Cette journée du 5 avril a été placée sous le signe du bilan pour les marchés immobiliers de l’immobilier d’entreprise en Île-de-France et en France ainsi que pour le secteur du résidentiel ancien. L’ORIE a choisi pour sa part de se projeter sur les révolutions sociétales du Grand Paris. Décryptage.
La veille immo du 5 avril 2019
ImmoStat : retour à des niveaux d’activité classiques en IDF
La demande placée de bureaux en Ile-de-France (volume des transactions locatives et ventes à utilisateurs) s’élève à 541 300 m² pour le T1 2019 selon le GIE Immostat, en baisse de 23 % par rapport au T1 2018. L’offre immédiate de bureaux en Ile-de-France au 31 mars 2019 s’établit à 2 928 000 m², en baisse de 7 % par rapport à son niveau il y a un an. Sur la base des transactions ayant eu lieu au cours du trimestre, le loyer facial des bureaux atteint en moyenne 386 € HT HC/m²/an pour les biens de seconde main (soit une hausse de 7 % sur un an) et 396 € HT HC/m²/an pour les biens neufs ou restructurés (soit une hausse de 4 % sur un an).
« Le recul de la demande placée observé au 1er trimestre trouve ses origines à plusieurs niveaux : une rareté de l’offre à Paris qui contraint inévitablement le volume des transactions, mais aussi une reprise de souffle pour les grands volumes après deux années de très forte activité », commente Ludovic Delaisse, directeur général, et head of agency office & industrial de Cushman & Wakefield.
Au cours des prochains mois, « les principaux moteurs des demandes exprimées en Île-de-France porteront sur la transformation des usages et la révolution digitale (Flex, nomadisme...), la prolongation du développement du coworking / corpoworking, la recherche d’économies via notamment des consolidations de site, l’obsolescence de certains immeubles franciliens et bien entendu l’éclosion de nouveaux territoires tertiaires en relation avec le projet du Grand Paris Express », prédit Éric Siesse, directeur général adjoint en charge du pôle bureaux location Île-de-France de BNP Paribas Real Estate Transaction France.
En Ile-de-France, le montant global des investissements en immobilier d’entreprise pour le T1 2019 est de 2,4 milliards d’euros, soit une baisse de 22 % par rapport au T1 2018. Le prix moyen des bureaux achetés en Ile-de-France au cours du T1 2019, tous types confondus, s’élève à 6 800 €/m² (droits inclus) ce qui représente une hausse de 5 % sur un an. « Le contexte financier lié à la politique monétaire européenne reste favorable au marché de l’investissement immobilier alors que les marchés financiers sont marqués par une forte volatilité des cours, observe Stephan von Barczy, directeur du département investissement de JLL. La demande reste ainsi bien orientée. Nous restons donc confiants pour l’année à venir et anticipons un volume d’investissement en Ile-de-France autour de 20 milliards d’euros. »
Au niveau national, les volumes investis sont estimés à près de 4 millions d’euros. « Les acteurs domestiques restent les premiers sur ce marché, aidés particulièrement par les SCPI et OPCI RFA, alors que les fonds internationaux ont maintenu leur présence avec la signature de quelques gros volumes unitaires et d’autres à venir d’ici à l’été, analyse Nicolas Verdillon, executive director investment properties chez CBRE. Les taux de rendement restent globalement à leur plancher historique, même si une légère compression a pu être observée dans quelques cas bien identifiés, notamment sur le segment industriel et logistique. »
Knight Frank observe un marché de l’investissement français qui reprend son souffle
Primonial REIM a signé l'ensemble « Sakura » à Fontenay-sous-Bois (©KREACTION)
Le conseil Knight Frank a recensé 3,8 milliards d’euros investis en France au 1er trimestre 2019, soit une baisse de 8 % sur un an mais une hausse de 35 % par rapport à la moyenne de chaque 1er trimestre depuis dix ans. Le poids des grandes opérations s’est accru : tous types d’actifs confondus, 14 transactions supérieures à 100 millions d’euros ont été enregistrées au 1er trimestre (contre 11 au 1er trimestre 2018), pour un volume de 2,3 milliards d’euros représentant 61 % de l’ensemble des montants engagés en France. Le segment des transactions de taille intermédiaire, celles comprises entre 50 et 100 millions d’euros, est en revanche à la peine, avec un volume en baisse de 78 % sur un an.
