Immobilier : haute voltige pour biens de prestige

À la question de savoir si 2018 était l’année idéale pour investir dans la pierre, la réponse semble s’imposer. « Les quelques inquiétudes du début d’année dues aux mouvements fiscaux ont vite été balayées. Le marché de l’immobilier est haussier et les volumes de transactions sont exceptionnels », résume Julien Rémusat, notaire associé chez R&D Notaires. Quant à savoir si cette tendance va se poursuivre, les avis sont optimistes mais prudents, notamment au regard du niveau, parfois record, que les prix atteignent. « Les clients ont une certaine appréhension vis-à-vis des marchés financiers, ils recherchent davantage des actifs réels et les taux extrêmement bas finissent de les convaincre. De plus, les banques sont plus à même de prêter lorsqu’il y a un actif en contrepartie, et quel meilleur actif que la pierre ? », rappelle Benoist Lombard, président de la CNCGP et associé fondateur de Witam.

Le haut de gamme toujours coté

Sur un marché en plein essor, les biens haut de gamme ont particulièrement la cote. « L’année est excellente, notamment pour les biens d’exception pour lesquels la demande ne faiblit pas et les prix s’envolent au point, parfois, qu’il est difficile de trouver la perle rare », explique Marine Dupas, avocate associée au sein du cabinet Arkwood. Un constat partagé par Julien Rémusat : « Après la crise de l’immobilier de jouissance haut de gamme des années 2012 à 2014, le marché est de nouveau très actif sur les biens d’exception. Les immeubles à 30 000 euros, 40 000 euros ou même 50 000 euros du mètre carré sont nombreux et trouvent preneurs. » Cette frénésie n’est cependant pas générale. Les écarts se creusent selon que l’on considère Paris, la côte d’Azur et certaines stations de montagne huppées ou le reste du territoire français, dessinant un marché immobilier de prestige à deux vitesses. « Les non-résidents français fortunés comme certains ressortissants du Golfe, des États-Unis ou du Royaume-Uni voient dans ce type de biens une valeur refuge », affirme l’avocate. Ce sont d’ailleurs ce type d’acheteurs qui animent le marché du haut de gamme. « Après le départ hors de France des investisseurs étrangers il y a quelques années, beaucoup sont revenus et les biens changent de main très régulièrement », décrypte Marc Legardeur, directeur de la banque patrimoniale d’AXA. « D’autant que cette clientèle étrangère recherche de l’immobilier de jouissance quel que soit son prix. La fiscalité n’est pas un frein pour eux », assure Benoist Lombard.

« La clientèle étrangère recherche de l’immobilier de jouissance quel que soit son prix. La fiscalité n’est pas un frein pour elle »

Des taux bas, pour l’instant

Le niveau des taux d’intérêt d’emprunt constitue certainement l’une des explications à l’excellente santé du marché de l’immobilier. « Ils sont deux fois moins élevés que l’inflation, c’est exceptionnel !, s’enthousiasme le président de la CNCGP. Dans ce contexte, les clients ont vite fait d’établir leur arbitrage entre actifs cotés, non cotés et immobilier. » Si l’on peut se réjouir de cette situation, il ne faut pas oublier qu’elle n’est pas forcément pérenne. Le spectre d’une remontée des taux semble se rapprocher. En témoigne le changement d’attitude de certains acteurs du marché. « Les banques commencent à prendre en compte la volatilité des taux dans leur pricing », explique Marc Legardeur. Un réflexe d’autant plus légitime qu’avec des clients prêts à acheter à un prix décorrélé de toute valorisation de marché, la banque qui leur prête s’expose davantage. En attendant cette fameuse remontée des taux, les investisseurs en profitent. « En qualité de fiscaliste, je conseille toujours à mes clients de s’endetter pour acheter - et d’utiliser leur cash pour le placer ou pour d’autres projets -, c’est une solution qui fait gagner de l’impôt », détaille Marine Dupas. Ce genre d’opportunité inouïe ne doit évidemment pas faire oublier qu’une remontée des taux est inéluctable dans son principe. « Depuis 25 ans, le marché de l’immobilier est en croissance. Un jour, il va se retourner et des crédits consentis aujourd’hui sur vingt ans vont mettre en difficulté les banques si l’emprunteur ne peut plus honorer ses engagements », prévient Benoist Lombard. Un risque qui, à en croire Julien Rémusat, concerne au premier chef les particuliers primo accédants. « Les clients non patrimoniaux seront les premiers touchés par une remontée des taux puisque, historiquement, notre clientèle haut de gamme était peu encline à emprunter pour acheter. »

