Entre un début janvier marqué par la poursuite de la grève dans les transports en commun et une fin mars mise à l’arrêt par la pandémie du Covid-19, le premier trimestre restera dans les esprits des acteurs du marché locatif de bureaux en Île-de-France. Décryptage.
Le marché locatif de bureaux dévisse en Île-de-France
Le marché locatif francilien a enregistré l’un de ses pires trimestres de l’histoire. La demande placée de bureaux en Ile-de-France a atteint 340 300 m² lors des trois premiers mois de l’année selon le GIE ImmoStat, en baisse de 37 % par rapport au T1 2019 et à la moyenne décennale. Bien entendu, le COVID-19 et le confinement à partir du 17 mars dernier ont joué un rôle considérable dans ces résultats en amputant l’activité d’un mois traditionnellement actif (-63 % au mois de mars). Les deux premiers mois de l’année étaient néanmoins déjà en repli par rapport à l’année précédente (-25 % en janvier et -21 % en février). Tous les segments de surface sont en recul d’une année sur l’autre, allant de -24 % pour les petites et moyennes surfaces (0 - 1 000 m²) à -47 % pour les grandes surfaces.
« Les PME/TPE, faute de visibilité sur leur activité dans les mois à venir, et les start-ups, qui craignent de ne plus pouvoir lever de fonds et travaillent en écosystème, ont pour l’essentiel stoppé leurs projets, analyse Marie-Laure Leclercq De Sousa, directrice du département agence de JLL. Concernant les ETI, l’essentiel des projets est pour le moment mis en stand-by. Certains font en effet face à des difficultés de trésorerie et manquent de capitaux pour réaliser leurs projets d’aménagement. Sur le segment des grandes surfaces, enfin, les projets sont maintenus mais certaines grandes entreprises attendent de voir quelle sera l’évolution des valeurs locatives avant d’avancer. C’est le cas notamment de sociétés traditionnelles qu’on ne voyait plus dans un marché considéré comme trop cher. » Dans le détail, le quartier central des affaires (QCA) de Paris enregistre une stabilisation de la demande placée sur un an (96 000 m²) grâce à la signature de deux transactions significatives pour un volume total de près 26 000 m². La Défense résiste quant à elle mieux en ce début d’année avec 21 000 m² commercialisés au premier trimestre, (-10 % sur un an). D’autres secteurs, quant à eux, affichent une très forte baisse, tels les premières couronnes (-60 %) et le croisant Ouest (-51 %).
L’offre immédiate de bureaux en Ile-de-France au 31 mars 2020 s’établit à 2 916 000 m², en continuité par rapport à son niveau il y a un an. « La majorité des chantiers étant actuellement à l’arrêt, les retards de livraisons des programmes neufs / restructurés devraient amener à une hausse de la vacance relativement maitrisée sur ces prochains mois et contenir le risque d’une baisse des loyers faciaux », prédit Grégoire de La Ferté, executive director bureaux Ile-de-France de CBRE. Il ajoute : « En revanche, dans ce contexte troublé, les mesures d’accompagnement seront incontestablement orientées à la hausse dans les prochains mois. » Ces dernières s’établissaient à 20,8 % au quatrième trimestre 2019 en moyenne.
Concernant la demande placée future, BNP Paribas Real Estate considère que la recherche d’économies, via notamment des consolidations de site, devrait essentiellement alimenter le volume des grandes demandes à court terme. « Les fondamentaux seront toujours présents à moyen terme pour accompagner la reprise : un marché d’utilisateurs très diversifié, une transformation des usages toujours au cœur de la réflexion des utilisateurs, l’obsolescence de certains immeubles franciliens et, bien entendu la poursuite de l’éclosion de nouveaux territoires tertiaires en relation avec le projet du Grand Paris Express », ajoute Éric Siesse, directeur général adjoint en charge du pôle bureaux location Île-de-France. Marché à suivre.