Au niveau des classes d’actifs, 2,45 milliards d’euros ont été investis sur le marché français des bureaux au 1er trimestre 2019, soit une baisse de 20 % par rapport à la même période l’an passé et 65 % de l’ensemble des montants engagés depuis janvier. Malgré quelques belles opérations (le « 40 rue du Louvre » acquis par Union Investment, le « 37-39 avenue Trudaine » cédé à Amundi, etc.), seuls 800 millions d’euros ont été investis dans la capitale au 1er trimestre 2019 contre 1,85 milliard un an auparavant. Le recul devrait être moins prononcé à la fin du 2e trimestre en raison de la finalisation attendue de la cession à Swiss Life, pour 1,7 milliard d’euros, d’un portefeuille de 28 actifs appartenant à Terreïs. Hors de Paris, trois secteurs de 1ère couronne - le Sud, l’Est et Péri-Défense - ont concentré la majorité des volumes investis grâce à la réalisation de sept opérations supérieures à 100 millions d’euros (cession à Primonial REIM de « Sakura » à Fontenay-sous-Bois, acquisition par Liberty Management de « Spazio » à Nanterre, etc.). « A La Défense, aucune grande transaction n’a encore été enregistrée, mais les négociations en cours indiquent que l’activité devrait nettement accélérer au fil des mois », souligne Knight Frank.
Les volumes du marché de l’immobilier industriel ont progressé pour leur part de 24 % sur un an au 1er trimestre 2019. La tendance est également positive pour les commerces. « 710 millions d’euros ont été investis sur le marché français des commerces au 1er trimestre 2019, annonce Antoine Grignon, directeur du département commerces chez Knight Frank France. En hausse de 31 % sur un an, ce volume représente 19 % de l’ensemble des sommes engagées dans l’Hexagone depuis janvier. » Un bon démarrage à relativiser car il s’appuie sur la vente à Fortress d’un portefeuille de 26 murs d’hypermarchés et de supermarchés Casino pour près de 400 millions d’euros. Cette transaction a également gonflé la part des régions, de même que celle des centres commerciaux et des galeries (74 % au 1er trimestre 2019 contre 9 % sur l’ensemble de 2018). Animé par quelques autres opérations de moindre envergure, ce segment de marché pourrait connaître un surcroît d’activité en 2019 en raison de la correction des prix et de l’intérêt ciblé de certains investisseurs pour des zones ou actifs recelant un potentiel de revalorisation selon Knight Frank. Les actifs de pied d’immeuble ont rassemblé quant à eux seulement 10 % des volumes investis en commerces au 1er trimestre 2019 mais leur part augmentera fortement au cours des prochains mois d’après le conseil. A Paris, plusieurs grandes opérations sont attendues sur les Champs-Elysées (le futur flagship Nike du n°79, bientôt cédé par Groupama à Norges Bank) et sur quelques-unes des artères les plus haut de gamme de la capitale. Le marché des parcs d’activités commerciales, pénalisé par la rareté de l’offre prime, a également marqué un coup d’arrêt. Dans ce contexte, ce sont les portefeuilles de « boîtes » et d’enseignes de périphérie qui devraient soutenir l’activité en 2019.
