C. Duclert (Iroko) : "Nous avons la conviction de pouvoir devenir un acteur de référence du marché des SCPI d’ici 2027"

Décideurs. Quelle est la genèse d’Iroko ?

C. Duclert. Iroko est née de notre rencontre il y a quelques années avec Gautier Delabrousse-Mayoux, ancien CEO d’Effilab, une agence de marketing digital. Nous travaillions dans les mêmes locaux et avons décidé de lancer une nouvelle SCPI généraliste digitale, sans frais d’entrée (contre 10 % en moyenne sur le marché) et engagée à améliorer son bilan énergétique et social. Iroko, société de gestion qui va porter la SCPI, a obtenu son agrément par l'Autorité des marchés financiers en juin dernier. Et nous attendons le visa pour le fonds dans quelques jours.

Quel sera le nom de cette nouvelle SCPI ?

Elle sera baptisée Iroko ZEN. Nous travaillons avec la société Ethiket pour définir des objectifs ambitieux en matière d’ISR. Le zéro émission nette reste pour nous l’ambition principale à long terme, mais il est important pour nous de baliser le chemin et d’intégrer toute la chaîne immobilière et notamment le locataire dans notre action. Pour donner des moyens à cette approche, nous avons intégré statutairement à Iroko ZEN le fait de prendre un cinquième de la performance d’un investissement au-delà de 5 % pour améliorer la qualité ESG de nos bâtiments.

Quelles seront les prochaines étapes de développement ?

Nous allons apporter d’emblée 2 M€ à la SCPI avec le soutien de LO Capital, family office également actionnaire d’Iroko, pour acheter trois premiers actifs. La collecte sera alors ouverte uniquement en parrainage et sur liste d’attente. L’idée est de faire entrer de nouveaux épargnants au fur et à mesure de notre capacité à très bien investir et ainsi de privilégier la performance. A moyen terme, nous ouvrirons plus largement la SCPI et souhaitons rapidement concrétiser notre ambition européenne avec de premières acquisition en Allemagne.

"Nous ciblons des actifs logistiques, des locaux d’activités, des bureaux et des commerces avec un profil de risques core / core +"

Comment assurerez-vous la liquidité nécessaire pour faire face aux éventuels retraits ?

Comme les autres SCPI, nous sommes encadrés par un cadre réglementaire qui intègre l’organisation de la bonne sortie de nos associés. Concrètement, nous ne pouvons faire entrer un nouvel associé que si nous faisons sortir ceux qui le souhaite. Ce mécanisme a fait ces preuves depuis longtemps et permet à un associé de sortir en quelques semaines son épargne. L’horizon conseillé d’investissement est de 7 ans et si un porteur de part décide de sortir moins de trois ans après sa souscription, il devra s’acquitter d’une pénalité de 5 % du montant du retrait.

Quelles sont les grandes lignes de votre stratégie d’investissement ?

Nous ciblons des actifs logistiques, des locaux d’activités, des bureaux et des commerces avec un profil de risques core / core +. Dans un premier temps, nous constituerons un stock d’immeubles sécurisés pour servir un rendement régulier puis nous élargirons nos recherches à des sujets nécessitant une transformation pour être en ligne avec nos ambitions ISR. Nous ciblerons la France entière avec un focus sur les régions. Nous pourrons également avoir 30 % de notre portefeuille dans des pays limitrophes, à savoir l’Allemagne, le Benelux, l’Espagne et l’Italie. Nous privilégierons des actifs dont la taille unitaire oscillera entre 1 et 3 M€ les premiers mois. Nous chercherons à améliorer la rentabilité avec un effet de levier de la dette de 20 à 25 %. Et nous visons une performance comprise entre 6,5 et 6,7 % la première année et entre 6,25 et 6,5 % en année 2.

Quelles sont vos ambitions à moyen terme ?

Nous espérons gérer 1 Md€ d’actifs à horizon 7 ans et atteindre un rendement moyen de 5,5 %. Avec des frais inférieurs de 20 à 25 % à ceux pratiqués par les autres sociétés de gestion, notre offre digitale à 360 degrés et l’accent mis sur l’ISR, nous avons la conviction de pouvoir devenir un acteur de référence du marché des SCPI d’ici 2027.

Propos recueillis par François Perrigault (@fperrigault)