Près de deux ans après l’arrivée de Patrick Lenoël et Bernard Barret pour développer une activité de gestion de fonds immobiliers, Apicap a dévoilé ses premiers résultats et affiche de fortes ambitions dans le secteur. Explications.
L’activité immobilière d’Apicap prend son envol
Apicap ne perd pas de temps dans l’immobilier. Alors que ses premiers fonds Real Estate ont été lancés en 2018, une vingtaine de millions d’euros ont été levés en l’espace d’une année. « Nous en avons à peu près autant dans le pipeline et nous nous attendons à une progression continue et rapide », précise Charles-Edouard Berouti, directeur du développement. Un démarrage en fanfare qui s’accompagne d’une politique d’investissements dynamique. Plus de 25 millions d’euros de biens immobiliers ont été acquis ou sont sous promesse d’achats. Et environ 45 millions d’euros sont en cours d’étude. « Nous ambitionnons de gérer 2 milliards d’euros d’actifs à l’échéance 2024, dont environ 60 % dans l’immobilier », révèle Alain Esnault, président d’Apicap.
Pour concrétiser ses objectifs, la société de gestion propose à ses clients privés fortunés et aux institutionnels une approche « circuit court » et pilote à rênes courtes ses projets immobiliers en tant que maître d’ouvrage, définissant le projet initial, son calendrier, son budget jusqu’à sa réalisation. Les investissements se matérialisent dans des sociétés dédiées à des opérations de marchand de biens ou de promotion immobilière. Regardant un large spectre d’actifs (bureaux, logements, activités, résidences gérées, commerces…) en Île-de-France et dans les grandes métropoles régionales, Apicap a décidé de se focaliser sur le segment « value added ». « Le risque reste toutefois mesuré car nous nous inscrivons dans le cadre de cycles courts, de deux à cinq ans, et nous connaissons les paramètres de sortie dès le début des opérations », souligne Patrick Lenoël, associé gérant. Les clubs deals et le FPCI Apicap Immo visent un multiple sur fonds propres d’environ 1,5 à 2 soit un TRI de 9 à 12 %.
« Nous cherchons des fraises des bois sous les feuilles », ajoute Bernard Baret, associé gérant, dans une métaphore empruntée au monde du private equity. L’opération à dominante résidentielle « Le Jardin Emile Gallé » dans le 11e arrondissement de Paris symbolise bien cette approche. Apicap a finalisé en mars dernier l’acquisition d’un bâtiment existant de 362 mètres carrés auprès d’une famille à un prix compris entre 6 500 euros et 7 000 euros du mètre carré. Des travaux de restructuration vont être entrepris et des surfaces nouvelles créées grâce à une surélévation de deux étages et un agrandissement des niveaux sur l’arrière de la parcelle. De quoi doubler quasiment la surface. La sortie de l'opération passera par une revente à la découpe des appartements à un prix de marché approchant les 10 000 euros par mètre carré. Un chiffrage laissant augurer d'un multiple sur fonds propres d’environ 1,7.
« La dynamique des levées de fonds actuelle va induire une augmentation de la taille unitaire des opérations », précise Bernard Baret. Et Patrick Lenoël de conclure : « Notre ambition à cinq ans est d’investir pour près d’un milliard d’euros en réalisant à la fois des opérations immobilières et en proposant de nouveaux produits en cours d’élaboration. » La fusée immobilière d’Apicap est bel et bien sur orbite.
