M.-L. de Marcilly (KKR) : "Nous désirons continuer à consolider notre positon d’acteur majeur de l’immobilier français"

Décideurs. Suite aux récentes prises de participation de KKR dans Etche et Mirastar, quelles sont les ambitions de KKR dans la logistique européenne ?

Mai-Lan de Marcilly. Nous avons identifié la logistique comme un secteur de croissance clef pour les années à venir. Il bénéficie de tendances macroéconomiques de long terme comme le développement du e-commerce qui modifie les besoins en matière de supply-chain et l’organisation des réseaux de distribution en Europe. Nous avons réfléchi au meilleur moyen d’investir ce marché en regardant les couples rendement-risque et les solutions pour atteindre rapidement une taille critique. Nous avons choisi d’acquérir ou de créer des plateformes. La prise de participation dans Mirastar nous permet de bénéficier de l’expertise et de l’ancrage local d’une quinzaine de spécialistes de la logistique au Royaume-Uni au Benelux, et en Espagne. Celle dans Etche répond à la même logique en France avec, en plus, l’existence d’un portefeuille d’environ 120 actifs sous gestion de grande qualité. Ce dernier affiche un taux d’occupation proche de 100 % avec des locataires de premier rang comme EDF et XPO Logistics. Constituer des équipes avec un tel niveau d’expertise et un portefeuille aussi solide nous aurait pris des années. Nous disposons aujourd’hui des fondamentaux nécessaires pour assoir notre stratégie d’investissement dans la logistique par le biais d’acquisition d’actifs unitaires, de portefeuilles voire de projets en VEFA ou en blanc. Quant à la crise sanitaire actuelle, elle a renforcé notre appétit pour cette classe d’actifs car elle accélère le développement du e-commerce et les besoins en matière de supply-chain.

Comptez-vous intégrer Mirastar et Etche ?

Ce n’est pas notre ambition à ce jour. Ces deux plateformes sont très complémentaires, tant au niveau des équipes que de l’empreinte géographique, mais elles sont indépendantes. La logistique se pense au niveau européen et la connaissance des spécialistes de Mirastar et Etche est un atout précieux pour saisir les opportunités et créer de la valeur.

Quelle place occupe la France dans la stratégie d'investissement paneuropéenne de KKR en immobilier ?

La France a toujours été un pays clé dans notre stratégie immobilière en Europe, au même titre que l’Allemagne et le Royaume-Uni. La taille du marché et sa profondeur, notamment l’importance des investisseurs locaux dans l’animation du marché de l’investissement, en font une géographie incontournable. Quand nous étudions la liquidité de l’immobilier en France au cours des trente dernières années, elle est toujours restée à des niveaux élevés. Les dynamiques économiques et démographiques sont également des facteurs d’attractivité. Nous nous intéressons à Paris mais aussi aux grandes métropoles régionales qui ont des tailles de marché plus importantes que certaines capitales européennes. C’est un des aspects qui nous a conduit à créer Newton Offices pour développer une vingtaine de sites de coworking en régions dans les années à venir, et cette entreprise se développe très bien ! Enfin, nous regardons également ces métropoles pour d’autres classes d’actifs comme le résidentiel ou l’hôtellerie à travers notre plateforme d’auberges de jeunesse. La crise sanitaire ne remet pas du tout en cause notre volonté d’investir dans l’immobilier, bien au contraire.

Justement, quelle est votre thèse d'investissement en France ?

Notre stratégie d’investissement est pensée dans une logique européenne. Nous pensons que les secteurs logistiques et résidentiels seront de plus en plus attractifs dans les prochaines années sur l’ensemble du continent. Dans le secteur du logement, nous déployons des stratégies de dette, d’agrégation d’actifs d’existants et de promotion en fonction des dynamiques des marches locaux. Nous pourrions acquérir une plateforme pour accroitre rapidement notre exposition à cette classe d’actifs, notamment en France. A contrario, nous ne regardions pas le commerce avant la crise sanitaire et nous n’allons pas changer d’approche dans l’immédiat. En moyenne, nous privilégions des opérations de plus de 100 M€ et n’avons pas de plafond. Mais nous sommes capables de réaliser des acquisitions très granulaires grâce à nos plateformes comme Etche.

Quelles sont les ambitions à moyen terme de KKR en immobilier dans l’Hexagone ?

Nous désirons continuer à consolider notre positon d’acteur majeur de l’immobilier français et nous inscrire comme un partenaire de choix à long terme pour des groupes immobiliers de qualité souhaitant croître. La France est un marché clef pour KKR !

Propos recueillis par François Perrigault (@fperrigault)