La veille immo du 12 septembre 2019

PGIM Real Estate signe trois actifs de bureaux et logistique en France

Visuel prétexte

PGIM Real Estate a acquis trois biens en France pour le compte des investisseurs de ses fonds discrétionnaires paneuropéens core + et value added. Atria, un immeuble de bureau d’environ 5 000 mètres carrés situé au 30bis-32 rue de Paradis à Paris 10^e, constitue le premier. Construit au 19e siècle, l’ensemble a successivement accueilli en son sein une manufacture des Cristalleries Baccarat, le Musée Baccarat et la Pinacothèque de Paris. Restructuré et transformé en un immeuble à usage de bureau en 2012, Atria a conservé de cet héritage une identité architecturale caractérisée par de grands volumes ouverts. « L’immeuble bénéficie par ailleurs de très bonnes spécifications techniques, dont un excellent ratio capacitaire », récite le communiqué de presse. L’immeuble est actuellement 100 % loué à la société Jacobs Douwe Egberts, filiale de JAB Holding, l’un des leaders mondiaux du secteur des boissons et préparations à base de café et de thé.
PGIM Real Estate a également acquis auprès de Grand Paris Aménagement un projet de développement d’une plateforme logistique de classe A dans la ZAC du Noyer aux Perdrix à Servon à 25 km au sud de Paris. L’opération, constituée de l’acquisition d’un terrain de 76 000 m² et de la signature d’un contrat de promotion immobilière avec le Groupe Idec, permettra la construction de 31 000 m² à usage de logistique dans le sud de l’Ile-de-France. La livraison est prévue en septembre 2020. La plateforme vise la certification environnementale BREEAM niveau « Good ».
Enfin, PGIM Real Estate a conclu l’acquisition de l’ensemble de bureau Portes Sud. Le campus, composé de trois immeubles totalisant environ 20 000 m², est situé à proximité de la rocade toulousaine facilement accessible au sein du quartier d’affaires de Bordelongue. Livré en 2010 par Altarea-Cogedim, l’ensemble dispose entre autres d’une hauteur sous-plafond de 2,70 m ainsi que de grands plateaux. PGIM Real Estate repositionnera Portes Sud aujourd’hui partiellement vacant et mettra en œuvre une stratégie de gestion et de commercialisation active pour attirer de nouveaux locataires sur le campus.

Invesco acquiert la boutique Saint-Laurent de l’avenue Montaigne à Paris

Invesco Real Estate acquiert une boutique située au 53, avenue Montaigne, une transaction de gré à gré conclue avec un vendeur privé. Ce bien de 860 m² est situé dans le « Triangle d’Or » et est actuellement loué par la marque Saint-Laurent. La boutique jouit d’une façade de près de 15 mètres linéaires dotée de neuf fenêtres, et est situé à proximité de plus de 2 500 chambres d’hôtels 5 étoiles. « Ce bien a un potentiel d’appréciation significatif à long terme, souligne Cristiano Stampa, managing director – transactions chez Invesco Real Estate. Il est vrai que, partout dans le monde, les artères commerçantes sont encore confrontées à de sérieuses difficultés mais les enseignes de luxe situées dans les zones les plus exclusives sont une niche qui résiste bien grâce à l’attraction qu’elles exercent sur les individus fortunés du monde entier, en particulier en provenance d’Asie et du Golfe persique. » Pour mener à bien cette transaction, l’équipe d’Invesco s’est associée à la société de gestion EPPOF Capital, spécialisée dans les biens d’exception situés sur des artères commerçantes. « Le magasin phare de la marque Saint-Laurent, qui est notre quatrième bien sur l’avenue Montaigne, est l’une des boutiques les plus en vue de cette avenue en raison d’une localisation et une configuration idéale et de la qualité de son locataire », ajoute Giulio Rasetta, associé-gérant d’EPPOF Capital. Dans le cadre de cette transaction, Invesco a été conseillé par Archers, Victoire Notaires Associés, Ernst & Young, Theop et Baker & McKenzie.

L’investissement en régions poursuit sur sa lancée

Le marché de l’investissement en régions continue de porter ses fruits et notamment sur le segment des bureaux. Les engagements dans ces derniers devraient une nouvelle fois franchir le cap des 3 Mds € d’ici fin 2019 avec plusieurs grandes opérations attendues selon CBRE. La part des investisseurs étrangers est en légère hausse. « Porté par le besoin de modernisation du parc et une demande qui se place majoritairement dans le neuf, les investisseurs continuent de se positionner sur des opérations en VEFA, précise Yves Gourdin, directeur investissement régions. La part du blanc qui représente en moyenne un quart de ces investissements depuis quatre ans, vient quant à elle répondre à des taux de vacance historiquement bas sur les secteurs primes. Le spread de taux reste très élevé pour une prime de risque qui n’a jamais était aussi faible. L’excellente santé du marché locatif depuis plusieurs années offre un environnement globalement stable et des fondamentaux solides. »

