Gecina vient de dévoiler des résultats semestriels solides malgré le contexte sanitaire et a révélé sa raison d’être. Décideurs analyse les six premiers mois d’activité de la foncière.
Gecina, entre résilience et engagement sociétal
"La performance financière et opérationnelle est possible dans une entreprise qui a des engagements environnementaux, avec ses collaborateurs, et qui valorise la qualité de vie dans la ville et la cité." La gestion du confinement et de la crise sanitaire par Gecina illustre bien les propos de Méka Brunel, la directrice générale de la foncière.
Pas moins de 95 % des loyers ont été encaissés sur l’ensemble du premier semestre. Dans le bureau, le taux de recouvrement atteint 94 % (y compris commerces de pieds d’immeubles). Près de 0,2 % ont été annulés dans le cadre des mesures mises en place par le groupe en faveur des locataires TPE opérant sur des secteurs arrêtés. Et, sur le solde de 6 % non encaissés à date (correspondant à environ 20 M€), près d’un tiers correspond à des reports de paiements accordés aux locataires, le reste faisant l’objet de procédures de recouvrement de loyers. Quant au rythme d’encaissement des loyers à date sur le troisième trimestre, Gecina indique qu’il est en avance sur celui observé pour le deuxième trimestre sur la base d’un calendrier comparable.
Côté activité locative, plus de 56 000 m² ont été commercialisés depuis le début de l’année (dont les 23 500 m² pré-loués par le Boston Consulting Group sur l’immeuble L1ve avenue de la Grande Armée à Paris 16e) représentant près de 35 M€ de loyers annualisés. La réversion faciale réalisée sur ces transactions s’élève en moyenne à +16 % et atteint même +27 % dans le QCA et 5-6-7e arrondissements.
Évolutions positives de la valorisation et du bilan
La valorisation du patrimoine ressort pour sa part à 20 Mds€ au 30 juin. Un chiffre stable (-0,1 %) malgré les 352 M€ de cessions réalisées au premier semestre (et 56 M€ d’acquisitions). A périmètre constant, la valorisation progresse de 1 % sur six mois et de 4 % sur un an. Cette réévaluation positive a été portée par le portefeuille résidentiel hors logements étudiants à hauteur de 5 % par rapport au 31 décembre (et 7 % sur un an) ainsi que par les bureaux situés dans Paris intra-muros (+2 % sur 6 mois, +7 % sur un an).
Autre indicateur qui traduit la résilience du modèle de Gecina, le ratio d’endettement LTV ressort à 33,2 % droits inclus au 30 juin, en baisse de 210 points de base sur un an. La liquidité s’élève quant à elle à 4,9 Mds€, dont 4,4 Mds€ de lignes de crédit non tirées. La foncière a d’ailleurs poursuivi son travail de renforcement et de verdissement de son passif : elle a renouvelé en juillet avec Société Générale une ligne de crédit de 240 M€ arrivant à échéance en 2021 avec une nouvelle ligne de maturité 7 ans. Cette ligne, dont la marge dépendra en partie de l’atteinte d’objectifs RSE, porte à 1,2 Md€ l’encours de crédits responsables du groupe. Mais ce n’est pas la seule action menée ces six derniers mois qui s’inscrit dans l’engagement sociétal du groupe.
La raison d’être de Gecina
La foncière n’a fait appel ni au dispositif de chômage partiel, ni à celui des prêts garantis par l’Etat pendant le confinement. Par ailleurs, Méka Brunel et les administrateurs ont réduit leur rémunération fixe. Le montant équivalent aux sommes non-perçues a été versée à la Fondation d’entreprise de Gecina pour soutenir les associations travaillant pour la lutte contre la Covid-19. Le dividende 2019 a quant à lui été modéré à 5,3 € par action afin de couvrir les obligations légales du régime SIIC. Le calendrier de paiement des fournisseurs a été maintenu et le groupe a mis à disposition des logements étudiants vacants au profit du personnel soignant et de femmes victimes de violences conjugales.
En parallèle de ces actes, Gecina a initié au début de l’année la définition de sa raison d’être. La première phase de la démarche portée par le management et à laquelle les collaborateurs ont été associés a abouti au texte suivant : « Faire partager des expériences humaines au cœur de nos lieux de vie durables. » Cette raison d’être sera soumise à la validation du conseil d’administration vers la fin de l’année. En attendant, la foncière entend poursuivre sur sa lancée au niveau de la performance.
Confiance pour les mois à venir
Alors que la guidance pour l’année 2020 avait été suspendue en mars, Gecina vise désormais un résultat net récurent par action située entre 5,55 € dans un scénario dégradé et 5,7 € en cas de stabilisation (non loin de l’hypothèse initiale pré-Covid-19 qui était à 5,8 €). Outre son bilan, la foncière appuie son analyse sur la constitution de son patrimoine, sa base locative et son pipeline de développement.
Plus de 60 % du portefeuille de bureaux est situé dans Paris-intra-muros, marché où les tendances restent pour l’heure favorables en termes de loyers et de valeur des biens, et 18 % est constitué d’actifs résidentiels dans des secteurs en déficit structurel d’offre. Concernant ses locataires, Gecina a utilisé la notation Dunn & Bradstreet pour qualifier leur profil de risque. Résultat : 86 % de la base locative du groupe provient d’utilisateurs appartenant au deux meilleurs catégories (risque très faible ou risque faible).
Le pipeline de projets se chiffre pour sa part à 3,8 Mds€, dont 1,9 Mds€ de projets. Environ 70 % des bureaux concernés se situent dans Paris intra-muros, 12 % à Neuilly et Boulogne Billancourt, 10 % à La Défense et 8 % à Montrouge. La partie résidentielle se décompose de 7 projets, dont 5 dans Paris intra-muros. Avec un rendement attendu à livraison de 5,4 %, le pipeline engagé représente un volume de loyers potentiels de l’ordre de 104 M€ qui se matérialisera progressivement entre 2020 et 2023 au fil des livraisons à venir.
