Rob Wilkinson : "AEW s’inscrit dans le mouvement de rééquilibrage des portefeuilles des investisseurs"

Décideurs. Comment appréhendez-vous l’année 2019 pour le marché immobilier européen ?

Rob Wilkinson. Je suis prudent mais plus optimiste qu’en fin d’année dernière. Lors du dernier semestre, un certain nombre d’investisseurs témoignaient un appétit moindre pour l’immobilier en raison de l’envolée des prix des actifs et de la perspective de remontée des taux d’intérêts. Mais le ralentissement économique général constaté depuis le début de l’année a conduit les banques centrales à revoir leurs politiques monétaires. Cette situation sera bénéfique pour le marché de l’investissement immobilier européen même si les fondamentaux macroéconomiques restent faibles.

Quels seront les marchés porteurs et ceux qui seront délaissés par les investisseurs en 2019 selon vous ?

Nous avons identifié trois catégories de pays en Europe. Les marchés développés liquides et transparents, à savoir la France, l’Allemagne et dans une moindre mesure les pays nordiques, constituent la première. Ils resteront privilégiés par les investisseurs. Leurs dynamiques locatives seront également positives avec une progression des valeurs locatives en raison de la faiblesse des taux de vacance. Nous retrouvons les marchés en retournement dans la deuxième catégorie. A l’image de l’Espagne et des Pays-Bas, ils ont particulièrement souffert pendant la crise économique et ont mis du temps à se redresser. Aujourd’hui, ils connaissent une croissance soutenue qui engendrera des progressions significatives des loyers. Enfin, nous avons isolé les marchés où les investisseurs resteront prudents. Ce sont notamment ceux de l’Europe centrale où les risques géopolitiques pèseront sur l’activité immobilière et le Royaume-Uni où l’incertitude engendrée par le Brexit entrainera l’attentisme de nombreux acteurs au moins jusqu’à la fin du mois de mars 2019.

Quelles seront les principales stratégies d’investissement d’AEW dans ces conditions ?

Nous croyons profondément dans les profils de risque core plus et value added du fait de la décote sur les actifs non core et parce que ces immeubles recèlent un important potentiel de création de valeur. Concernant la typologie des actifs ciblés, nous nous inscrivons dans le mouvement de rééquilibrage à moyen terme des portefeuilles des investisseurs. Historiquement, le bureau représentait la moitié de leur patrimoine, les commerces 30 %, la logistique 10 à 15 % et le résidentiel le solde. Nous nous dirigerons désormais vers un rapport équilibré entre ces quatre grandes classes d’actifs, avec un focus particulier sur la logistique en raison de l’impact positif du e-commerce et le logement compte tenu de la dynamique socio-démographique européenne. Enfin, nous poursuivrons notre développement sur le marché de la dette. Nous avons lancé notre plateforme dette il a y quelques années, et nous visons 2Mds€ d’actifs sous gestion d’ici 2 à 3 ans.

Propos recueillis par François Perrigault (@fperrigault)