J-M. Coly (Amundi Immobilier) : "La diversification de notre allocation sera le maître mot de 2019"

Décideurs. Comment appréhendez-vous l’année 2019 pour le marché immobilier européen ?

Jean-Marc Coly. Nous sommes relativement confiants. Néanmoins, le spectre de la remontée des taux d’intérêt qui plane au-dessus de nos têtes et la reprise économique moins vigoureuse qu’espérée nous amène à être vigilants. D’un point de vue micro-économique, de plus en plus de capitaux cherchent à s’investir sur le marché immobilier européen. Résultat : la concurrence s’exacerbe et les prix s’envolent. Cette situation témoigne toutefois de la confiance des investisseurs dans le marché immobilier. De plus, nous démarrons l’année 2019 dans un climat plus positif qu’en 2018 où l’entrée en vigueur de l’impôt sur la fortune immobilière avait pesé sur la collecte. Amundi Immobilier ambitionne de lever entre 1,8 et 2 milliards d’euros auprès de la clientèle retail et espère collecter entre 1 à 2 milliards d’euros auprès des acteurs institutionnels en fonction des opportunités. Nous avons aussi pour ambition de lancer un produit immobilier qui sera distribué dans tous nos réseaux en Europe.

Quels seront les marchés immobiliers européens porteurs et ceux qui seront délaissés par les investisseurs en 2019 selon vous ?

La France et l’Allemagne restent deux marchés core par leur attractivité, leur taille et leur liquidité. Nous y concentrerons la majeure partie de nos investissements avec un effet de levier important, compte tenu de la compression des taux de rendement dans ces deux pays. Nous serons également actifs dans les marchés périphériques comme la Belgique, les Pays-Bas ou l’Autriche qui présentent une économie solide et offrent des rendements plus élevés. Nous comptons investir en parallèle dans des marchés qui recèlent un potentiel de réversion des loyers intéressants, à l’image de Madrid et Barcelone en Espagne. A contrario, nous ne prévoyons pas à court terme de reprendre position en Grande-Bretagne. Nous avons arbitré tous nos actifs situés dans ce marché en 2018. Ce marché devrait être de nouveau regardé quand les incertitudes autour du Brexit se seront dissipées et les corrections de valeurs des immeubles intégrées. En Italie, nous surveillons avec attention l’évolution de l’environnement économique et politique. Même si les fondamentaux restent solides, seul Milan est dans notre radar pour l’instant.

Quelles seront les principales stratégies d’investissement d'Amundi Immobilier dans ces conditions ?

La diversification de notre allocation sera le maître mot de 2019. Les investissements dans les bureaux core représenteront une nouvelle fois l’essentiel de notre activité car ils nous protégeront en cas de remontée des taux d’intérêt ou nous permettront de capter une grande partie de la hausse des loyers si la situation économique s’améliore. Nous regarderons d’autres classes d’actifs en parallèle telles que l’hôtellerie dans les grandes métropoles européennes, les résidences gérées, l’activité et la logistique. Nous pourrions également passer à l’achat dans le commerce en cas d’opportunités intéressantes et dans le résidentiel. Notons qu’environ 15 % à 20 % de nos investissements seront réalisés en état futur d’achèvement, sans forcément bénéficier d’une pré-commercialisation, pour capter la prime de risque. Nous devrions réaliser autour de 2 milliards d’euros d’acquisitions cette année. Et nous espérons conclure environ 500 millions d’euros d’arbitrages d’ici le 31 décembre après avoir cédé 1 milliard d’euros d’actifs l’an dernier.