Pour sa première conférence de presse depuis sa nomination à la tête de Carmila, Alexandre de Palmas a dévoilé la stratégie de croissance de la foncière à court et moyen termes lors de la présentation des résultats semestriels. Décryptage.
Carmila dévoile ses relais de création de valeur
Le changement dans la continuité. C’est le sentiment qui prédomine après la présentation des résultats semestriels de Carmila par Alexandre de Palmas, nouveau PDG de la foncière depuis quatre semaines. Le successeur de Jacques Ehrmann a profité de l’exercice pour exposer sa feuille de route qui repose toujours sur quatre piliers majeurs : une équipe innovante et entrepreneuriale, la proximité, le partenariat avec Carrefour, un business model de rendement et de croissance. « Fort de mes 19 ans d’expériences professionnelles dont 10 dans le secteur du retail, je compte pousser cet axe encore plus loin au sein de Carmila, ajoute Alexandre de Palmas. Je suis également convaincu que le digital n’affaiblit pas les canaux de distribution physiques mais qu’il amène un niveau d’exigence plus élevé des clients, donc nous devons monter notre niveau de jeu avec nos partenaires enseignes. Enfin, je vais pouvoir mettre mon expertise dans le développement d’activités au service de Carmila à travers son pipeline et les possibilités de croissance offertes par le side business. » Justement, ce dernier volet est riche.
Des développements immobiliers multiples
Au 30 juin, le pipeline d’extensions et de restructurations 2019-2024 de la SIIC compte 25 projets pour un investissement total de 1,4 Md€ présentant un retour sur investissement promoteur moyen de 7,1 %. Près de 80 % de la valeur de ce portefeuille est porté par sept programmes : le centre commercial Marseille-Vitrolles récemment acquis par Carmila qui totalise 67 M€ d’investissement (horizon 2022), Montesson (horizon 2022, 218 M€ d’investissement), Antibes qui héberge le premier hypermarché Carrefour en France (horizon 2024, 270 M€ d’investissement), Toulouse Labège qui bénéficiera d’une desserte en métro (horizon 2024, 166 M€ d’investissement), Nice Lingostière (horizon 2020, 97 M€ d’investissement), Tarrasa-Barcelone (horizon 2024, 123 M€ d’investissement) et Vénissieux (horizon 2024, 169 M€ d’investissement).
Aure source potentielle de création de valeur immobilière : la réduction annoncée des surfaces d’hypermarchés Carrefour. « Les espaces libérés pourront permettre de réaliser des drives, des espaces de logistique urbaine, d’étendre la galerie commerciale… », explique Alexandre de Palmas. L’extérieur des sites pourraient également servir de levier de croissance. « Nous disposons d’un potentiel foncier de 15 millions de m² dans le patrimoine de Carrefour et de Carmila, précise Gery Robert-Ambroix, directeur général délégué de la foncière. Nous travaillons avec l’enseigne et d’autres partenaires pour tirer parti, le cas échéant, de ces terrains. » Et le PDG de compléter : « Nos fonciers qui étaient situés en périphérie il y a trente ans sont aujourd’hui complètement inclus dans l’urbanité. Leur destination pourrait rester commerciale ou bien inclure de la mixité. » Mais l’immobilier ne sera pas le seul relais de croissance pour Carmila.
Le side business, petit relai de croissance en passe de devenir grand
La diversification du modèle de la foncière commence à porter ses fruits. Ainsi, Louwifi, société fille de la foncière qui procède à l’installation et à la maintenance des réseaux courants faibles (dont wifi) au sein des centres Carmila, devrait à l’EBITDA 2019 dans une fourchette de 1,2 à 1,4 M€. Quant à la filiale Lou5G, propriétaire de terrains sur lesquels les opérateurs télécoms implantent des antennes après signature d’un bail locatif, elle devrait avoir signé à fin 2019 des baux avec trois des quatre opérateurs pour un montant annuel de 1,2 million d’euros de loyer. Enfin, les boutiques des enseignes dans lesquelles la SIIC a pris des participations minoritaires à travers Camila Ventures ont généré 0,9 M€ de loyers signés en base annuelle au 30 juin 2019. Et ce n’est qu’un début.
Carmila ambitionne de développer 15 à 20 de ces partenariats en parallèle en rythme de croisière sur une durée moyenne de co-investissement de 5 ans, la sortie de ces partenariats se faisant par l’exercice d’options d’achat et de vente sur la base d’un multiple d’EBITDA convenu à l’avance (5x à 7x l’EBITDA). Concernant Lou5G, Gery Robert-Ambroix se montre enthousiaste : « Avec le déploiement de plus de 20 000 antennes dans les deux ans pour couvrir les zones blanches, de 20 000 autres pour assurer le déploiement de la 5G et l’amélioration du débit dans des zones déjà couvertes, les perspectives de croissance de notre filiale sont fortes. De plus, nous devrions signer un accord avec Orange d’ici la fin de l’année pour déployer de nouvelles antennes et Lou5G pourrait avoir accès à 900 autres sites de Carrefour demain. » Quant à Louwifi, elle sera en mesure de fournir des équipements en courants faibles à des clients tiers et répondre à des appels d’offres externes. De quoi aborder l’avenir avec confiance.
Optimisme de rigueur
« La pérennité de notre business model nous donne une bonne visibilité sur les cashflows à venir, assure Alexandre de Palmas. Nous devrions pouvoir servir durablement à nos actionnaires un dividende au moins égal à celui versé au titre de l’exercice 2018 avec un taux de pay-out dividende/ résultat récurrent cible de 90 %. » Même la décompression de 16 points de base du taux de capitalisation qui a impacté la valeur du patrimoine français de Carmila (en baisse de 1,9 % à périmètre constant avec un recul de 3 % lié au taux de capitalisation et une progression de 1 % des loyers) n’ébranle pas son optimisme. « Cette évolution très limitée ne nous inquiète pas, d’autant plus que notre patrimoine a été rénové récemment, le taux d’effort de nos locataires est maitrisé et raisonnable, l’appréciation de la valeur locative de nos vacants est réaliste, et nos loyers sont pérennes », énumère le PDG. Rendez-vous est pris dans six mois pour faire un nouveau point.
