D. Paulhac : "HSBC REIM ouvre la commercialisation d’Elysées Pierre aux CGP"

Décideurs. Que représente HSBC REIM ?

D. Paulhac. HSBC REIM est une filiale à 100 % du groupe bancaire HSBC. Nous gérons la SCPI Elysées Pierre qui dispose d’un patrimoine de 2,5 Mds€ essentiellement constitué de bureaux en région parisienne. Cette centaine d’actifs héberge 380 locataires environ. Nous avons également lancé en 2009 une SCPI résidentielle sous le régime Scellier intermédiaire. Elle détient un peu plus de 200 logements valorisés à 50 M€.

Quel bilan tirez-vous du premier semestre d’activité ?

Le deuxième trimestre a constitué notre principal challenge. Comme nous assurons en direct la gestion de nos immeubles, nous avons beaucoup échangé avec nos locataires pour les accompagner au mieux pendant cette période compliquée. Résultat : nous avons encaissé à ce jour 98 % des loyers facturés au deuxième trimestre, contre un peu plus de 99 % en temps normal. Le recouvrement des loyers du T3 se passe également bien.   

Concernant la collecte, nous avons levé 80 M€ au premier trimestre. Le T2 a été plus creux, avec une collecte d’une vingtaine de millions d’euros. Le troisième trimestre devrait être dans la même lignée.  Quant aux retraits, ils sont restés dans des volumes comparables à ceux constatés habituellement, à savoir entre 10 et 12 M€ par trimestre. Seul fait notable, un investisseur institutionnel a vendu ses parts. Nous disposons actuellement d’une liquidité parfaite avec plus de 100 M€ de fonds disponibles.

"Les acteurs qui proposeront des baux flexibles devraient mieux performer sur le segment des grandes surfaces."

Quelles sont vos convictions concernant l'évolution du marché de bureau français ?

L’immobilier est très sensible aux évolutions des taux d’intérêt. Ces derniers vont rester bas dans les prochains mois selon les experts, ce qui est favorable aux marchés immobiliers. Mais tout le monde s’interroge sur la généralisation ou non du télétravail car cette tendance aura un impact à terme sur la demande locative de bureaux. D’un côté, les salariés peuvent réduire leur temps de transports et les entreprises rationnaliser leur empreinte immobilière. Mais, de l’autre, les collaborateurs ressentent de la lassitude à travailler de chez eux car il n’y a plus de frontières entre la vie privée et celle professionnelle tandis que cela nuirait à la cohésion des entreprises et à la productivité selon certains observateurs. D’autres tendances comme le développement du flex office ou du coworking posent également question.

Au final, la seule certitude que nous avons concerne la différenciation sur le marché locatif entre les petites-moyennes surfaces, segment qui s’adresse à des structures entrepreneuriales privilégiant clairement un retour sur le lieu de travail, et les surfaces de 5 000 m² et plus qui sont l’apanage des grandes entreprises. Ces dernières ont gelé leurs projets immobiliers en attendant de retrouver des certitudes. Cette nouvelle donne peut complètement modifier le business model des opérateurs immobiliers qui déployaient des stratégies build-to-core. Les acteurs qui proposeront des baux flexibles devraient mieux performer sur le segment des grandes surfaces. HSBC REIM pourrait être l’un d’entre eux car nous disposons d’une base locative solide et diversifiée nous permettant d’être agiles.

Dans ces conditions, comment évolue votre stratégie d’investissement ?  

Elle reste inchangée. Nous continuerons à privilégier les bureaux en région parisienne à proximité des transports en commun. La taille unitaire des dossiers cibles continuera à osciller entre 30 et 100 M€. Nous n’avons pas recours à la dette et nous poursuivrons dans cette voie. Enfin, compte tenu du coupon versé, des frais de gestion et d’entretien du patrimoine, et du coût de la vacance structurelle, nous regardons généralement des dossiers qui permettent de dégager un rendement de 5 % au minimum.

Quelle est votre stratégie de développement et quelles sont vos ambitions ?

Au niveau mondial de l’asset management d’HSBC, il a été décidé de proposer de façon plus marquée nos produits de gestion collective à une clientèle extérieure à nos réseaux bancaires. HSBC REIM ouvre donc la commercialisation d’Elysées Pierre aux CGP (conseillers en gestion de patrimoine). Nous sommes confiants dans notre capacité à les séduire grâce à notre historique de performance et de gestion. Elysées Pierre collectait jusqu’alors 200 M€ par an. Nous ne nous sommes pas fixés d’objets chiffrés, nous apprendrons en marchant. Nos résultats 2020 devraient quant à eux être équivalents, voire légèrement supérieurs à 2019. A horizon 3 ans, il est envisageable qu’Elysées Pierre franchisse le seuil des 3 Mds€ d’actifs sous gestion.

Propos recueillis par François Perrigault (@fperrigault)