Gecina ratifie trois nouveaux contrats de crédits responsables

Gecina a finalisé trois nouveaux contrats de crédits responsables avec BNP Paribas, Natixis et Société Générale, pour un montant de 660 M€, prenant la forme soit de nouvelles lignes bancaires, soit de transformation de ligne bancaire classique en ligne de crédit responsable. Combiné avec les lignes mises en place en 2018 avec ING France et Crédit Agricole Corporate & Investment Bank, le volume des contrats de crédits responsables s’élève désormais à 910 M€, soit plus de 20 % du portefeuille de lignes bancaires du groupe. Les conditions financières de ces contrats de crédit seront indexées sur la performance en termes de responsabilité sociétale de l’entreprise (RSE) du groupe. Ces contrats de crédits responsables s’inscrivent dans le cadre du renouvellement de 1,2 Md€ de nouvelles lignes de crédit bancaires, d’une maturité moyenne de près de 7 années, qui viennent se substituer à des lignes avec des maturités résiduelles courtes (2019 et 2020). Depuis le début de l’année 2019, Gecina a désormais levé plus de 1,7 Md€.

Blackstone clôt une levée de fonds record pour un véhicule immobilier

Blackstone a procédé au closing final de son dernier fonds immobilier mondial, Blackstone Real Estate Partners IX. BREP IX totalise 20,5 Mds$ d'engagements en capital, ce qui en fait le plus important fonds immobilier jamais créé. « En dépit d'un environnement d'investissement difficile, nous continuons à voir des opportunités intéressantes autour de nos thèmes d'investissement les plus convaincants, explique Ken Caplan, co-responsable mondial de Blackstone Real Estate. L’échelle de BREP IX nous permet d’engager des capitaux au niveau mondial dans un ensemble différencié de transactions complexes. » En juin dernier, BREP IX a réalisé un premier investissement en acquérant les actifs logistiques de GLP aux États-Unis pour un total de 19 Mds$, aux côtés d’autres véhicules Blackstone. Cette acquisition devrait être finalisée dans les prochaines semaines.

Le marché du logement neuf reste à la peine

Les promoteurs ont mis en vente 30 000 logements au deuxième trimestre 2019 selon la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI France), soit 10 000 de moins qu’au T2 2018. L’offre à la vente de logements neufs baisse donc de 11,6 % et le stock est inférieur à « 10 mois de vente » dans un grand nombre de métropoles. Cette baisse de l’offre a deux explications d’après la fédération. Premièrement, la délivrance des permis de construire dans le collectif est en chute libre (en moyenne annuelle, ce sont 40 000 logements collectifs autorisés en permis de moins qu’il y a deux ans). « Nombre d’élus locaux, à l’approche des élections municipales, ne souhaitent pas accorder de permis de construire par crainte de l’impopularité et des recours, détaille le communiqué. Ensuite, lorsque les PC sont délivrés, les coûts de travaux trop élevés, la disponibilité de plus en plus réduite des entreprises du bâtiment ou encore les recours de voisinage, freinent les mises à l’offre de nouveaux logements. Il en résulte une tension sur les prix des logements neufs qui augmentent en moyenne de 5 % au niveau national par rapport au T2 2018, dans un secteur de l’immobilier où, globalement, les prix progressent plus vite que l’inflation, notamment du fait de la faiblesse des taux d’intérêt. »
En conséquence de la baisse des mises en vente et de l’offre, les ventes de logements neufs baissent également (-12,7 % par rapport au T2 2018 et -5,4 % par rapport au S1 2018). C’est particulièrement vrai pour les ventes en bloc (-31,6 %). L’investissement du secteur HLM ne se redresse pas encore et le logement intermédiaire monte trop lentement en puissance pour prendre le relais. Quant aux ventes auprès des particuliers, elles fléchissent de 7,7 % au T2 et de façon plus marquée pour les investisseurs (-10,8 %) que pour les accédants à la propriété (-4,5 %), ces derniers étant toutefois quasi stables sur le semestre. Ainsi, malgré des conditions d’emprunt très attractives et l’attractivité de la pierre, la réduction de l’offre de logements neufs conduit à une baisse des ventes. « Les ventes de logements neufs baissent depuis plus d’un an, malgré des conditions d’emprunt très favorables, une stabilité des incitations fiscales dans les zones tendues et une confiance des ménages qui s’améliore, conclut Alexandra François-Cuxac, présidente de la FPI France. Il y a un paradoxe dans le secteur du logement neuf qui s’explique par des problèmes d’offre. »

Par François Perrigault (@fperrigault)