Jean-François Buet (Fnaim) : « J’aimerais que le dispositif Pinel puisse mieux fonctionner pour les logements anciens »

Décideurs. Vous avez accueilli avec beaucoup d’entrain la prolongation du dispositif Pinel jusqu’au 31 décembre 2017. Quels sont à vos yeux ses principaux atouts ?

Jean-François Buet. Cette décision met fin aux inquiétudes autour d’une éventuelle absence de dispositif d’investissement locatif en 2017. Le régime Pinel a su séduire les investisseurs grâce à l’attractivité de sa réduction d’impôt et sa souplesse d’utilisation. Les contribuables peuvent, en effet, adapter la durée de leurs investissements à leurs objectifs patrimoniaux et sortir du cadre de ce dispositif au bout de six ans. Ceux qui souhaitent bénéficier de la réduction d’impôt la plus importante peuvent, au contraire, prolonger la durée de cet investissement jusqu’à douze ans. Grâce à cette disposition, les investisseurs ne se retrouvent plus bloquer sur une longue période et peuvent plus facilement faire face à la survenance d’un événement imprévu en cours d’investissement. Signalons par ailleurs la possibilité pour le propriétaire de louer ce bien à un ascendant ou un descendant. Un aménagement bienvenu qui apporte aux propriétaires une solution à la survenance d’un possible problème de logement de l’un de ses parents ou enfants.

Décideurs. Quelles sont les précautions à prendre pour les investisseurs ?

J.-F. B. En premier lieu, il convient de vérifier que les prix proposés par les promoteurs immobiliers correspondent à ceux du marché, en comparant les différents programmes immobiliers et les prix au mètre carré pratiqués dans la zone où se situe le bien. Une comparaison qui peut être faite avec d’autres biens neufs en cours de commercialisation mais aussi avec les logements existants. Certes, il y a toujours un différentiel de prix naturel entre les logements neufs et anciens mais celui-ci doit rester raisonnable, de l’ordre de 25 %. En second lieu, il faut s’assurer que le bien est en phase avec la demande locative. Est-ce que le bassin d’activité est dynamique ? Trouve-t-on des transports en commun à proximité ? Les caractéristiques du bien répondent-elles à la demande ? Investir sur des studios ne présente, par exemple, que peu d’intérêt si la ville n’accueille pas de nombreux étudiants.

Décideurs. Quel reproche peut-on faire à ce dispositif ?

J.-F. B. Ce dispositif fonctionne surtout pour les logements neufs, moins pour ceux déjà existants. J’aimerais qu’il puisse mieux fonctionner pour les logements anciens. N’oublions pas qu’en France il y a 34 millions de logements, et que chaque année ce sont seulement 320 000 nouveaux biens qui sont bâtis, soit moins d’1 % du parc immobilier. S’il faut bien évidemment soutenir la construction de logements neufs, il ne faut pas oublier de s’intéresser aux logements existants. Il est tout à fait possible de dynamiser le secteur du bâtiment en relançant les grands chantiers de rénovation. Arrêtons d’opposer la construction de biens neufs et la rénovation de logements anciens. Je souhaite voir la naissance d’un vrai statut économique et fiscal du bailleur. Je vois à Paris un grand nombre de logements vides. Donner un coup de pouce à la rénovation pourrait remettre sur le marché un grand nombre de ces biens. Enfin, je mettrais en exergue l’incohérence territoriale de ce dispositif  avec des zones (A, B, C) qui ne correspondent pas à la réalité économique du pays. Prenons l’exemple d’un territoire comme celui-là Vendée. Il est économiquement très dynamique, son taux de chômage compte parmi les plus faibles de France et pourtant il figure en zone C. Il me semblerait pertinent que ce découpage territorial réponde à d’autres critères tels que la croissance économique, le flux migratoire ou le taux de chômage.

Propos recueillis par Aurélien Florin