L’immobilier de bureaux francilien continue sur sa lancée

Après un quatrième trimestre 2017 qui a vu l’immobilier de bureaux atteindre des sommets, l’année 2018 commence elle aussi sur des bases solides. D’après une étude Knight Frank, 748 000 mètres carrés de bureau ont trouvé preneur en Île-de-France, soit le meilleur premier trimestre depuis 2006. La demande a été portée par la location de grandes surfaces, en augmentation de 9 % sur la période. Vingt-quatre transactions de plus de 5000 mètres carrés ont été recensées, soit 15 % de plus qu’au premier trimestre 2017. Néanmoins, selon une étude BNP Paribas Real Estate, les petites et moyennes surfaces affichent l’accroissement le plus significatif par rapport à 2017, soit 18 %. Cet excellent trimestre s’inscrit dans la continuité de ces deux dernières années et s’explique par la bonne conjoncture économique actuelle. En outre, l’attractivité parisienne est en plein essor. Les chiffres de ce début d’année 2018 le confirment. Selon Cushman & Wakefield, Paris intra-muros représente 42 % des transactions effectuées dont 25 % pour le seul quartier central des affaires (QCA). Par rapport au premier trimestre 2017, les demandes placées dans ce QCA ont augmenté de 52 %.  

Un marché porté par le croissant ouest

Au total, la demande placée a augmenté de 8 % en Île-de-France. Parmi les plus importantes, on compte le futur siège social de Vinci, « Archipel », un complexe de 62 700 mètres carrés qui sera situé à Nanterre ainsi que la location d’une surface de plus de 48 000 mètres carrés par Technip France, toujours à Nanterre. Ces deux transactions illustrent le succès du croissant ouest parisien qui représente 30 % des transactions conclues. Néanmoins, la demande suit le chemin inverse dans les autres secteurs franciliens excepté Paris intra-muros. Selon Cushman & Wakefield les volumes de transactions ont baissé que ce soit au nord-est ou au sud.
Toujours selon cette étude, en dehors de Paris et du croissant ouest, seule la première couronne a vu son volume de bureaux commercialisés augmenter. De son côté, La Défense connaît une contraction de la demande avec 24 500 mètres carrés de demande placée, soit une baisse de 23% par rapport au premier trimestre 2017.
 

Concernant l’investissement, les résultats trimestriels sont aussi positifs avec une augmentation de 5 % par rapport à l’année précédente, due majoritairement aux grandes surfaces. Les acquisitions supérieures à 100 millions d’euros représentant 67% des volumes investis. Parmi elles, on peut relever l’achat sur les Champs-Élysées par le fonds allemand BVK du futur immeuble Apple pour 600 millions d’euros, soit la transaction la plus importante de l’année, à l’heure actuelle. Ce qui confirme le retour déjà observé l’an dernier, des investisseurs allemands dans le parc immobilier français.

Des loyers toujours plus élevés

L’une des conséquences de ce succès de l’immobilier d’entreprise en IDF est la hausse importante des prix de l’immobilier. Une hausse constante depuis bientôt plusieurs années et qui s’est encore confirmée. Selon Knight Frank, le loyer moyen prime est donc passé de 785 € par mètre carré au premier trimestre 2017 à 825 €  cette année. Pour l’heure, cette hausse des prix ne semble pas avoir d’impact sur la demande. D’autant que le taux de vacance n’a jamais été aussi bas, seulement 2,3 % des bureaux du QCA ne sont pas occupés à l’heure actuelle. Cependant l’immobilier parisien est de moins en moins accessible. L’augmentation continue des prix peut-elle donc devenir un problème pour l’immobilier d’entreprise et freiner sa croissance ? D’autant que l'affaiblissement des mesures d’accompagnement continuent l entamé l’an dernier se poursuit. Le taux d’accompagnement est de 20,7 % soit 1,1% de moins qu’au dernier trimestre. Seules les transactions de surfaces de plus de 5 000 mètres carrés ont vu leurs mesures d’accompagnement augmenter (+ 0,4 %). In fine, cette baisse de l’accompagnement couplée à la hausse des prix dissuadera-t-elle les entreprises d’investir dans le bureau ?