Après Majunga, CBX et Eqho, la tour PB6 vient à son tour de faire l’objet d’une transaction d’envergure à La Défense. Décideurs analyse les raisons qui poussent les investisseurs, sud-coréens en tête, à se bousculer au portillon du quartier d’affaires.
Les investisseurs prennent d’assaut La Défense
The place to invest. C’est un peu le sentiment donné par le quartier d’affaires de Paris La Défense depuis quelques mois. Mi-2019, Hines a annoncé l’acquisition de la tour CBX auprès de Tishman Speyer pour 450 millions d’euros au nom d'investisseurs sud-coréens (club deal avec Hana Financial Investment et Daishin Securities) représentés par Vestas Investment Management et Amundi a finalisé l’acquisition de la tour Majunga avec le Sud-Coréen Mirae Asset Daewoo auprès d’Unibail-Rodamco-Westfield qui a récupéré 850 millions d’euros nets dans l’opération. « Les investisseurs sud-coréens montrent un fort appétit pour les marchés immobiliers européens car le taux de change entre leur monnaie et l’euro leur offre 100 à 130 points de base de rendement supplémentaire dans les transactions, explique Jean-Marc Coly, directeur général d’Amundi Immobilier. Mais ils ont besoin d’asset managers locaux pour sécuriser les bons produits. » Et Nicolas Verdillon, Executive Director Investment Properties chez CBRE, d’ajouter : « Les Sud-Coréens ciblent des sujets core sécurisés de 200 millions d’euros minimum offrant au moins 4 % de rendement initial, ce qui correspond parfaitement à la Défense. De plus, ils comprennent facilement le fonctionnement de ce marché car il ressemble à celui des quartiers d’affaires de Séoul. » Mais ces investisseurs sont loin d’être les seuls à regarder avec attention la Défense. Le fonds souverain sigapourien GIC vient notamment de finaliser l’acquisition de la tour PB6 par l’intermédiaire de BauMont Real Estate Capital.
Alignement de planètes
La Défense pourrait enregistrer un volume d’investissement record en 2019. Si tous les sujets à la vente trouvaient preneurs, quatre milliards d’euros pourraient ainsi être échangés. « La Défense connaît un bon momentum, analyse Vincent Bollaert, Head of Capital Markets de Knight Frank France. Compte tenu du taux de vacance actuel, inférieur à 5 %, un certain nombre de propriétaires considèrent que leurs actifs sont matures et qu’il est temps de les vendre. Des produits davantage core+ et value added sont également proposés à la vente. De plus, l’arrivée prochaine du RER E va renforcer la desserte du quartier et son attractivité. Cette dernière a beaucoup progressé avec le développement de nouveaux lieux et services lui donnant une vie en dehors des horaires de bureaux. Je pense notamment aux projets de restauration Oxygen et Table Square ou encore à l’entrée en service de Paris La Défense Arena derrière la Grande Arche. Mais il est encore possible de faire mieux. » Surtout, un nuage plane sur le marché à moyen terme : le volume des livraisons à venir. « Dans les prochains mois et les prochaines années, de grands projets comme Alto, Landscape, Trinity et Hekla seront achevés, ajoutant près de 500 000 m² de nouvelles surfaces au parc, précise Nicolas Verdillon. Dans ces conditions, les investisseurs ne doivent pas élaborer des business plans avec des valeurs locatives trop élevées sous peine de rencontrer des difficultés de commercialisation dans le futur. Heureusement, les acteurs avec qui j’échange en sont conscients. » Et Jean-Marc Coly d’abonder : « Amundi Immobilier est un acteur significatif de la Défense en asset management avec en particulier des actifs comme Cœur Défense, la tour Egée ou la tour Hekla. Nous sommes confiants dans l’avenir du quartier car la production de mètres carrés est bien maîtrisée par l’établissement public d’aménagement Paris La Défense. De plus, nous observons l’arrivée de nouvelles typologies de locataires qui signent des baux sur des surfaces moins importantes et rendent le marché encore plus sain. » Qu’il semble loin, le souvenir des années difficiles pour La Défense…
Cet article est extrait du guide immobilier 2019 de Décideurs
