Le début d’année record du marché locatif lyonnais, les premières acquisitions de la SCPI Fair Invest… Décideurs vous propose une synthèse des actualités immobilières du 22 juillet.
La veille immo du 22 juillet 2019
Premier semestre record pour le marché locatif lyonnais, début d’année plus calme à l’investissement
(©Wikipedia/Chabe01 [CCBY SA 4.0])
Après une année 2018 record, la dynamique sur le marché lyonnais ne faiblit pas. Avec plus de 224 000 m² commercialisés sur l’ensemble de l’agglomération lyonnaise, le marché tertiaire enregistre sa meilleure performance sur un 1er semestre selon les chiffres du Centre des études de la conjoncture immobilière (CECIM). « Cela représente une hausse de 62 % par rapport au premier semestre 2018 et le double de la moyenne de ces 10 dernières années. Du jamais vu ! », souligne Stéphane Jullien, directeur du département bureau Lyon de JLL. Avec sept transactions de plus de 5 000 m² enregistrées sur le marché - contre 6 en moyenne sur l’ensemble d’une année - ce segment a permis de battre tous les records. Elles ont représenté à elles seules 96 000 m², soit 43 % des volumes commercialisés ce semestre. Le neuf reste plébiscité par les utilisateurs, notamment sur les grandes surfaces. Plus d’un mètre carré sur deux a été signé sur des immeubles non livrés. Les très grandes signatures se font plus généralement sur des clés-en-main (cinq sur les sept transactions > 5 000 m² référencées). L’offre immédiate reste sous pression à mi-année et conserve un niveau inférieur à 300 000 m² disponibles sur l’agglomération lyonnaise. Le taux de vacance s’affiche désormais à 4,7 % et les disponibilités représentent actuellement 8 mois de commercialisation. Le loyer « prime » augmente sur un an et atteint 325 € HT-HC/m²/an sur la tour « To Lyon » qui s’élèvera sur le parvis de la gare Part-Dieu d’ici 4 ans. Dans les immeubles traditionnels du quartier des affaires, la valeur prime conserve - pour le moment - une valeur établie à 280 €. La situation de pénurie avérée dans le secteur Part-Dieu engendre d’ores-et-déjà une hausse des loyers dans le seconde main et le récent de qualité.
Côté investissement, 137 M€ ont été investis sur le marché lyonnais au deuxième trimestre 2019, portant le montant total engagé depuis le début de l’année à 365 M€. Ainsi, après une année 2018 record, le marché lyonnais de l’investissement a connu un début d’année 2019 plus calme avec un résultat en retrait de 16 % sur un an et inférieur de 9 % à la moyenne des cinq dernières années. Avec plus de 170 M€, les entrepôts ont concentré l’essentiel des montants investis sur le marché lyonnais depuis le début de l’année et sont les seuls à progresser d’une année sur l’autre. Les bureaux totalisent pour leur part 165 millions d’euros, contre 276 millions d’euros un an auparavant (-40 %). Avec 24 % des engagements, les investisseurs étrangers conservent une part de marché similaire à celle observée en 2018. Les investisseurs allemands, bien qu’absents au 2ème trimestre, sont à l’origine de 10 % des investissements réalisés sur le marché lyonnais depuis le début de l’année avec 33 millions d’euros investis en bureaux. Les taux de rendement prime bureaux ont connu quant à eux une nouvelle compression au cours du deuxième trimestre 2019. Ils se positionnent ainsi entre 3,70 et 4,30 % dans Lyon intra-muros et entre 4,80 % et 5,40 % en périphérie.
Premières acquisitions pour la SCPI Fair Invest
La SCPI Fair Invest, gérée par Norma Capital, réalise ses deux premières acquisitions : un centre de dialyse et de néphrologie à Suresnes, d’une surface d’environ 380 m², et des bureaux sur l’île de Nantes, d’une surface d’environ 350 m² et entièrement loué à une association de professionnels de la périnatalité. Ces deux opérations permettent une exposition de la SCPI Fair Invest sur le marché français et entrent dans sa stratégie d’investissement d’actifs immobiliers socialement utiles.
Casino cède sa filiale Vindémia à GBH pour 219 M€
GBH a signé avec le groupe Casino un accord d’acquisition des activités de Vindémia. Le projet d’accord prévoit de rétrocéder quatre hypermarchés (Jumbo Sainte-Marie, Jumbo Saint-André, Jumbo Chaudron, Jumbo Savanna) à la société Make Distribution, nouvel acteur à capitaux réunionnais dont la société Adrien Bellier S.A. (SAB) est l’actionnaire de référence. Une fois l’opération autorisée, la part de marché de GBH (27 %) sera ainsi inférieure à celle de Vindémia à ce jour (28 %) et l’arrivée de Make Distribution, qui opérera sous une enseigne partenaire d’Intermarché renforcera l’équilibre concurrentiel de la grande distribution à La Réunion. GBH précise qu’elle réalisera « d’importants » investissements pour moderniser et dynamiser les points de vente acquis. GBH intervient au travers de son enseigne Carrefour. Selon le groupe Casino, la cession a été réalisée pour 219 M€.
La croissance du parc immobilier de commerce ralentit
(© Wikipedia / Niamor12 [CC BY-SA 4.0])
Malgré le rebond de fréquentation constatée dans les centres commerciaux (+1,9 % en cumul au 1er semestre selon le CNCC), les perspectives de croissance du parc font état après ajustements, d’un taux de transformation attendu fin 2019 d’un peu plus de 50 % pour toutes les typologies commerciales d’après Cushman & Wakefield, soit une baisse significative par rapport aux estimations de janvier dernier, notamment sur le segment des centres commerciaux. Environ 800 000 m² sont actuellement ouverts ou en travaux avec une inauguration attendue en 2019. Les retail parks et parcs d’activités périphériques concentrent la majorité des inaugurations prévues (51 %) avec une part d’extensions et de rénovations en hausse par rapport aux dernières années (17 % en 2019 vs 10 % en 2018). Même situation pour les centres commerciaux dont la part des extensions et des rénovations concerne 70 % des surfaces à inaugurer, une part largement supérieure à la moyenne des cinq dernières années (45 %). Les centres régionaux « Vélizy 2 », « Carré Sénart », « Parly 2 » ont déjà effectué leur mue et seront suivis par la deuxième phase d’extension de « Cap 3000 » au second semestre.
« Les rénovations et extensions des jumbos historiques consolident leur attractivité tandis que plusieurs sites de galeries traditionnelles s’interrogent sur l’avenir de leur locomotive alimentaire, souligne Christian Dubois, head of retail services France. Les dernières réalisations font la part belle à la singularité et à la spécificité de chaque pôle commercial, avec des enseignes et des concepts sans cesse renouvelés. Les retail parks aux valeurs locatives stables dans un écrin toujours plus qualitatif et facile d’accès, offrent de belles perspectives de rentabilité. En centre-ville les formats diminuent et les offres disponibles sur le créneau des moyennes surfaces est en forte augmentation. »
