S. Khoury (The Instant Group) : "Le travail en flex-office n’est pas mort, bien au contraire"

Décideurs. Quel sera l’impact à moyen terme de la crise sanitaire sur le marché des espaces de travail flexibles ?

Steven Khoury. Avant le déclenchement de la crise sanitaire, la demande était supérieure à l’offre en France, à Paris comme dans les métropoles régionales. Et son poids moyen avait augmenté au fil des années. Résultat : l’Hexagone se classait au deuxième rang des marchés européens en nombre d’espaces de travail flexibles, juste derrière le Royaume-Uni. Paris était même la quatrième ville mondiale, après New-York, San Francisco et Londres.

Suite au confinement, nous avons interrogé 55 directeurs immobiliers sur trois continents (Europe, Amérique du Nord et Asie) pour savoir comment va évoluer leur portefeuille immobilier et quel sera le rôle du bureau dans le futur selon eux. Nous avons tiré cinq grands enseignements de cette étude. Le premier implique sans surprise le télétravail : il va augmenter et concernera vraisemblablement 40 à 50 % des salariés dans un futur proche au sein de la plupart des sociétés. En parallèle, des espaces de bureaux de proximité se développeront. Les directeurs immobiliers chercheront également à augmenter la flexibilité de leur portefeuille en réduisant la part de locaux loués dans le cadre de baux 3/6/9, en modifiant les aménagements des espaces traditionnels et en privilégiant la centralité du siège social afin de mener des projets collaboratifs. Cela aura aussi une incidence sur la dimension immobilière des plans de continuité d’activité. Quant à la technologie, elle jouera un rôle de plus en plus important car les données sur les usages permettront aux entreprises de concevoir des espaces évolutifs. Le travail en flex-office n’est pas mort, bien au contraire.

Quel constat avez-vous fait au niveau de votre activité ?

Nous les étudions chaque semaine les indicateurs issus de notre plateforme digitale pour comprendre l’état d’esprit des utilisateurs. En Chine, nous avons enregistré plus de prises de contact (ndlr : leads) depuis la fin du confinement en comparaison avec le volume observé avant-crise. Le ratio entre les demandes simples et les demandes qualifiées a quant à lui diminué, ce qui montre un réel besoin de flexibilité. L’Europe semble s’engager dans la même voie. Entre avril et mai, le trafic dans cette région a augmenté de 60 % sur notre site internet. Dernier point intéressant, nous sommes de plus en plus interrogés par les investisseurs et les promoteurs pour anticiper les évolutions à venir et adapter les programmes. Nous pensons que les immeubles offrant des plateaux traditionnels et des espaces flexibles permettant à une entreprise déjà installée sur site de s’étendre quand elle est en a besoin deviendront des actifs très attractifs.

"Nous nous attendons à un développement des espaces de travail flexibles dans les régions française"

Comment va évoluer le maillage géographique des opérateurs en France ?

Ce sera du cas par cas. Les opérateurs qui privilégient les quartiers centraux des affaires dans les grandes villes élargiront un peu leur rayon d’action mais resteront dans les zones core. Ceux qui ont une vraie stratégie nationale pourraient renforcer leur maillage. Il existe aussi des milliers d’opérateurs qui opèrent un ou deux espaces de travail flexibles partout en France. Un certain nombre connaîtront des difficultés et des acteurs saisiront les opportunités qui se présenteront pour croitre. A moyen terme, nous nous attendons à un développement des espaces de travail flexibles dans les régions.

A quoi ressembleront les espaces de travail flexibles post-covid ?

Les opérateurs ont mis en place les protocoles nécessaires pour accueillir leurs clients. A moyen terme, l’aménagement évoluera mais nous ne pouvons pas faire de généralités car chaque concept est différent. Nous sommes néanmoins certains que le poids des services va encore se renforcer dans ces lieux. 

Quel sera le rôle des nouvelles technologies dans cet écosystème ?

Elles ont joué un rôle crucial pour maintenir le lien entre les équipes, voire le renforcer, et seront tout aussi importantes quand nous reviendrons au bureau. Les codes managériaux vont en effet changer et les nouvelles technologies accompagneront ce mouvement grâce aux capteurs dans les immeubles qui fourniront des données dynamiques. Ces dernières seront ensuite utilisées pour fluidifier le parcours des collaborateurs et les usages. Ce sera un enjeu stratégique pour les entreprises.

Propos recueillis par François Perrigault (@fperrigault)