Les opérateurs de coworking à l’épreuve des stress tests des investisseurs immobiliers

Le marché du coworking a le vent en poupe. Au premier semestre 2019, les opérateurs du secteur ont été à l’origine d’une transaction sur deux signées sur le segment des opérations de plus de 5 000 mètres carrés à Paris, soit 119 000 mètres carrés selon JLL. « Nous ne pouvons pas ignorer les évolutions des modes de travail et des aspirations des utilisateurs, précise Jean-Marc Coly, directeur général d’Amundi Immobilier qui a notamment acquis en VEFA au début d’année le 39, avenue de Trudaine, intégralement loué par WeWork à Paris 9e. Les acteurs du coworking répondent bien à ces besoins. » Mais comment un propriétaire décide-t-il de louer tout ou partie de son immeuble à un de ces opérateurs plutôt qu’à un utilisateur traditionnel ? « Nous commençons par analyser pour quelle typologie de clients nous travaillons l’immeuble, en fonction de différents critères, notamment la géographie et les caractéristiques techniques, répond Xavier Lépine, Chairman of the board Groupe La Française dont le patrimoine immobilier est loué à hauteur de 3 % par des opérateurs de coworking à l’heure actuelle. Si un immeuble comportant une partie de coworking peut convaincre d’autres entreprises de s’installer ou si l’actif se situe dans un marché où la demande pour ce type d’espaces est forte, nous réalisons les aménagements nécessaires et centrons notre stratégie de commercialisation sur ces acteurs. » Des investisseurs s’inquiètent toutefois de la pérennité du business model des opérateurs de coworking, notamment en cas de retournement du marché immobilier. C’est le cas par exemple de Primonial REIM.

Entre attirance et crainte

« Comment un acteur qui se rémunère à travers une prestation de services pourra-t-il continuer à payer un loyer de 100 si sa marge dégringole et la valeur locative du marché tombe à 60 ? interroge Laurent Fléchet, directeur général délégué en charge de l’activité immobilière du groupe Primonial. Aujourd’hui, il existe un potentiel risque de renégociation des loyers en cas de retournement de cycle. Or le propriétaire ne peut pas être la variable d’ajustement dans le business model des opérateurs de coworking ! » Le géant américain du coworking concentre les craintes. « WeWork perdant plus d’argent qu’il n’en gagne, les propriétaires qui sont averses au risque se posent des questions, observe Clément Alteresco, le CEO de Morning Coworking. Et les premiers propriétaires qui ont signé avec cet acteur en France ont eu des expériences mitigées. » « Il existe des questions sur l’origine des fonds utilisés par les coworkers pour régler les loyers, à savoir s’ils proviennent de l’activité ou bien des fonds levés, concède Jean-Marc Coly. Leurs résultats financiers sont parfois tendus car ils mènent pour nombre d’entre eux une stratégie de développement soutenue. Mais que ce soit sous forme d’émission obligataire ou d’augmentation de capital, ils ont la confiance des investisseurs dans leur business model. Par conséquent, nous prendrions le risque de laisser passer une belle opportunité de développement en ne prenant pas en compte ce modèle économique mais avec raison. »

Du côté de WeWork qui prépare actuellement son introduction en bourse, le directeur immobilier France et Europe du Sud Nicolas Maciocia rappelle les forces du modèle : « Nous avons été fondés en 2010 à New York. Au cours des neuf dernières années, WeWork s’est développé dans plus de 105 villes et 27 pays du monde entier, fournissant des espaces, des services et des outils à plus de 466 000 membres. Nous ne nous considérons pas simplement comme un coworker, nous sommes une entreprise mondiale de communauté partagée qui rassemble ses membres via le design, la technologie et les événements, au travail et en dehors. Nous fournissons également des locaux à des entités de toutes tailles, y compris des entreprises qui représentent plus de 40 % de nos membres dans le monde. Au cours des dernières années, la demande pour des espaces de travail plus flexibles a progressé. Nous espérons pouvoir continuer à soutenir la croissance de ces entreprises, proposer les espaces les plus productifs à nos membres et étendre notre offre à un plus grand nombre de villes dans le monde. » Ses concurrents se montrent eux aussi confiants sur leur capacité à résister à une crise immobilière.

