La veille immo du 2 août 2019

Icade signe une promesse de vente sur 49 % de la tour Eqho

(©Wikipedia / KPMG France [CC BY-SA 4.0])

Icade, propriétaire de 100 % du capital de la société détenant la tour Eqho, a signé avec un OPPCI détenu par des investisseurs sud-coréens, représentés par l’Etoile Properties, une promesse synallagmatique de cession portant sur 49 % des actions de cette société, pour 365 M€. L’opération se base sur une valeur de l’actif fixée à 745 M€ HD (avant effet des avantages commerciaux et travaux divers restant à la charge d’Icade). La tour Eqho comprend 78 500 m² de bureaux et services et 1 110 places de parking. Elle est située en bordure du boulevard circulaire de Paris-La Défense sur la commune de Courbevoie. Elle est louée à 100 % à plusieurs locataires, dont KPMG, Banque de France et Air Liquide, avec une durée moyenne résiduelle des baux de près de 7 ans au 30 juin 2019. Icade a également consenti à l’acquéreur une option d’achat sur les 51 % restants, à échéance décembre 2020. La cession effective des 49 % de la société détenant la tour Eqho est prévue fin septembre 2019, après la levée de conditions suspensives usuelles.

Archer Hotel Capital cède le Paris Marriott Rive Gauche

(©Google Street View)

Archer Hotel Capital, la joint-venture entre APG et GIC Real Estate, a cédé le Paris Marriott Rive Gauche, hôtel de 757 chambres qui comprend également un centre de conférences. Le vendeur était conseillé par Freshfields Bruckhaus Deringer, CBRE et Eastdil Secured. « Bien que notre objectif soit de développer notre portefeuille et de créer de la valeur dans une perspective d’investissement à long terme, cette cession reflète notre focalisation sur les rendements financiers et a été réalisée sur une base opportuniste », précise Dominic Seyrling, directeur des investissements chez Archer Hotel Capital.

EOL Retail accompagne E.Leclerc dans le déploiement de ses drives piétons parisiens

L'équipe High-Street d'EOL Retail accompagne E. Leclerc dans le déploiement de ses drives piétons à Paris. En effet, le distributeur s'installe 162 Rue Ordener à Paris 18e (60 m²) et 55 Rue Richard Lenoir à Paris 11^e (50 m²), avec l'objectif de mailler la capitale en ouvrant trois à quatre dépôts relais dans chaque arrondissement. Né à Lille, le concept E. Leclerc Relais permet de retirer gratuitement des commandes parmi les 13 500 références disponibles sur le site Leclerc Chez Moi et fait partie intégrante de la stratégie digitale de l'enseigne. La stratégie multi-format de Leclerc sur Paris devrait également se concrétiser par l'ouverture en 2020 d'un supermarché dans le quartier de la Gaîté-Montparnasse au sein du futur centre commercial « Les ateliers Gaîté » réalisé par Unibail-Rodamco-Westfield. Au niveau national, onze autres Leclerc Relais sont déjà planifiés sur 2019 : Nantes, Auxerre, Nîmes, Franconville, Dijon, Reims (le 6e), Chambéry, Haguenau, Pontoise, Rennes, Vannes.

Vers un ajustement progressif du marché du logement en 2020

Comment évoluera le marché du logement en 2019-2020 ? Le groupe BPCE donne ses prévisions dans sa dernière note semestrielle. Son scénario central se situe dans la perspective d’une remontée très graduelle des taux longs de l’Etat français au cours des années à venir à partir de niveaux extrêmement bas (0,3 % en 2019 et 0,6 % en 2020). Le rythme sera guidé par les politiques monétaires qui resteront accommodantes. Dans cette perspective, les taux débiteurs continueraient de baisser courant 2019, puis remonteraient lentement sur les années suivantes tout en restant à des niveaux très bas. La durée moyenne à l’octroi resterait en parallèle élevée tant que les taux débiteurs seront au plancher, tirée par une part toujours très importante de crédits d’une durée supérieure à 25 ans (autour de 35 %). Le maintien à moyen terme du niveau de solvabilité des ménages passe par un recul en valeur réelle des prix dans l’ancien. Or ces prix continueront de croître cette année à un rythme un peu plus élevé qu’en 2018, soit +3,5 % dans l’ancien et le neuf, avant de ralentir progressivement à partir de 2020 (+3 % dans l’ancien et +2,5 % dans le neuf). Ce recul serait graduel dans la mesure où les tensions sur la solvabilité rejaillissent en général sur les quantités avant d’affecter les prix avec retard et que le soutien au crédit ne devrait pas être remis en cause à court terme. Cependant, cette hausse des prix immobiliers sera aussi différenciée selon les zones géographiques. Les grandes villes (où l’effet de pénurie lié à le métropolisation exerce une force de rappel) devraient continuer à connaître en moyenne des dynamiques de prix importantes mais en ralentissement face à la contrainte de solvabilité qui s’exprimera de manière plus exacerbée sur ces localités prisées. Les espaces autour des zones tendues (où un effet de report s’observe) connaîtraient plutôt une évolution des prix vers le niveau de leur cœur géographique. Et les territoires plus détendus (qui correspondent à la majorité de la France) pourraient subir un ralentissement, voire une baisse des prix. Ce phénomène de désertification des villes petites et moyennes s’observe dans de nombreux pays de l’OCDE (Allemagne, Grande-Bretagne, Etats-Unis, Japon, …) en lien avec des facteurs structurels (métropolisation, décroissance, vieillissement de la population, désindustrialisation, …). Ses effets pourraient se renforcer sur les territoires fragiles si aucune disposition n’est prise par les gouvernements pour infléchir ces tendances. Le projet de loi ‘Energie et Climat’ en cours d’adoption devrait accentuer l’effet de la métropolisation selon la note en renforçant l’asymétrie entre logement individuel et collectif, ainsi qu’entre zones denses et rurales, qui sont marquées par de fortes disparités en termes de coûts énergétiques.
Dans le neuf, la fin du PTZ en zone B2 et C le 31 décembre 2019 devrait accentuer le repli de la maison individuelle en secteur diffus, avec des ventes qui tomberaient en 2020 à près de 100 000 unités (contre 120 000 en 2018). De son côté, l’effet « Pinel » qui a joué fortement jusqu’en 2018 devrait voir son impact se réduire en 2019-2020 (notamment avec le retour potentiel ou acté de l’encadrement des loyers dans certaines villes comme à Paris et à Lille), avant de connaître un rebond probable en 2021 en anticipation de sa disparition au 31 décembre 2021. Le retour des investisseurs institutionnels pourrait inciter le gouvernement à ne pas reconduire, ou du moins de manière moins active, les dispositifs de défiscalisation initiés depuis 1984 avec le dispositif Quilès-Méhaignerie. Dans l’ancien, les transactions vont rester en 2019-2020 à des niveaux records sans équivalent depuis 1960, en lien avec une vitesse de rotation du parc qui va rester élevée sur la période et avec un accès au crédit toujours favorable. Leur volume augmenterait sur l’année de +3% pour s’établir à 990 000 transactions, avant de reculer légèrement en 2020 à 970 000 (soit -2 %). Quant au dispositif Denormandie lancé le 1er janvier 2019, il devrait avoir un impact marginal sur 2019-2020 conclut BPCE. « C’est surtout la cohérence, l’ambition et l’efficacité des programmes « coeurs de ville » et leur capacité à créer une dynamique collective dans ces zones qui faciliteront ou limiteront le développement des opérations « Denormandie », aujourd’hui structurellement bridées par les effets de la métropolisation. »

Par François Perrigault (@fperrigault)