Nawfal Bendefa (Reim Partners) : « La loi marocaine permet la cotation des OPCI en Bourse »

Comment articulez-vous les activités respectives de la plate-forme VLV-Petra et de REIM Partners que vous dirigez toutes deux ?

REIM Partners est une société de gestion en immobilier, à la pointe de l’innovation des transactions immobilières. Nos équipes ont structuré et géré plusieurs véhicules d’investissement sur des cycles complets, de la levée de fonds à l’investissement avec également la liquidation des actifs et véhicules au Maroc. Nous avons structuré VLV en une société d’investissement avec un objectif de transformation en OPCI pour assurer de la liquidité à nos partenaires. Notre objectif est de continuer l’expansion de VLV-Petra à travers un développement soutenu, un asset management« hands on » et aussi des augmentations de capital pour les besoins de développement. Nous avons cette année dépassé les 200 000 mètres carrés GLA avec une présence dans quatorze villes du Maroc pour cette plate-forme qui va continuer son chemin de développement.

Plus précisément, quels sont les éléments phares de votre stratégie d’investissement ?

Les deux ingrédients qui ont motivé notre stratégie d’investissement sont, d’une part, les rendements immobiliers élevés face à un manque de liquidité des actifs, d’autre part, la baisse des taux directeurs qui est plus structurelle que conjoncturelle. Celle-ci implique une recherche de rentabilité supplémentaire par les investisseurs de la place mais aussi un meilleur rendement pour l’investissement fond propres en immobilier, qui constitue incontestablement un effet de levier. C’est sur cette base que nous construisons notre produit de placement VLV-Petra. L’opportunité que nous voyons sur le marché est de structurer ce placement de manière à pouvoir offrir un rendement stable et de qualité qui émane d’un portefeuille diversifié et géré de manière optimale. Les ingrédients sont simples : qualité du rendement, diversification des villes et des produits choisis, fondamentaux solides et asset management « hands on ».

Quel cadre juridique est aujourd’hui à l’œuvre afin de permettre au véhicule REIT de tirer la dynamique vers le haut ?

Les OPCI marocains vont voir le jour en 2017. Un texte de loi a été adopté et les décrets d’application et les outils sont en cours. Contrairement à la loi française, la loi marocaine permet la cotation des OPCI en Bourse, ce qui revient à dire que le Maroc adopte les SIIC et OPCI en même temps. Ce produit, transparent fiscalement, va permettre aux structures européennes de bénéficier d’une fiscalité optimisée et d’un meilleur rendement en investissant dans les OPCI marocains.

Certes, le sens de l’histoire s’annonce positif, mais comment expliquez-vous que le produit d’investissement Maroc n’ait pas été plus abordé par les acteurs européens ?

Au-delà des aspects de législation ou d’opportunité de rentabilité supérieure, le secteur n’était pas prêt du point de vue de la consolidation des actifs. Le parc immobilier était également limité. Mais cela appartient au passé désormais. Les aspects de structuration viennent aujourd’hui consolider le secteur et procéder à sa financiarisation. Il ne faut pas oublier qu’à la base, la culture d’entreprise était patrimoniale de la même manière qu’en Europe, et ce n’est que récemment que l’entreprise commence à se concentrer sur son activité et considérer l’immobilier comme un produit séparé de son business.

Vous avez très récemment ouvert un bureau à Dubaï. Quelle est son ambition ?

Notre présence au Moyen-Orient est un élément clé pour attirer des partenaires de la région. En termes d’export de capital ou d’utilisateur, nous ne pouvons plus ignorer l’importance de Dubaï en tant que hub. Quant aux places européennes, comme Londres et Paris, nous sommes aujourd’hui capables de les cerner à partir de nos bureaux de Casablanca. C’est une chance que nous avons d’être aussi proche de l’Europe.

En se projetant d’ici une dizaine d’années, imaginez-vous l’émergence certaine d’un autre modèle d’investisseur immobilier ?

En Afrique ou au Maroc en particulier, je vois tout simplement l’émergence d’investisseurs européens ou du Moyen-Orient qui s’intéresseront à ces pays qui offriront de plus en plus des produits d’investissement structurés. J’observe aussi l’émergence d’un investisseur local structuré et qui offre une liquidité de sortie et un confort à l’investisseur international. Plus l’investisseur interviendra tôt, meilleure sera la rentabilité… Quant au risque sur certains pays comme le Maroc, il n’est plus aussi élevé que par le passé.

Décideurs. Comment décririez-vous la spécificité de REIM Partners au regard de votre parcours très international ?

Le marché marocain connaît une évolution rapide dans le domaine de l’immobilier à usage professionnel et commercial. Cette évolution est accompagnée par une ouverture à l’international et par une législation qui évolue positivement pour justement être conforme aux standards internationaux dans le cadre du bail commercial, des standards de développement ou d’outils financiers de dette/titrisation et OPCI.

De ce point de vue, notre expérience à l’international et notre connaissance de ces produits à l’étranger ont fait de nous des interlocuteurs recherchés par les investisseurs, étrangers et marocains. Lorsque nous avons approché le groupe Label’Vie, franchisé exclusif du groupe Carrefour au Maroc et la Banque Européenne pour la Reconstruction et le Développement (BERD) pour notre dernier partenariat sur la plate-forme de retail VLV (avant sa fusion, voir encadré), il était important que nous puissions présenter un projet conforme aux standards de gouvernance. Nous avons, bien entendu, été aidés par la qualité d’expertise au Maroc en termes d’immobilier, de conseil juridique ou de banque d’affaires. Sans cet écosystème général, nous ne pourrions pas avancer.

Propos recueillis par Laetitia Sellam

Développement et montages financiers internationaux

Nawfal Bendefa est expert du développement et du montage financier de transactions immobilières sur plusieurs zones géographiques, aux états-Unis, en Europe, en Afrique et en Asie.

Avant de rejoindre le Maroc en 2010, ce diplômé de l’University of Florida, a évolué au sein du groupe Marriott International, occupant diverses fonctions dont celle de vice-president of International Project Finance and Asset Management pour la zone EMEA. Il a également été à la tête de la première  société de gestion de fonds immobiliers au Maroc, Actif Invest. Nawfal capitalise une expérience de l’ensemble des classes d’actifs immobiliers, résidentiel, bureaux, commerce et hôtellerie.

Une fusion offensive

Les actionnaires de VLV et Petra ont décidé de fusionner les deux entités le 30 décembre 2016 pour créer une foncière immobilière de référence au Maroc. Suite à cette transaction, la foncière détient vingt-sept actifs dans quatorze villes du Royaume, soit près de 215 000 mètres carrés de surface locative et près de 500 locaux commerciaux. VLV est une filiale du groupe « Label’Vie », l’un des principaux distributeurs alimentaires et le franchisé exclusif de l’enseigne Carrefour au Maroc. En 2015, la Banque Européenne pour la Reconstruction et le Développement (BERD) a investi 45 millions d’euros dans le capital de VLV pour soutenir son expansion et pour promouvoir sa transformation en OPCI. Cette augmentation de capital a été accompagnée par la gestion de REIM Partners et l’introduction d’une nouvelle gouvernance. Petra est l’un des pionniers de l’immobilier commercial au Maroc, spécialisé dans les centres commerciaux depuis 2001. Les actionnaires de Petra sont « Best Financière » et « Sanam Holding ». Petra est propriétaire d’un portefeuille diversifié d’actifs immobiliers dans l’ensemble du Royaume.