« Encouragés par la résilience de l’économie française, la solidité du marché locatif et l’adaptation de l’immobilier aux nouveaux usages, les investisseurs se positionnent davantage sur des biens à valoriser et offrant des rendements potentiellement plus élevés, conclut Vincent Bollaert, directeur du département investissement chez Knight Frank France. Si les volumes investis en 2019 devraient être moins élevés que l’an passé, les stratégies core + et value-added pourraient ainsi compenser la rareté des actifs prime et contribuer au « soft landing » du marché français. »
Une année qui démarre sous les meilleurs augures pour l’immobilier résidentiel ancien
Durant le 1er trimestre 2019, l’immobilier ancien ne s’est pas départi de son dynamisme au niveau national selon L’Adresse. Le réseau enregistre une hausse du volume des ventes de l’ordre de 3% entre les 3 premiers mois de 2019 et la même période de l’année précédente. Du côté des prix, la tendance est la même puisqu’ils ont augmenté de 2 % entre le T1 2019 vs. le T1 2018 et de 1,3 % sur les 3 premiers mois de 2019, portant désormais le m² à 2 633€. Concernant les délais de ventes, les transactions mettent légèrement plus de temps pour se concrétiser (+2 jours en 1 an) et s’établissent à 89 jours en moyenne.
« Il est important de souligner que nous constatons sur le terrain une baisse globale du nombre de mandats de vente, révélateur d’une présence sur le marché plus importante des acquéreurs par rapport aux vendeurs, alerte toutefois Brice Cardi, président de L’Adresse. Si cette conjoncture persiste, parmi les nombreux Français prêts à acquérir un bien immobilier, portés par un contexte qui leur est exceptionnellement propice, certains pourraient, à l’avenir, rester sur leur faim, faute d’un stock de biens suffisants pour satisfaire leur demande. »
Si la conjoncture se maintient dans le sens des trois premiers mois de l’année, 2019 devrait néanmoins être encore une belle cuvée selon L’Adresse.
L’ORIE se penche sur les révolutions sociétales du Grand Paris
L’Observatoire régional de l’immobilier d’entreprise (ORIE) a présenté les résultats de sa nouvelle étude « Grand Paris et évolutions sociétales : incidences sur les pôles économiques à l’horizon 2030 ». Les contributeurs ont émis deux thèses sur l’évolution à venir des territoires. La première prédit une massification des pôles existants avec le Grand Paris. Ce phénomène serait notamment déclenché par des facteurs multiples tels que la hausse de la mobilité qui entrainera des restrictions visant à réduire l’étalement urbain ou par le développement du travail nomade qui renforcera le besoin des entreprises de se localiser dans le centre des pôles. La deuxième thèse anticipe au contraire une émergence de nouveaux pôles. Les principaux faits déclencheurs seraient une croissance économique forte ou au contraire une phase de décroissance. Les deux cas amèneront les entreprises à privilégier les territoires en périphérie. La saturation des logements et des services urbains en centre-ville sera également un fait déclencheur de l’émergence. L’analyse des faits déclencheurs et de leurs aspects négatifs a amené le groupe de travail à privilégier l’hypothèse de massification des pôles existants sans toutefois exclure l’hypothèse de l’émergence de quelques nouveaux pôles à l’horizon 2030.
Dans ces conditions, trois enjeux ont été retenus. Le premier sera la mise à disposition d’une offre véritablement alternative. L’ORIE préconise de proposer des tiers-lieux pour faciliter l’accueil du travail à distance, une politique de mobilité alternative, des baux de mobilité et anticiper les nouvelles normes environnementales. Garantir une mixité fonctionnelle constitue le deuxième enjeu. Le groupe de travail recommande de proposer aux collectivités de se porter acquéreurs du foncier des zones d’aménagement concerté, inscrire le principe de mixité dans chacun des cahiers des charges des appels à projets, réduire les périodes transitoires et simplifier les échelles de décision ainsi que celle des jeux d’acteurs. Enfin, le troisième enjeu consiste à proposer des conditions réglementaires et fiscales qui mettent en confiance les acteurs économiques. Pour ce faire, l’étude propose de simplifier les procédures d’urbanisme complexes, valoriser la mixité des immeubles, alléger la fiscalité immobilière sur des territoires spécifiques ainsi que dans le secteur de la construction et supprimer les restrictions d’utilisation des voiries à l’horizon 2030.