L’IFI, une bonne nouvelle 

L’annonce du remplacement de l’ISF par un impôt sur la fortune immobilière (IFI), avait fait craindre un raz de marée de ventes dans l’immobilier de rapport et un mouvement de recul des potentiels investisseurs dans la pierre. Plus de peur que de mal. « Aujourd’hui, ces inquiétudes ne se sont pas réalisées, au contraire : il y a des non-résidents qui souhaitent le devenir. Avec la flat tax, il est presque possible de neutraliser l’IFI », assure Julien Rémusat. Une position que partage Marine Dupas pour qui l’année fut l’une des plus riches en accompagnement d’impatriation. La fiscalité française devient plus attractive, c’est un fait. Mais il reste encore des progrès pour finir de convaincre les investisseurs. « Avec l’instauration de l’IFI et la suppression de l’ISF, tout le monde y a gagné, reconnaît Benoist Lombard. Mais la taxation des revenus fonciers s’apparente toujours à du matraquage fiscal ». La structuration des investissements ne s’est pas trouvée chamboulée par la mise en place de l’IFI. « L’apport en fonds propres peut se faire soit en intervention directe avec le paiement d’une partie du prix de vente, soit par un apport en contrat d’assurance vie ou compte-titres nanti. Ces schémas existaient déjà bien avant l’instauration de l’IFI mais leur mise en œuvre prend un autre sens aujourd’hui », explique Marc Legardeur.

« Avec la flat tax, il est presque possible de neutraliser l’IFI »

« Bien acheter »

Si les taux bas, l’activité du marché et les opportunités fiscales sont autant de motivations pour les investisseurs, la rentabilité ne doit évidemment pas être négligée. Reposant à la fois sur la notion de plus-value de cession et sur le loyer, la rentabilité est au cœur du projet des investisseurs qui cherchent avant tout à « bien acheter ». « L’État vend plusieurs biens de prestige comme des hôtels particuliers. Beaucoup de belles opérations, réalisées dans de bonnes conditions d’achat, pourront être réalisées », relate Marc Legardeur. Attention toutefois à la typologie de l’investissement, hors immobilier de prestige. « La rentabilité locative sur des habitations parisiennes est mauvaise, en comparaison d’autres types d’actifs immobiliers », illustre le président de la CNCGP. Certains n’hésitent pas à investir dans le para hôtelier. « Acheter un chalet à la montagne mis en location à la semaine intéresse de plus en plus de monde. La fiscalité est différente pour ce type de biens et les business plans peuvent s’avérer payants », note Marine Dupas. Les jeunes générations, quant à elles, ont un rapport assez différent de celui de leurs aînés à l’immobilier. « Les jeunes adorent jouir et profiter plutôt que d’acheter, ce qui peut avoir un impact sur le marché des résidences secondaires et dans la structuration des actifs, explique Benoist Lombard. Cette évolution sociologique pourrait bien avoir un impact durable sur le marché de l’immobilier de demain. »

Épineuse transmission

Outre le choix et la structuration de l’investissement immobilier, la transmission est un élément de première importance. Pourtant, elle est encore parfois délaissée. « Tout le monde se pose un jour ou l’autre la question de la transmission de ses biens. Le plus tôt est évidemment le mieux. En matière d’immobilier de rapport, c’est quasiment devenu automatique de s’interroger sur les modalités de transmission », expose Julien Rémusat. L’avocate Marine Dupas n’est pas aussi rassurante : « Il y a encore beaucoup de personnes que la problématique de la transmission ou de la succession n’effleure pas, notamment les étrangers qui ne sont pas toujours bien renseignés sur les mécanismes français. À nous de les aiguiller en amont de leurs projets. À défaut, ils s’exposent à de graves déconvenues. » Le travail de pédagogie n’est donc pas terminé. « Rares sont les clients qui, lorsqu’ils achètent de l’immobilier par le biais d’une société comme une SCI ou une SAS par exemple, anticipent le dénouement de l’investissement et s’interrogent sur la transmission successorale », déplore Marc Legardeur. Une situation regrettable puisque le droit français connaît quelques mécanismes pour anticiper ces problématiques. « Des outils existent mais ils ne sont pas intégrés. Nos clients ont une démarche d’investisseurs mais pas de gestionnaires de patrimoine », poursuit le directeur de la Banque patrimoniale d’Axa.

« Rares sont les clients qui anticipent le dénouement de l’investissement et s’interrogent sur la transmission successorale »

Réformer le droit des successions ?

Pour Benoist Lombard, le dispositif français est lacunaire, même si de très beaux outils existent comme la donation-partage transgénérationnelle. « La machine à transmettre est grippée et très chère. Une réforme du droit des successions s’impose. » Un avis partagé par beaucoup. « L’un des derniers points où la France doit faire des efforts, c’est le régime des donations de son vivant. Si un avantage fiscal assortissait ce mécanisme, il y a fort à parier qu’il attirerait énormément », explique Julien Rémusat. Accentuer la différence de traitement fiscal entre donation et succession serait un signal fort envoyé au marché. Sans compter que cela pourrait contribuer à dynamiser l’économie du pays. Réforme ou pas, l’année 2018 devrait se terminer sur la même note avec un marché immobilier toujours dynamique, porté par des fondamentaux économiques solides et un retour des grands patrimoines en France pour cause de Brexit ou pour des raisons fiscales. « Sauf catastrophe d’ampleur, 2019 ne devrait pas subir de soubresaut », prévoit le notaire associé. Le marché devrait continuer d’attirer les étrangers, notamment à Paris. Gare à ne pas pécher par excès de confiance. « Un simple tweet de Donald Trump sur l’immobilier parisien pourrait suffire à déséquilibrer tout l’écosystème », s’amuse Benoist Lombard.

Sybille Vié