Gecina : tous les voyants au vert

Tous les ratios sont au vert à la suite du repositionnement stratégique de Gecina. Amorcé début 2015, son virement stratégique, accompli en se renforçant sur le bureau à Paris, lui a profité notamment en termes de revenus locatifs. Gecina a également bénéficié de revalorisation de ses actifs ainsi que d’une baisse significative de ses frais financiers.

Des revenus locatifs portés par le portefeuille de bureaux

Les revenus locatifs bruts à périmètre courant sont en hausse de + 0,6 % à 574,6 millions d’euros. Le taux d’occupation financier s’établit à 96,6 % (+ 0,2 point), conformément aux objectifs, notamment grâce à l’entrée au périmètre d’actifs entièrement loués. Les pertes de loyers découlant des cessions (BMW-Madrid, Mazagran-Gentilly, L’Angle-Boulogne) ont été intégralement compensées par des loyers additionnels. La hausse provient principalement du segment des bureaux, et est renforcée par les portefeuilles des résidences étudiantes et de la santé.

Ainsi, les tours T1&B à La Défense et le siège de PSA Avenue de la Grande Armée permettent une augmentation de + 4,4 % des revenus locatifs dépendant des bureaux, soit une valeur additionnelle de 15,3 millions d’euros compensant à la fois les cessions et mises en restructuration. Le portefeuille de résidences étudiantes et celui de la santé profitent respectivement de la livraison de quatre nouvelles résidences étudiantes et de deux établissements de santé, ce qui leur permet de totaliser une augmentation en valeur de 6 millions d’euros.

Des acquisitions génératrices de revenus

L’essentiel des investissements de l’année a été réalisé dans des opérations directement génératrices de revenus locatifs : la tour T1&B à La Défense et le siège de PSA-Grande Armée. Ces deux acquisitions représentent 1,24 milliard d’euros sur les 1,9 milliard investis ou sécurisés au cours de l’année. Le solde provient notamment d’une opération sécurisée à Boulogne-Billancourt (188 millions d’euros) et de deux opérations en risque locatif pour 295 millions d’euros  situées à Paris Gare de Lyon (tour Van Gogh-Sunflower) et à la gare Lyon Part-Dieu (Sky 56).

Sur l’exercice 2015, Gecina a également réalisé 579 millions d’euros de cession (part du groupe). Les cessions de bureaux ont permis une prime sur les expertises de plus de 27 % et représentent 374 millions d’euros. La mise en place du programme Hopper, prévoyant le programme de ventes de logement par  unités vacantes au fil du départ naturel des locataires, a permis de sécurisé 191 millions de cession avec une prime sur expertises à plus de 25 %.

La rotation du portefeuille a été effectuée avec 77 % du patrimoine immobilier total (hors santé) dans les bureaux et un renforcement significatif à Paris.

Une baisse des frais financiers profitant au résultat net récurrent

Le résultat net récurrent progresse de 10,3 % à 349,2 millions d’euros. Il profite de la hausse des revenus locatifs, du contrôle des charges opérationnelles mais surtout d’une baisse du coût moyen de la dette. Si les marges locatives sont en légère baisse (– 0,2 points à 91,6 %), les frais financiers nets diminuent de – 18,2 %.

Tous les indicateurs financiers ont progressé. Le coût moyen de la dette est tombé à 2,7 % contre 3,6 % en 2014 et la maturité moyenne de la dette a augmenté de 0,7 année à 5,7 ans. De plus, Gecina dispose de 1,7 milliard de liquidité fin 2015, ce qui lui permettrait de couvrir l’ensemble des maturités de crédit 2016 et 2017. Ces conditions lui offrent une marge de manœuvre pour les investissements à venir.

Une année 2016 dans la continuité

« Nous ne serons en 2016 ni vendeur forcé, ni acheteur contraint », résume Philippe Depoux, directeur général de Gecina.

Pour 2016, les perspectives de cessions sont à la hausse grâce à la signature d’une promesse de vente pour l’intégralité du portefeuille d’immobilier de santé. