P. Rosio (Foncière Inea) : "Les marchés régionaux montrent encore une fois leur résilience"

Décideurs. Comment ont évolué ces derniers mois les marchés régionaux locatifs auxquels Foncière Inea est exposée ?

Philippe Rosio. Nous aurons de la visibilité lorsque les études de marchés à fin septembre auront été publiées. Nous anticipons toutefois un recul de la demande placée de l’ordre de 40 % dans les métropoles régionales. Ceci dit, Foncière Inea continue à signer des baux dans de bonnes conditions depuis le mois de mars. Nous enregistrons moins de visites mais elles sont davantage qualifiées car les prospects, qu’ils soient PME ou grands comptes, savent exactement ce qu’ils veulent. Les délais de commercialisation peuvent se rallonger mais les valeurs locatives des nouveaux baux signés par notre foncière depuis mars sont en ligne avec nos prévisions et nous n’avons pas constaté d’évolutions excessives des mesures d’accompagnement. Cette tendance est valable dans toutes les métropoles régionales où nous sommes présents, y compris Toulouse. Le volume d’offre immédiatement disponible est quant à lui en progression dans les marchés régionaux mais les immeubles neufs, actifs constituant le patrimoine de Foncière Inea, restent minoritaires. Notre SIIC investit uniquement en bureaux, ce qui a limité le nombre de demandes de nos locataires pendant le confinement. Sur les neuf premiers mois de l’année, notre taux d’encaissement des loyers a atteint 99 %.

Comment le télétravail pourrait-il impacter votre activité à moyen terme ?

Nos immeubles sont neufs et font entre deux et cinq étages. Facilement accessibles, ils sont divisibles, offrent des capacités modulaires en termes de densité et sont faciles à reconfigurer. Notre patrimoine est donc adapté pour l’aménagement de nouveaux espaces de communication. Ces derniers, qui vont de plus en plus se développer pour favoriser le bien-être au travail, compenseront les absences liées au télétravail.

"Nos convictions datent d’une quinze d’années et elles sont renforcées par la période que nous traversons actuellement"

Quel est l’état de santé des marchés régionaux à l’investissement ?

Selon une récente étude de JLL couvrant les neuf premiers mois de l’année, 5,4 Mds€ ont été investis en immobilier d’entreprise en régions, en retrait de 5 % sur un an contre une chute de 22 % sur la même période pour le marché français dans sa globalité. Les marchés régionaux montrent encore une fois leur résilience pendant cette crise. Le nombre de transactions tertiaires restent quant à lui stables, tout comme le taux de rendement prime à 3,35 % à Lyon. Les immeubles bien localisés avec des engagements locatifs de long terme demeurent recherchés.

Comment évolue votre stratégie d’investissement dans ces conditions ?

Nos convictions datent d’une quinze d’années et elles sont renforcées par la période que nous traversons actuellement. La crise sanitaire et économique accélère des mutations déjà en cours. Nous allons assister, selon moi, à une synthèse entre les expériences passées comme l’open space, celles présentes à l’image du flex office et celles futures tel que le coworking. L’enjeu majeur sera le bien-être au travail. En parallèle, les normes environnementales deviennent de plus en plus importantes. Foncière Inea investit uniquement dans des immeubles verts. Nous sommes d’ailleurs le premier propriétaire immobilier d’ensembles tertiaires en bois.  Cette préoccupation en matière de développement durable se matérialise aussi par le green loan de 105 M€ signé cet été avec LCL. Il est dédié au financement de l’acquisition d’immeubles de bureaux neufs verts en régions ayant un impact positif en termes énergétiques et d’émission carbone. Le dispositif comporte un mécanisme de réduction de la marge appliquée par les banques dans le cas de maintien de performances énergétiques et carbone dans le temps en ligne avec la taxonomie européenne. Dans notre portefeuille d’opérations en cours de construction, plusieurs immeubles de bureaux qui seront livrés sur les deux prochaines années atteindront ces critères, notamment le respect du label E+C-. Dans ces conditions, nous allons donc continuer à investir en blanc dans des produits tertiaires dont la taille unitaire oscille entre 20 et 50 M€. D’un point de vue géographique, nous resterons axés sur les grandes métropoles régionales en faisant preuve de pragmatisme avec un effet de levier moyen de 40 %.

"Nous maintenons notre guidance de rentabilité"

Voyez-vous enfin la "valeur verte" se matérialiser ?

Nous nous inscrivons dans le mouvement d’un immobilier responsable et durable depuis plusieurs années. L’entrée en vigueur du décret tertiaire va permettre de quantifier la proportion du parc de bureaux qui, sans être obsolète, nécessitera d’importants travaux d’amélioration énergétique. Avec notre patrimoine constitué exclusivement d’immeuble de bureaux neufs durables, nous nous inscrivons à l’opposé de ces actifs. Une barrière à l’entrée va prochainement se matérialiser et, à l’évidence, un ensemble tertiaire neuf verra sa valeur se bonifier avec le temps.

Quelles sont vos perspectives pour les mois à venir ?

Nous maintenons notre guidance de rentabilité avec une croissance du résultat net récurrent de 15 % par an sur la période 2018-2021 et de taille, à savoir l’atteinte d’un patrimoine d’une valeur d’1 Md€ d’ici fin 2021. Le patrimoine livré et en cours de construction de Foncière Inea a atteint la valeur vénale droits compris de 916 M€ au 30 juin.

Propos recueillis par François Perrigault