Le bras armé dans l’immobilier de la filiale de Prudential a mis le pied sur l’accélérateur en Europe continentale depuis quelques années. Une stratégie qui a permis de multiplier par quatre le volume d’actifs sous gestion et qui a vocation à être prolongée en 2020, notamment en France.
M&G Real Estate veut poursuivre sur sa lancée
« Le volume des actifs gérés par M&G Real Estate en Europe continentale est passé d’environ 1 Md€ à 4,6 Mds€ en l’espace de trois ans. » Marc Reijnen, directeur des investissements et de la gestion d'actifs pour l'Europe continentale, mesure le chemin parcouru mais ne compte pas s’arrêter là. S’appuyant sur les fonds core M&G European Property et European Secured Property Income, le bras armé dans l’immobilier de la filiale de Prudential espère réaliser 600 à 700 M€ d’investissements sur le Vieux Continent en 2020. Et la France fait naturellement des pays cibles.
Le portefeuille tricolore se compose de 14 actifs valorisés à 600 M€, tous logés dans le véhicule M&G European Property. En février 2018, M&G Real Estate a acquis l’immeuble Greenwalk à Suresnes pour 124 M€ et un rendement initial de 5,5 % à l’entrée. « Nous avons surperformé notre business plan grâce à des relocations à peine six mois après cette transaction », se félicite Audrey Tournereau, responsable de la gestion d'actifs pour la France et le BeLux chez M&G Real Estate. En décembre de la même année, la société a également signé l’ensemble tertiaire ADN dans le 17e arrondissement de Paris pour 28 M€. Une opération atypique pour le véhicule core, l’immeuble étant entièrement à rénové, mais cohérent dans une le cadre d’une stratégie visant à profiter du cycle locatif croissant du marché et ciblant un mono-locataire. « Les bureaux sont toujours dans notre scope avec un focus sur les emplacements core et des opérations de 60 M€ au minimum, détaille Audrey Tournereau. Le projet du Grand Paris offre de belles opportunités, mais nous aspirons aussi à accroître nos investissements dans le centre de Paris et dans les quartiers stratégiques autour de la capitale. » Rien d’étonnant puisque cette classe d’actifs représente 39 % du portefeuille de M&G Real Estate en France. Pour autant, la diversification sera également de rigueur.
Le résidentiel est un nouveau secteur étudié par le gestionnaire, au travers des résidences seniors, des résidences étudiantes et du secteur locatif privé. Un investissement de 47 M€ a été réalisé dans cette logique en aout 2019 à Levallois-Perret. Louée en totalité au Essentielles avec un bail ferme de douze ans à compter de l’achèvement, la résidence services seniors développera 5 994 m² à sa livraison en 2021. Dans sa recherche de nouvelles opportunités, M&G Real Estate privilégie des dossiers supérieurs à 20 M€ situés dans des emplacements soutenus par le Grand Paris. La société montre également de l’appétit pour la logistique. Si cinq transactions ont été conclues dans cette classe d’actifs au niveau européen l’an passé, aucune n’a été signée en France malgré une dizaine d’offres. « Le marché est très concurrentiel, souligne Marc Reijnen. Et nous regardons des sujets dont la taille unitaire oscille entre 50 et 200 M€, un segment où peu de produits sont mis sur le marché. » De quoi inciter M&G Real Estate à se pencher désormais des sujets à partir de 20 M€. Outre les complexes logistiques traditionnels, la filiale de Prudential compte mettre l’accent sur les plateformes de livraison du dernier kilomètre. Les sites localisés le long de la dorsale ont sa préférence mais des marchés porteurs comme Le Havre ne sont pas exclus du radar.
« Nous espérons également réaliser des investissements pour notre fonds European Secured Property Income qui est focalisé sur la génération de revenus croissants à long terme indexés, soutenus par l’immobilier en Europe continentale, conclut Audrey Tournereau. Nous avons actuellement un actif sous exclusivité pour le compte de ce véhicule dans l’Hexagone. » De quoi donner encore plus de corps aux ambitions de croissance de M&G Real Estate.
