Prorogation du dispositif Pinel : une bonne nouvelle pour les investisseurs ?

François Hollande tend la main au marché

Après des années de vaches maigres, le marché de la construction montre enfin des signes de reprise. Preuve de ce regain de dynamisme, le Commissariat général au développement durable vient d’annoncer une hausse de 7,5 %, par rapport au premier trimestre 2015, du nombre de logements autorisés à la construction au cours des trois premiers mois de l’année. Ce redressement demeure cependant fragile. Cela, le président de la République l’a bien compris.

Pour s’épargner une nouvelle crise sur ce marché ô combien stratégique, François Hollande a décidé de jouer la carte de la continuité en annonçant en avril dernier la prorogation du dispositif d’investissement locatif Pinel, « ce mécanisme qui a marché, qui marche et marchera encore puisqu'il produira ses effets jusqu'au 31 décembre 2017 ». Une décision logique au regard des résultats encourageants de ce dispositif qui, comme le souligne le chef de l’exécutif, « a enregistré une augmentation de presque 45 % des ventes pour les investisseurs en 2015, ce qui représente 50 000 ventes ».

Pourquoi le dispositif plait aux investisseurs

Sur le fonds, la mécanique du Pinel n’a pas été bouleversée par rapport à celles qui l’ont précédée.

Comme ce fut le cas dans le cadre du « Scellier ou du « Duflot », le propriétaire bénéficie, en contrepartie de son investissement et de la mise en location d’un logement à un loyer minoré, d’un avantage fiscal.

Une incitation qui prend la forme d’un taux de réduction d’impôt de 12 % pour un engagement de six ans, 18 % pour un engagement de neuf ans et 21 % pour un engagement de douze ans. Par le biais du dispositif Pinel les investisseurs ont ainsi la possibilité d’opter pour un engagement initial de six ou neuf ans. Une période que ces derniers pourront ensuite prolonger jusqu’à douze ans. Cette mesure est très appréciée par les investisseurs car elle leur permet d’ajuster la durée de leur investissement immobilier sur leurs projets patrimoniaux (préparation de leur retraite, besoin de céder le bien…) sans pour autant perdre les avantages fiscaux liés à celui-ci. Il est, à ce titre, vivement conseillé d’opter dans un premier temps pour une durée d’investissement de six ans et, le cas échéant, de prolonger sur neuf ou douze ans cet investissement. Une stratégie pleine de bon sens qui ne réduit pas la performance du bien et permet aux investisseurs d’éviter de se retrouver bloquer dans l’éventualité d’un changement de situation patrimoniale.

Un avantage fiscal limité

Si la réduction d'impôt que le contribuable est susceptible d’obtenir peut paraître très attractive, elle demeure toutefois limitée à plusieurs titres.

D’une part, elle est notamment calculée sur le prix de revient du logement et retenue dans la limite de 5 500 euros par mètre carré de surface habitable, sans pouvoir dépasser globalement 300 000,00 euros. Au maximum, la réduction d’impôt ne pourra donc s’élever au-delà de 63 000 euros sur douze ans. Il faut également garder à l’esprit que sont appliqués à ce dispositif des plafonds de ressources des loyers. Pour donner un ordre d’idée, les plafonds de loyers se situent en moyenne entre 10 % et 20 % en dessous des prix du marché.

D’autre part, les investissements Pinel réalisés en métropole peuvent perdre de leur attrait en raison de l’application du plafond global des niches fiscales à 10 000 euros. En pratique, l’investissement Pinel ne s’adresse donc qu’à peu d’investisseurs. En effet, les contribuables qui bénéficient, par exemple, d’une réduction ou d’un crédit d’impôt au titre de la garde de jeunes enfants ou de l’emploi d’un salarié à domicile voient leur capacité d’optimisation fiscale très largement oblitérée.

Aurélien Florin