L’année 2019 entre dans le livre des records de l’immobilier d’entreprise

« L’année écoulée a été celle de tous les superlatifs ». Au moment de dresser le bilan de 2019, le directeur du département investissement de Knight Frank France Vincent Bollaert emploie les grands termes. Et pour cause : pas moins de 35,4 milliards d’euros ont été investis en France en immobilier d’entreprise d’après le conseil, soit une hausse de 16 % sur un an. Le record de 2018, 30,5 milliards d’euros, a ainsi été pulvérisé. L’Île-de-France joue bien évidemment un rôle majeur dans cette dynamique. La région capitale franchit le seuil des 25 milliards d’euros investis pour la première fois de son histoire. La province n’est pas en reste non plus. Le marché lyonnais réalise notamment une performance historique en cumulant 2,1 milliards d’euros d’investissements répartis à 24 % sur  les actifs industriels, 19 % sur les commerces et 57 % sur les bureaux, les bureaux. Ces derniers assoient d’ailleurs leur domination au niveau national en représentant 71 % des volumes investis.

Les transactions de plus de 400 millions d’euros comme la vente du portefeuille Texas par Terreïs à Swiss Life Asset Managers France à Paris, l’acquisition de l’ensemble Lumière à Paris 12^e par Primonial et Samsung ou encore la cession de la tour Majunga à La Défense par Unibail-Rodamco-Westfield à Amundi et Mirae contribuent largement à cette suprématie. La logistique tire elle-aussi son épingle du jeu en établissant une nouvelle marque de référence avec 5,1 milliards d’euros investis en 2019 selon les calculs de Knight Frank France. Les portefeuilles XXL expliquent en grande partie ces bons résultats avec, en tête de proue, l’acquisition de la SCI « Cargo » par la foncière Argan auprès de Carrefour et d’un groupe d’investisseurs institutionnels moyennant 898 M€. Quant aux commerces, ils ne battent pas de nouveau record en termes de volumes échangés mais signent une progression de 12 % sur un an et de 18 % par rapport à la moyenne décennale. Les prises de participations d’AXA Investment Managers – Real Assets pour 676 millions d’euros dans le centre commercial Italie Deux et dans l’ensemble immobilier comprenant le Passage du Havre ou encore l’acquisition du nouveau flagship de Nike sur les Champs-Elysées par le fonds souverain norvégien Norges Bank Investment Management ont notamment animé le secteur.

Ce dynamisme général, couplé au manque de produits mis sur le marché et à l’abondance des flux de capitaux dirigés vers l’immobilier d’entreprise, engendre mécaniquement une nouvelle compression des taux de rendement prime. Ces derniers sont tombés à 2,75 % pour les actifs de bureaux, 2,9 % pour les commerces et 4,25 % pour la logistique. Et ce n’est pas fini. « Certaines opérations en immobilier logistique sont en train de se conclure à des taux de rendement de 4 %, voire en-deçà », révèle Antoine Grignon, directeur du département commerces chez Knight Frank France. Se pose alors la question de savoir si 2020 effacera des tablettes 2019. Malgré des risques toujours présents (ralentissement économique, tensions sociales et géopolitiques) et des interrogations logiques (les investisseurs prendront-ils plus de risques ? Le regain d’intérêt pour les commerces va-t-il se confirmer ? ...), les conditions restent en place pour prolonger l’élan observé depuis quelques années sur le marché de l’investissement selon Knight Frank France. Et ce d’autant que plusieurs grandes ou très grandes opérations sont en cours de finalisation. Rendez-vous est d’ores et déjà pris dans un an pour faire à nouveau les comptes.  

Par François Perrigault (@fperrigault)