S. Eymard : "Frey veut atteindre rapidement une taille critique sur le marché des centres commerciaux de plein air dans la pénin

Décideurs. Pourquoi accélérez-vous votre développement dans la péninsule ibérique ?

Sébastien Eymard. Nous cherchons à amplifier notre développement dans la péninsule ibérique depuis trois ans. Nous avons regardé plus de cinquante dossiers mais nous sommes très sélectifs, notamment sur la localisation. Le hasard a fait que nous venons de conclure deux sujets concomitamment en Espagne et au Portugal. Ils révèlent bien notre stratégie qui consiste à atteindre rapidement une taille critique sur le marché des centres commerciaux de plein air dans la péninsule ibérique pour déployer efficacement notre expertise, notamment en matière d’asset management et de développement. Nous avons commencé par acquérir en avril 2018 le Parc Vallès pour 82,5 M€ au nord-ouest de Barcelone. Cet actif existant et mature de 42 000 m² offre un potentiel de création de valeur grâce à ses réserves foncières et aux opportunités de réversion locative. A Albufeira, dans le sud du Portugal, l’ensemble Algarve Shopping & Albufeira Retail Park affiche des performances solides avec un revenu locatif annuel net de 14,3 millions d’euros et recèle un potentiel d’extension de 9 000 m² GLA pour amplifier le travail de création de valeur et renforcer le caractère dominant du site. Enfin, l’acquisition de 70 % de la société d’investissement qui développe un projet autorisé de centre commercial de plein air à Lleida en Catalogne nous permet d’investir en amont tout en gagnant du temps car la commercialisation sera lancée rapidement et le chantier pourrait démarrer dès l’année prochaine. L’addition de ces trois actifs offre ainsi un bon mix entre cash-flow récurrents importants, sources de dividendes pour nos actionnaires, et potentiel de création de valeur.

Quels sont vos principaux critères d’investissement à l’international ?

Nous privilégions les principaux bassins de population. Parc Vallès s’inscrit dans une zone de chalandise de 690 000 habitants à moins de 15 minutes, le shopping promenade de Lleida dans une aire de 300 000 habitants à moins de 30 minutes, et Algarve Shopping & Albufeira Retail Park dans une zone de chalandise de 280 000 habitants à moins de 20 minutes, hors nuitées hôtelières qui peuvent la porter à plus de 800 000 habitants en période estivale. Les actifs doivent également être facilement accessibles et être dotés de grands parkings afin de gommer tous les irritants possibles avant l’entrée dans nos shopping promenade. Ensuite, Frey travaille les projets ou retravaille les ensembles afin de satisfaire les visiteurs et leur donner envie de rester. Concernant la taille des actifs, ils doivent développer au minimum 20 000 m², voir 40 000 m² s’ils comportent une locomotive alimentaire ou une grande surface de bricolage, afin que nous puissions déployer un asset management pro-actif. Quant au taux de rendement, il varie selon les dossiers. Mais les dossiers doivent toujours offrir un potentiel de création de valeur. A Llieda par exemple, la différence entre le taux d’expertise final estimé et le yield on cost est supérieure à 150 points de base. Si nos hypothèses se vérifient, nous créerons plus de 20 % de valeur.

Comment financez-vous vos investissements à l’étranger ?

L’an passé, nous avons réalisé une augmentation de capital de 201,9 M€ pour financer notre pipeline de projets en France et accélérer notre développement à l’international. Nous avons également fait évoluer la ligne de crédit syndiqué signée en juin 2017 en la portant de 300 M€ à 350 M€ et ratifié une nouvelle ligne de crédit syndiqué de 70 M€. Enfin, notre ratio LTV net consolidé s’élevait à 26,1 % au 31 décembre 2018, largement en deçà de notre objectif à moyen terme de 50 %. Nous avons donc un profil robuste en ligne avec nos ambitions. Le projet de Lleida représente une enveloppe d’investissement d’environ 120 M€ au total. Cette opération sera financée sur nos ressources propres, au même titre que l’acquisition de l’ensemble Algarve Shopping & Albufeira Retail Park qui s’élève à 179,3 M€ droits inclus (ndlr : dont un différé de paiement de 20 M€ à 18 mois).

Quelles sont les ambitions de Frey à l’international à moyen terme ?

Avec ces trois actifs en Espagne et au Portugal, près de 30 % de notre patrimoine sera situé à l’étranger, en ligne avec notre objectif interne. En parallèle, nous pourrions prendre pied dans un autre pays limitrophe de la France. Et nous n’excluons pas de développer des projets mixtes à moyen terme à l’étranger une fois que notre nouvelle filiale Citizers aura fait ses preuves dans l’Hexagone.  

Propos recueillis par François Perrigault (@fperrigault)