Près de cinq ans après l’instauration de nouvelles dispositions encadrant le logement locatif intermédiaire, l’Apur a analysé le parc de CDC Habitat en Île-de-France. Retour sur les principaux enseignements de cette étude avec Arnaud Cursente, directeur des grands projets et de la rénovation des copropriétés dégradées au sein de la filiale immobilière de la Caisse des Dépôts.
Le logement locatif intermédiaire tient ses promesses
L’heure du premier bilan a sonné pour le logement locatif intermédiaire (LLI). Dans une récente étude, l’atelier parisien d’urbanisme (Apur) a passé au scanner 12 000 de ces LLI livrées, en chantier ou en cours de production par CDC Habitat depuis 2014 en Île-de-France grâce aux fonds de logements intermédiaires dans lequel des assureurs et de grands investisseurs institutionnels ont été associés, au fonds d’investissement étatique et au programme d’investissement réalisé en direct par la filiale immobilière de la Caisse des Dépôts. « Près de 90 % des ménages occupants se trouvent entre le 4ème et le 8e décile de revenus des ménages métropolitains, catégories qui caractérisent la classe moyenne, observe Arnaud Cursente, directeur des grands projets et de la rénovation des copropriétés dégradées chez CDC Habitat. Nous sommes donc en ligne avec l’objectif initial du logement intermédiaire en matière de clientèle cible. »
Deuxième enseignement, neuf logements locatifs intermédiaires sur dix sont commercialisés en moins de trois mois. Le processus s’appuie essentiellement sur internet au travers des grands sites d’annonces immobilières tels que SeLoger, BienIci, LeBonCoin ou encore le site web dédié à la commercialisation de CDC Habitat. « Ce succès est général, d’Evry à Asnières-sur-Seine et des Mureaux à Montreuil, souligne Arnaud Cursente. De plus, l’efficacité de notre dispositif de commercialisation nous permet de relouer rapidement les unités libérées sachant que nous avons un taux de rotation compris entre 15 % et 20 % lié à la composition du parc et aux caractéristiques des ménages logés. » En effet, trois logements locatifs intermédiaires produits sur quatre sont des T2 et T3 tandis que les personnes seules et les jeunes ménages représentent pratiquement 44 % des occupants au cœur de la Métropole du Grand Paris. « Les marchés immobiliers parisien et de première couronne se caractérisent par un besoin important de logements nécessaires à la mobilité des ménages du fait des évolutions socio-démographiques et de l’attractivité de la région pour les jeunes, précise Arnaud Cursente. Mais les segments du locatif social et de l’accession à la propriété ne permettent pas de répondre à ce besoin de fluidité. L’étude de l’Apur montre donc que le logement locatif intermédiaire apporte une réponse efficace à cette problématique. »
Autre attente de la clientèle cible comblée par ce nouveau produit, la majorité des loyers sont inférieurs à ceux du marché. Ainsi, 60 % des logements intermédiaires sont loués à moins de 16 €/m², soit 15 % moins chers que le loyer moyen de relocation constatées par l’OLAP (observatoire des loyers de l’agglomération parisienne). A l’autre extrémité de la chaîne, les investisseurs s’y retrouvent également. « Dans le cadre du premier fonds de logements intermédiaires, nous avions délivré un rendement locatif brut de 4,65 % conforme à la thèse d’investissement, révèle le directeur des grands projets et de la rénovation des copropriétés dégradées chez CDC Habitat. Nous sommes également en ligne avec nos objectifs sur le FLI 2 pour le moment puisque ce rendement reste supérieur à 4,3 %. Pour y parvenir alors qu’il est plus difficile de capter des programmes à des prix attractifs dans un contexte d’envolée des prix de l’immobilier neuf depuis 10 ans, nous nous appuyons sur notre capacité à commander des volumes importants pour négocier des tarifs intéressants avec les promoteurs. »
Un acteur est tout de même impacté négativement du point de vue financier : les collectivités locales d’implantation des programmes. En effet, le régime fiscal du logement locatif intermédiaire offre une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties d’une durée maximale de 20 ans dans les zones A bis, A et B1, qui recouvrent le périmètre de la Métropole et une bonne partie du cœur de l’Île-de-France. « Nous menons un travail de pédagogie programme par programme avec ces collectivités afin de leur expliquer les avantages en matières immobilière et démographique pour leurs territoires, explique Arnaud Cursente. Et nous continuerons à travailler main dans la main avec elles pour confirmer le succès du logement locatif intermédiaire en Île-de-France. » Rendez-vous est pris pour une évaluation finale.
