L. Vouin : "Savills IM déploie principalement des stratégies d’investissement core / core +"

Décideurs. Que représente Savills Investment Management ?

Laurent Vouin. Savills IM est une filiale de Savills, groupe indépendant de services immobiliers qui est coté à la bourse de Londres. Elle existe depuis vingt ans et gère environ 19 Mds€ d’actifs immobiliers, dont 30 % en Angleterre, 10 % en Asie et 60 % en Europe continentale. Au niveau du « Vieux Continent, nous disposons de bureaux en France (1,1 Md€ d’actifs gérés en incluant la Belgique et le Luxembourg), en Allemagne (3,2 Mds€), en Italie (2,2 Mds€), en Espagne (1,2 Md€), aux Pays-Bas (1,2 Md€), en Pologne (1,1 Md€) et en Europe du Nord (1,4 Md€). Nous déployons principalement des stratégies core / core + et privilégions les classes d’actifs traditionnelles que sont le bureau (38 % du portefeuille), le commerce (29 %) et la logistique (21 %). Savills IM gère une trentaine de fonds et à peu près autant de mandats dédiés pour des investisseurs institutionnels.

Savills IM vient d’acquérir un entrepôt à Réau pour 83,8 M€. Quelle est votre stratégie d’investissement logistique en France ?

La transaction a été signée pour le compte de notre nouveau fonds European Logistics Fund 3 (ELF3). Ce dernier a déjà levé 150 M€ d’equity et ambitionne de collecter au final 300 M€. A l’image de son prédécesseur, il déploie une stratégie core au niveau paneuropéen. L’opération de Réau constitue sa première acquisition et révèle notre marque de fabrique. Nous sommes en effet un acteur toujours au rendez-vous de ses engagements et qui tisse des relations de confiance solides avec ses interlocuteurs. Nous avions ainsi signé en avril 2019 un premier actif logistique au Coudray-Montceaux auprès de Barings. Le succès de cette transaction nous a ainsi permis de sourcer en off-market l’actif de Réau et de conclure l’opération en à peine quatre mois. En parallèle des investissements réalisés pour le compte de nos fonds dédiés à la logistique, la France rentre également dans le scope des mandats qui nous sont confiés par des institutionnels pour augmenter leur exposition à la logistique. Nous allons donc continuer à nous développer dans cette classe d’actifs. Nous ciblons des dossiers dont la taille moyenne unitaire oscille entre 30 et 100 M€, sans nous focaliser uniquement sur la dorsale. L’effet de levier de la dette s’élève généralement à 50 % et nous pouvons faire des propositions qui visent une performance inférieure au taux de rendement prime français de 4,5 % quand un immeuble présente des fondamentaux solides et pérennes.

Qu’en est-il du commerce ?

Nous étudions les retail parks mais nous n’avons pas encore conclu d’opportunités. En règle générale, nos clients veulent que la locomotive alimentaire de l’actif fasse partie de la propriété. Or c’est rarement le cas en France. Nous nous intéressons également aux outlets. Fin 2018, nous avons finalisé l’acquisition de deux centres de marques auprès d’Ares Management et de McArthurGlen pour près de 300 M€ à Troyes et Roubaix par exemple. Peu d’autres produits de ce type sont toutefois mis sur le marché. Le high street retail figure aussi dans notre viseur mais nous sommes très sélectifs et la faiblesse des taux de rendement rend difficile la conclusion de transactions.  De manière générale, nous sommes plutôt focalisés sur des actifs avec des zones de chalandises de 100 000 habitants au minimum et déployons des stratégies core / core +. Nous regardons des dossiers à partir de 25 M€.

Le bureau figure-t-il toujours parmi vos classes d’actifs cibles en France ?

Nous avons été très présents sur cette classe d’actifs en réalisant plusieurs opérations à Bruxelles et Luxembourg. Le marché est un peu plus disputé pour nous à Paris, dans la mesure où Savills IM a adopté une approche paneuropéenne dans sa stratégie d’investissement et où les taux de rendement à Paris sont inférieurs de 50 points de base par rapport à ceux observés dans les autres grandes métropoles du continent. Nous continuons cependant activement à chercher des actifs et avons comme objectif clé de conclure au moins une belle transaction de bureaux en 2020. Nous nous concentrons sur Paris et Lyon en ciblant des sujets unitaires pouvant aller de 30 à 250 M€. L’effet de levier de la dette se situe autour de 50 % en moyenne et peut monter à 60 % dans le cadre de mandats dédiés. Nous avons remis par le passé des offres faisant ressortir des taux de rendement inférieurs à 4 % voire 3 %.

Quels sont les grands axes de votre stratégie de développement ?

Nous souhaitons poursuivre notre croissance organique et continuerons à étudier des opportunités de croissance externe, en France comme à l’étranger. Pour mémoire, Savills IM a acquis Seb Asset Management en 2015 et, plus récemment, Aguirre Newman en Espagne. Nous ambitionnons également de diversifier notre clientèle. Le recrutement de Pierre Escande en tant que head of investments pour la France, la Belgique et le Luxembourg va ainsi nous permettre d’accompagner des acteurs tricolores dans leurs transactions à l’étranger et de sourcer des capitaux français pour nos fonds paneuropéens.

Propos recueillis par François Perrigault (@fperrigault)