Christel Zordan : "Nuveen Real Estate souhaite constituer un portefeuille très équilibré"

Décideurs. Que représente Nuveen Real Estate aujourd’hui en France ?

Christel Zordan. Nuveen Real Estate, ex-TH Real Estate, gère actuellement une quinzaine d’actifs en France. L’ensemble représente une valeur d’1,3 milliard d’euros. Les bureaux, principalement localisés à Paris et à La Défense, constituent environ 40 % de notre portefeuille. Les commerces, 30 % de nos actifs, sont pour leur part situés dans la capitale et en régions. Nos ensembles logistiques se trouvent à Marseille et à Troyes. Enfin, nous avons acquis en fin d’année dernière le projet « Morland Mixité Capitale ».

Quels sont les grands axes de votre stratégie de développement ?

Nous allons continuer à alimenter nos fonds actifs en France, que ce soit nos véhicules logistiques dédiés à des investisseurs allemands, ceux qui ciblent les bureaux ou les produits mixtes, et les fonds couvrant toutes les typologies d’actifs à l’image d’ECF (European Cities Fund). En complément, nous chercherons à réaliser des acquisitions pour le compte de nouveau fonds lancés au niveau paneuropéen et à accompagner de nouveaux investisseurs tiers en France.

Nuveen Real Estate a lancé une plate-forme d’investissement paneuropéenne dédiée aux résidences étudiantes. Pourquoi ? 

Nuveen Real Estate gère 125 milliards de dollars d’actifs au niveau mondial, dont 80 % aux États-Unis. Dans ce pays, nous avons un mix très équilibré entre les bureaux (25 %), le commerce (25 %), l’activité et la logistique (25 %) et le résidentiel au sens large (25 %). L’objectif est de répliquer ce modèle en Europe. Le logement constitue un des maillons manquants. Nous avons donc conclu un partenariat avec l’opérateur-développeur Value One pour créer un nouveau véhicule de 600 millions d’euros dédié au secteur résidentiel étudiant en Europe. Nous avons déjà acheté trois ensembles, un actif existant à Vienne et deux en cours de développement à Lisbonne et à Porto, dans ce cadre. La France fait partie des pays cibles du fonds car Value One souhaite s’y implanter. Nous pourrions également conclure des acquisitions pour le compte d’autres fonds, notamment ECF. Nous cherchons systématiquement à investir dans des produits avec un opérateur, situés dans les grandes villes étudiantes et dont la taille unitaire ne sera pas inférieure à 25 millions d’euros, sauf à s’inscrire dans une opération mixte.

Quid des autres classes d’actifs ?

Nous avons de fortes convictions dans les actifs mixtes. Ils nous permettent notamment d’atteindre plus facilement nos rendements cibles. À localisation équivalente, un immeuble de bureau sera toujours plus onéreux. En parallèle, nous comptons réduire nos investissements dans le commerce. Nous resterons tout de même à l’affût si de belles opportunités se présentent et nous observons avec attention le secteur des outlets. Quant à la logistique, nous sommes en mesure de prendre davantage de risques qu’il y a deux ans lorsque nous sommes repassés à l’acquisition. Nous regardons des dossiers dont la taille unitaire oscille entre 20 et 50 millions d’euros.

Quelles sont vos ambitions à court et moyen termes ?

En l’espace de deux ans, notre volume d’actifs sous gestion a progressé de 30 % en France. Nous aimerions poursuivre notre croissance sur ce rythme. À long terme, nous souhaitons constituer un portefeuille très équilibré, à l’image de celui de Nuveen Real Estate aux États-Unis.

Propos recueillis par François Perrigault (@fperrigault)

Cette interview est extraite du hors-série contenant les entretiens réalisés par Décideurs lors du Mipim 2019.