T. Bontemps (Union Investment) : "Paris absorbera mieux le choc que d’autres métropoles européennes"

Décideurs. Quelles sont vos convictions concernant l'évolution des marchés immobiliers français compte tenu de la crise sanitaire ?

Tania Bontemps. La crise a accéléré les tendances que nous avions identifiées depuis plusieurs années. Le comportement des utilisateurs va s’en trouver modifié et les valorisations des actifs vont évoluer. Nous sommes tous en veille pour identifier les nouvelles références au niveau des taux de rendement, des loyers…

Si nous regardons par classe d’actifs, le clivage entre la périphérie et les zones centrales des grandes métropoles va se renforcer en immobilier de bureaux. Les investisseurs recherchent des valeurs refuges dans les périodes de crise en raison, notamment, de la sécurité des flux. Or la demande restera supérieure à l’offre dans le QCA parisien au cours des prochains mois. De plus, cette classe d’actifs a bien résisté pendant le confinement : alors que notre portefeuille actuel, en France, est constitué (en valeur) à 90 % environ de bureaux, notre taux de recouvrement a été correct au cours de cette période difficile. Ce type de produits restera notre cœur de cible. En retail, nous nous attendons à une progression du taux de vacance en raison des difficultés des enseignes. Il va falloir réinventer le modèle mais la crise sanitaire a néanmoins mis en valeur l’importance du magasin physique lors de l’acte d’achat. L’approche omnicanal continuera donc à se développer. Dans l’hôtellerie, filière qui, comme les centres commerciaux est tout particulièrement impactée par la crise sanitaire, nous rouvrons nos établissements progressivement. Ils accueillent habituellement une clientèle d’affaires. Leurs opérateurs utiliseront toute leur expérience pour s’adapter à ce nouvel environnement. De nouvelles offres de services comme l’aménagement de tiers lieux permettant de travailler à distance devront certainement être imaginées.

La logistique, et notamment le e-commerce, ont joué pour leur part un rôle essentiel et vital pendant le confinement. Les nouvelles exigences de consommation et de rapidité de livraison renforceront la demande de stockage des produits. Les besoins en logistique urbaine seront plus forts. Ce secteur est donc stratégique pour Union Investment. Nous avons notamment acquis en début d’année un portefeuille pan-européen auprès de Garbe, un développeur de référence en immobilier à vocation logistique. Une opération qui nous a permis de lancer notre premier développement en France.

Dans ces conditions, comment évolue votre thèse d'investissement en France ?

Nous étions déjà sélectifs avant le début de la crise sanitaire et nous mettrons encore davantage l’accent dans les mois à venir sur l’emplacement et le potentiel de valorisation en analysant les niveaux de loyers et la solvabilité des locataires. Nous resterons focalisés sur les grandes métropoles en ciblant des actifs core +. Nous continuerons également à réaliser des acquisitions en full equity sans conditions de financement grâce à nos niveaux de collecte importants. Concernant la taille des dossiers, tout dépendra des opportunités qui se présenteront.

Quelles sont les ambitions d'Union Investment en France ?

Nous allons poursuivre notre stratégie mondiale de diversification, tant au niveau géographique que des classes d’actifs, pour optimiser la performance de nos fonds. En Europe, nous anticipons une baisse ou une stagnation des loyers dans toutes les grandes métropoles dès 2020. Nous sommes, en revanche, convaincus que Paris absorbera mieux que d’autres le choc grâce à son faible taux de vacance actuel et sa forte diversification sectorielle. Nous pourrions même renforcer notre position en France car des opportunités intéressantes seront à saisir et nous disposons d’une équipe locale avec un grand savoir-faire pour créer de la valeur. 

Propos recueillis par François Perrigault (@fperrigault)