J-B. Mortier (Kley) : "AXA IM-Real Assets a l’ambition d’investir de manière très importante pour accélérer notre développement"

Décideurs. Pouvez-vous nous présenter Kley ?

Jean-Baptiste Mortier. Kley est un investisseur, propriétaire et gestionnaire de résidences privées créé en 2013 par Oaktree sous le nom de Dométude, afin de constituer une offre de résidences étudiantes. Fin 2016, le groupe a été cédé mais pas la filiale française. Après avoir travaillé pour GE Capital Real Estate et Blackstone, et après avoir créé le groupe d'hospitalisation privé Vitalia, j’ai été approché par Oaktree pour reprendre la direction de Dométude France. J’ai étudié le marché de la résidence étudiante et ai accepté le challenge en 2017. Nous avons changé le nom de la société en la rebaptisant Kley et avons ensuite complètement réinventé le concept afin qu’il colle véritablement aux besoins et aux modes de vie de notre client. Ou plutôt de nos clients car nous apportons des solutions aux étudiants mais aussi à leurs parents qui paient bien souvent le loyer, aux collectivités locales qui s’interrogent sur la programmation immobilière à adopter pour répondre aux nouveaux besoins de la population/des jeunes, aux promoteurs que nous aidons à remporter des concours dans les territoires, et aux écoles avec qui nous mettons en place des partenariats. Résultat : nous avons imaginé des ensembles offrant une multitude d’espaces de vie, de nombreuses animations, des chambres au design et à l’agencement soignés grâce au soutien de notre agenceur The Great Hospitality et à un partenariat lancé avec l’école Boulle.

Nous adaptons notre programmation à chaque site pour tenir compte des spécificités locales. Après avoir présenté notre concept au marché, nous avons ouvert sept résidences entre début 2017 et septembre 2018. Deux autres ont été livrées cette année à Gennevilliers et Gentilly et seront ouvertes en janvier. Elles seront suivies par quatre autres en 2020 à Bagnolet avec Eiffage, à Champs-sur-Marne dans une tour en bois de neuf étages, à Bagneux avec Altarea Cogedim et Novaxia, à Cergy-Pontoise avec GA Smart Building. En parallèle, nous avons dans notre pipeline une dizaine de sujets sous contrats de réservation ou contrats de VEFA.

Oaktree a cédé Kley il y a quelques jours à AXA Investment Managers-Real Assets. Quel sera l’impact de ce changement d’actionnaire sur votre activité ?

Oaktree a lancé le processus de vente en mai dernier pour tester le marché. Une quinzaine d’investisseurs ont répondu en juillet puis quatre ont poursuivi les discussions. AXA IM-Real Assets a finalement été retenu. Nous sommes ravis de ce choix car cet acteur connait parfaitement l’immobilier, sait faire preuve d’agilité tout en s’engageant sur le long terme, et a l’ambition d’investir de manière très importante pour accélérer le développement de Kley. Nous allons également créer des synergies et apporterons toute notre expertise à AXA IM-Real Assets afin de les aider à finaliser des opérations en cours de réflexion (résidentiel, transformation d’immeubles de bureaux en logements…), en France et au-delà des frontières. Enfin, toute l’équipe de management de Kley, qui était actionnaire de la société, a particulièrement apprécié leur sensibilité humaine, leur proximité et écoute pendant ce process. Nous sommes très heureux de nous réengager à leur côté pour plusieurs années.

Quid du coliving ?

Pour cette nouvelle offre, nous avons lancé une étude très poussée pendant plusieurs mois avec la société Stonup et avons notamment étudié sept profils de jeunes actifs afin de comprendre leur mobilité et leurs besoins, d’évaluer leurs envies, d’analyser leurs modes de vies et leurs centres d’intérêts, de saisir leurs priorités en matière de dépenses… Nous avons ainsi réalisé que nous pouvions apporter une solution pertinente à travers le coliving pour gérer des transitions de vie. Nous proposerons entre 2,5 et 2,9 mètres carrés d’espaces communs par lit contre 1,2 mètre carré en moyenne dans une résidence étudiante. Et nous avons imaginé un véritable concept de village, d’où le nom de « Kley Urban Village ». Chaque site comprendra entre 200 et 1 000 lits. Nous avons travaillé sur le design et l’élaboration de ce nouveau concept avec la société Saguez & Partners. Nous ciblons des secteurs plutôt bien connectés aux quartiers tertiaires et donc aux transports. Nous avons notamment conclu une exclusivité sur un immeuble d’environ 20 000 m² situé dans les Hauts de Seine. Nous en avons signé une autre, définitive cette fois, dans le 18^e arrondissement de Paris face à Montmartre, qui prévoit le développement d’une résidence de coliving de 263 lits. Nous avons également monté un projet avec Eiffage pour la réalisation de 300 lits environ, dans l’IoT Valley de Labège (Toulouse). Et nous avons une quinzaine d’autres sujets dans notre pipeline. Nous espérons compter une dizaine de résidences en exploitation ou en cours de construction dans les trois prochaines années, ce qui devrait nous permettre de prendre une part de marché importante en France.

Quelles sont vos ambitions sur le marché des résidences étudiantes ?

Pour l’instant, nous restons focalisés sur la France car ce marché demeure profond. Nous ne nous sommes pas fixés d’objectifs en nombre de lits car nous voulons avant tout développer un concept et le faire évoluer au gré de l’envie des jeunes. Nous continuerons à cibler des villes qui accueillent au moins 10 000 étudiants pour ouvrir des résidences avec de grands espaces communs et un personnel dédié à l’encadrement sur site. Si nous poursuivons sur notre lancée, nous pourrions compter 10 000 lits d’ici 5 à 6 ans. En parallèle, nous avons commencé à étudier le marché des résidences seniors car il y a un décalage patent entre l’offre et la demande aujourd’hui.

Propos recueillis par François Perrigault (@fperrigault)