V. Massias : "Le portefeuille de Valor en France pourrait atteindre le milliard d’euros d’ici 3 à 5 ans"

Décideurs. Que représente le patrimoine de Valor Real Estate Partners en France ?

Victor Massias. Nous avons réalisé notre premier investissement en novembre 2017. Aujourd’hui, nous détenons environ 300 000 m² à travers 27 bâtiments de logistique urbaine valorisés à plus de 300 M€. Plus de 85 % de nos actifs sont situés en région parisienne et le solde autour de Lyon. Au sein de ce portefeuille, nous avons 28 000 m² en développement au Bourget et 30 000 m² à Brie-Comte-Robert et à Louvres. 

Comment avez-vous géré votre patrimoine au cours des derniers mois ?

Nous avons recouvré quasiment la totalité des loyers du deuxième trimestre car notre politique a été de rester dans le cadre des contrats et notre base de locataires est solide. Nous avons néanmoins été ouverts quand certains utilisateurs ont demandé à payer mensuellement ou à déclencher une négociation globale pour obtenir quelques mois de franchise de loyers en échange de réengagements contractuels.

En matière de commercialisation locative, nous avons enregistré moins de marques d’intérêt. Mais elles ont été beaucoup plus qualifiées. Nous avons notamment acquis un parc d’activités à Genas fin mars avec un bâtiment vacant. Ce dernier a été commercialisée pendant la période de confinement. Notre messagerie de Limeil-Brévannes a elle aussi été prise à bail pendant le confinement, et ce, avant même l’achèvement de notre programme de rénovation lourde.

Quelles sont vos convictions concernant l’évolution du marché français de la logistique ?

Du point de vue de la demande exprimée, la logistique souffrira beaucoup moins que les bureaux et l’hôtellerie et pourra s’appuyer sur l’essor du e-commerce et la nécessité d’approvisionner les grands centres urbains encore plus rapidement. Le secteur sortira donc gagnant du nouveau cycle qui vient de s’ouvrir. Nous risquons de traverser néanmoins une légère période de creux pendant quelques mois car la demande se contractera en raison de l’incertitude qui pèse sur l’économie, la pression sur les loyers sera moindre et les valeurs vénales souffriront en conséquence. Toutefois, les marchés parisiens et lyonnais résisteront mieux que d’autres du fait de la rareté de l’offre existante et future. Valor Real Estate Partners est bien positionné aujourd’hui car nous avons su être sélectifs aussi bien sur la qualité des emplacements que sur la fonctionnalité des bâtiments et déployer une stratégie d’ asset management cohérente. Nous sommes extrêmement confiants dans l’évolution du marché à moyen terme.

Dans ces conditions, comment évolue votre stratégie d’investissement en France ?

Nous allons être encore plus sélectifs au niveau des localisations cibles. Les actifs logistiques situés à proximité immédiate de Paris et de Lyon auront notre préférence. Nous regarderons probablement davantage de dossiers core + dans la mesure où leurs pricings évoluent. Mais nous serons vigilants sur la solvabilité des locataires. Au niveau des valeurs, nous avons intégré dans notre grille d’analyse les modifications au niveau de la dette, des défauts de paiement, des loyers… Toutefois, nous ne nous focalisons pas sur le rendement initial. Nous serons encore plus actifs à l’acquisition car les perturbations du marché créent de belles opportunités.

Nous n’avons pas de plafond en ce qui concerne la taille unitaire de nos investissements. Et la taille de notre portefeuille nous permet aujourd’hui de regarder des sujets en dessous de 5 M€. Concernant le financement, nous avons conclu deux montages avec Acofi Gestion pendant le confinement. Nous sommes donc confiants dans notre capacité à recourir à la dette et nous resterons sur des ratios de LTV autour de 60-65 %. Mais nous avons toujours la capacité d’acquérir en fonds propres.

Quelles sont vos ambitions à moyen terme en France ?

Nous disposons encore d’une capacité d’investissement significative et poursuivons les discussions avec des investisseurs pour lever des capitaux en permanence. Le portefeuille de Valor Real Estate Partners dans l’Hexagone pourrait atteindre le milliard d’euros d’ici trois à cinq ans. Nous sommes bien partis pour atteindre ce cap en privilégiant les actifs unitaires ou les petits portefeuilles qui répondent pleinement à nos critères d’investissement. Et nous avons l’équipe nécessaire avec cinq personnes couvrant la France.

 Propos recueillis par François Perrigault (@fperrigault)