La sérénité des opérateurs de coworking

Chez Spaces, filiale du groupe IWG qui compte huit centres de coworking ouverts en Île-de-France, le directeur général France Christophe Burckart énumère : « Notre groupe a prouvé sa résilience en traversant les crises de 2001 et 2008. De plus, nous avons accéléré notre développement et les prises à prise à bail jusqu’en 2017, année où les valeurs locatives n’avaient pas atteint leurs niveaux élevés actuels. Depuis 2017, nous continuons le développement de notre réseau parisien au cas par cas avec des critères très précis, notamment en termes de localisations et d’efficacité du bâtiment. Les business case sont ensuite présentés à un comité d’investissement mondial. Ils sont rejetés si un doute existe sur leur capacité à atteindre la performance cible car nous sommes très attachés à la performance financière de notre groupe et donc à sa pérennité. Enfin, nous profitions de la période actuelle pour augmenter notre présence dans le reste de l’ Île-de-France et dans les régions, en direct ou via nos franchisés. »

Du côté de Morning Coworking, opérateur dont Nexity est devenu l’actionnaire majoritaire début 2019, le rôle d’amortisseur est mis en avant : « Nous ne sommes pas moins fragiles qu’un locataire traditionnel dans la mesure où notre business model est assis sur une diversité de clients dans l’espace, déroule Clément Alteresco. Contrairement à un acteur occupant 1 000 mètres carrés qui mettrait la clef sous la porte et ne paierait plus du tout de loyer, nous verserons toujours des revenus locatifs au propriétaire même si notre chiffre d’affaires venait à baisser en cas de crise immobilière » Et Stéphane Bensimon, président de la société Wojo détenue à 50-50 par Bouygues Immobilier et Accor, d’ajouter : « En cas de crise immobilière, les entreprises chercheront plus de flexibilité et une réduction de leurs coûts, souligne Stéphane Bensimon, président de Wojo. Au lieu d’être un risque pour le business model des opérateurs de coworking, un retournement de marché pourrait constituer une opportunité de gain de parts de marché. » Des arguments qui ne semblent pas dissiper tous les doutes.

Les investisseurs se mettent au coworking

« Nous analysons en permanence nos risques et aucune activité ne doit représenter une part trop significative dans notre portefeuille dans une logique de diversification, rappelle Jean-Marc Coly. Nous n’avons pas encore exactement fixé la règle pour le coworking mais nous serons prudents. » Primonial REIM se montre tout aussi réservé quant à louer des actifs à des opérateurs de coworking, sauf dans des ensembles immobiliers de taille significative où ils occupent une surface limitée comme Wojo dans l’immeuble Cœur Défense. « Nous réfléchissons à développer une offre de services globale et donner plus de marges de manœuvre à nos locataires pour louer au bon loyer suivant le cycle du marché immobilier, précise Laurent Fléchet. Forts de notre parc de 10 milliards d’euros, nous pouvons apporter plus de souplesse et de flexibilité. » Des foncières comme Covivio avec Wellio ou Gecina avec YouFirst Collaborative ont déjà franchi le pas.

Quant à La Française, le groupe a lancé mi-2019 une filiale baptisée « Newtown Square ». Cette dernière propose une offre basée sur le coworking et la location en flex office. Elle bénéficiera d’un accès au patrimoine immobilier de La Française Real Estate Managers, soit 1 400 immeubles. « Un immeuble de bureaux a une intensité capitalistique élevée, détaille Xavier Lépine. Jusqu’alors, nous le louions sur la période la plus longue possible pour encaisser des revenus locatifs permettant de rentabiliser l’opération. Les coworkers parviennent à densifier davantage les espaces et offrent des lieux mutualisés, ce qui leur permet de proposer des espaces moins chers sur une durée beaucoup plus courte et d’attirer une nouvelle typologie de clientèle. À l’instar du e-commerce dans le secteur commercial ces dernières années, le coworking a créé une nouvelle offre qui répond à une demande non satisfaite par le bail 3-6-9. Comme certaines foncières de commerce qui ont pris la décision de gérer proactivement leur patrimoine, nous allons faire la même chose dans les bureaux. » Un premier espace de 2 000 m² a été inauguré au 104, boulevard du Montparnasse à Paris. D’ici trois ans, Newtown Square ambitionne de compter une dizaine de sites pour proposer environ 4 000 postes de travail. À terme, la filiale doit devenir une locomotive dans le développement de La Française. Si tous les opérateurs ne survivront probablement pas, le coworking est bel et bien devenu un secteur à part entière du marché immobilier et pas seulement un phénomène de mode.

Par François Perrigault (@fperrigault)

*Cet article est extrait du guide immobilier 2019 de Décideurs qui paraîtra en septembre