B. Faure–Jarrosson (Invest Securities) : "Les titres des foncières de commerce ne flamberont pas dans les 12 prochains mois"

Décideurs. Quels enseignements tirez-vous des résultats 2018 des foncières ?

Benoît Faure–Jarrosson. Un paradoxe persiste : d’un côté, nous entendons un discours ambiant prudent voire négatif à propos des secteurs d’activités des foncières cotées, en particulier sur le commerce avec les difficultés rencontrées par les distributeurs comme Carrefour, Casino et Auchan, et, d’un autre, les résultats des SIIC sont probants. Le commerce s’en sort mieux car la progression des loyers de bureaux n’a pas encore impacté les résultats des foncières, qui les mettent en rénovation à leur libération. Les foncières de commerce sont quant à elles positionnées sur les segments qui résistent le mieux à la crise du secteur, à savoir les jumbos avec Unibail-Rodamco-Westfield et Klépierre et les galeries d’hypermarchés avec Carmila, Mercialys et Galimmo. L’autre grand enseignement tient au regain d’attention des foncières à leur ratio loan-to-value. Conséquence, elles ont révisé à la baisse leur pipeline de développement pour éviter de trop s’endetter.

Quelles sont les stratégies boursières des investisseurs qui découlent de ces observations ?

Les comportements boursiers ont été complètement décorrélés ces derniers mois des résultats. Nous avons même assisté à une sorte de mini-krach fin 2018. Les foncières de commerce ont été particulièrement touchées. Le titre Argan (logistique) a affiché des ratios de valorisation supérieurs à ceux d’Unibail-Rodamco-Westfield. Cette dernière a été pénalisée par l’acquisition de Westfield car l’opération n’a pas apporté tous les effets positifs escomptés et a alourdi son bilan à un moment où la tendance générale est plutôt de le réduire. Unibail-Rodamco-Westfield étant l’icône des foncières de commerce, les autres ont subi un mouvement baissier par ricochet. Autre événement marquant : les difficultés de Casino ont inquiété les actionnaires et ont plombé le cours de bourse de Mercialys.

Comment voyez-vous évoluer le compartiment immobilier coté dans les mois à venir ?

Le consensus négatif est tellement fort sur les foncières de commerce que les titres ne flamberont pas dans les douze prochains mois, d’autant que le flux de nouvelles devrait rester négatif. Dans ces conditions, nous recommandons d’acheter des titres Unibail-Rodamco-Westfield car la SIIC a déjà réalisé la moitié de son programme de cessions de six milliards d’euros pour alléger son bilan et s’est engagée à ne pas baisser son dividende. Du côté du bureau, nous n’attendons pas de mouvements spectaculaires malgré la progression des loyers et les niveaux toujours bas des taux d’intérêt car les foncières ont déjà atteint des valorisations élevées.

Propos recueillis par François Perrigault (@fperrigault)