C. Dujardin : "BlackRock souhaite dépasser le Md€ d’encours immobilier le plus rapidement possible en France"

Décideurs. Que représente l’immobilier français pour BlackRock ?

Cédric Dujardin. L’activité immobilière de BlackRock en France étant le fruit du rachat en 2013 de MGPA, société qui se concentrait sur les opérations value added, notre patrimoine a beaucoup tourné. Nous gérons actuellement trois actifs dont la valeur se situe autour de 450 M€. Nous allons maintenant participer activement à la phase d’investissement du fonds paneuropéen numéro V de BlackRock dédié au Real Estate qui est centré sur les sujets value added. Ce véhicule a levé 1,25 Md€ d’equity et dispose en complément d’une capacité de co-investissement de 250 M€. Nous sommes ainsi en capacité d’acquérir 4 à 5 Mds€ d’actifs dans les cinq prochaines années en Europe. En parallèle, nous sourçons des opportunités pour le fonds open-ended core dédié à l’immobilier. Ce dernier a levé 450 M€ d’equity à ce jour et nous visons une taille de 3 à 4 Mds€ d’actifs à l’échelle du continent d’ici 2025 si les conditions de marché le permettent.

Quelles sont les grandes lignes de votre stratégie d’investissement dans les bureaux en France ?

Nous comptons continuer à investir dans cette classe d’actifs mais nous sommes vigilants car son profil de risques se modifie. Le potentiel d’appréciation de valeur diminue tandis que la probabilité d’un choc exogène avec un impact négatif sur le secteur augmente. Autres données à prendre en compte, la progression des coûts de construction change l’équation économique des opérations de développement et le différentiel de loyers se creuse entre, d’un côté, la zone regroupant Paris intra-muros et le croissant Ouest (ndlr : Boulogne-Billancourt, Issy-les-Moulineaux, Neuilly-sur-Seine et Levallois-Perret) et, de l’autre, le reste des marchés franciliens car les preneurs privilégient l’hypercentralité tandis que l’offre se raréfie. La capitale et la première couronne restent néanmoins notre cible géographique prioritaire. Nous apprécions notamment La Défense où nous avons récemment acquis la tour Voltaire auprès d’AXA Investment Managers Real Assets. Cet actif présente actuellement un taux de commercialisation d’environ 33 %. Nous sommes confiants dans notre capacité à le faire remonter rapidement grâce aux travaux que nous avons entrepris et grâce aux retombées des développements alentours comme la tour Hekla et l’opération de la Rose de Cherbourg. A moyen terme, je suis convaincu que La Défense sera la grande bénéficiaire du développement du Grand Paris Express et comblera une bonne partie du spread de loyer avec Paris intra-muros. En parallèle, nous regardons avec beaucoup d’intérêt le marché lyonnais.

Qu’en est-il de la logistique et du commerce ?

Nous avons un appétit marqué pour la logistique pour notre fonds core. Nous regardons tous les types d’actifs, du dernier kilomètre aux plateformes XXL. Nous avons une préférence pour les biens situés sur la dorsale mais nous aimons aussi des clusters qui sont en-dehors de cette zone comme Orléans par exemple. L’origine des produits stockés et leur destination finale constitue un des aspects étudiés pour décider de faire une offre, tout comme la composition du bassin d’emploi. Concernant le commerce, nous sommes prudents. Nous privilégions d’investir dans cette classe d’actifs via des immeubles mixtes qui comporte un pied d’immeuble commercial.

Quelle est votre position vis-à-vis des classes d’actifs alternatives ?

L’hospitality figure dans notre radar, aussi bien en core dans le cadre d’acquisition d’hôtels qu’en value added dans une logique de portefeuilles. Nous pouvons très bien soutenir un operating partner comme nous l’avons fait pour notre fonds IV en Espagne sur des résidences étudiantes et de l’hôtellerie. Quant au résidentiel, ce secteur va connaître de profonds changements dans les années à venir selon moi. Nous nous logeons actuellement comme dans les années 1960 à Paris, voire moins bien car nous disposons de moins en moins de m². Le Grand Paris Express pourrait contribuer à faire retomber la pression en rendant de nouvelles zones attractives tandis que le coliving pourrait se développer rapidement en améliorant significativement les services offerts aux habitants. Mais le logement reste difficile à vendre pour le moment dans un portefeuille mixte car les bailleurs sont mal perçus et les coûts afférents sont importants.

Quels sont les autres critères d’investissement de vos fonds core et value added ?

Notre véhicule core peut regarder des dossiers dont la taille unitaire varie de 30 à 120 M€. Il a recours à un effet de levier de la dette de 30 % au maximum et vise un retour total net supérieur à 5 %. Son objectif principal consiste toutefois à construire un portefeuille qui traversera les cycles. Le fonds value added se focalise pour sa part sur des actifs de 150 M€ au minimum. Il a recours à un effet de levier de la dette tournant autour de 60-65 % et cible des retours compris entre 13 et 18 %.

Quelles sont les ambitions à court et moyen termes de BlackRock Real Assets en France ?  

La France fait partie de nos principaux marchés cibles en Europe avec l’Allemagne et le Royaume-Uni. J’espère pouvoir acquérir un actif dans l’Hexagone pour notre fonds core et un autre pour le véhicule value-added d’ici la fin de l’année. A moyen terme, nous souhaitons dépasser le milliard d’euros d’encours le plus rapidement possible au travers de ces deux fonds.

Propos recueillis par François Perrigault (@fperrigault)