mois. Nous envisageons donc de nous positionner sur cette classe d’actifs dès 2021. Nous étudions également de possibles diversifications dans d’autres classes d’actifs ou sur d’autres supports comme les Energies Renouvelables pour lesquelles nous avons créé le fonds Midi Energy en 2019.

Quelles sont les ambitions de MIDI 2i à court et moyen termes ?

Notre enjeu est de pérenniser notre modèle économique. Cela passera notamment par le développement de notre SCPI avec une collecte annuelle de 60 millions d’euros par an d’ici 3 ans pour un volume d’actifs sous gestion d’environ 200 millions d’euros. En parallèle, nous poursuivrons l’accompagnement de nos clients institutionnels dans le placement de leurs fonds propres en nous adaptant à leurs demandes et aux évolutions des marchés immobiliers.

Propos recueillis par François Perrigault