En signant un accord ferme avec Carrefour pour l’acquisition d’un portefeuille de plus de 1 million de m² de plateformes logistiques, Argan s'apprête à changer de stature. Portrait du futur visage de la foncière.
Argan entre dans une nouvelle dimension
« Nous avons explosé les compteurs de notre plan stratégique 2019-2021 ». Jean-Claude Le Lan, président du conseil de surveillance et fondateur d’Argan peut avoir le sourire. En passe de racheter la société Cargo auprès de Carrefour pour 900 millions d’euros, il a déjà surpassé les objectifs fixés dans la feuille de route présentée en janvier. Cette dernière prévoyait le franchissement de la barre des deux milliards d’euros de valorisation de patrimoine et des 110 millions d’euros de revenus locatifs annuels. Quand la transaction sera finalisée en octobre prochain, Argan deviendra propriétaire de 22 entrepôts supplémentaires loués par Carrefour Supply Chain pour une durée résiduelle ferme de six ans. De quoi lui permettre d’afficher un patrimoine de 2,6 milliards d’euros et d’encaisser des loyers annualisés de 140 millions d’euros. « Carrefour ayant construit ces actifs, le groupe a profité d’un prix constructeur et non pas promoteur, précise Jean-Claude Le Lan. Ainsi, la valeur locative moyenne du portefeuille de Cargo se situe à 30 € /m² alors que le loyer de marché est de 44 €/m². Mais il vaut mieux se retrouver dans une situation sous-cotée comme celle-ci plutôt que l’inverse car les loyers n’évolueront pas à la baisse et nous pourrions louer un actif à un prix concurrentiel s’il devenait vacant. »
Pour financer l’acquisition de Cargo, Argan va émettre de nouveaux titres qui seront valorisés à 280 millions d’euros et a obtenu un prêt relai de 645 millions d’euros avec le concours de J.P. Morgan. Le ratio d’endettement passera de 51 % à 56 %. « Nous sommes en train de travailler sur le refinancement de ce crédit via des financements hypothécaires long terme, explique Jean-Claude Le Lan. Et nous avons l’intention de ramener notre ratio d’endettement à 55 % d’ici 2020, notamment grâce à des arbitrages sélectifs d’actifs. » La liste de ces derniers n’a pas été dévoilée. A moyen terme, Argan attend une amélioration de son résultat net récurrent qui a atteint 319 millions d’euros au premier semestre 2019. Jean-Claude Le Lan se montre également confiant pour l’évolution de l’ANR, estimée à 48,1 euros par action (hors droit) au 30 juin dernier. Et d’ajouter : « Les opportunités comme celle offerte par Cargo sont exceptionnelles. Une fois l’intégration terminée, nous allons poursuivre notre stratégie consistant à développer et louer des entrepôts premium. Nous allons d’ailleurs renforcer notre équipe commerciale avec le recrutement de deux personnes. En parallèle, nous veillerons à rééquilibrer notre portefeuille de locataires car Carrefour générera un tiers de nos revenus locatifs après le transfert des 22 entrepôts. »
Dernier avantage de l’opération, elle va permettre à Argan d’obtenir la fameuse taille critique. « En 2017, nous avions réalisé une émission obligataire à un taux de 3,25 %. Avec notre nouveau dimensionnement, nous accèderons à des taux plus avantageux si nous retournons sur ce marché », cite en exemple le fondateur de la foncière. Big is beautiful !
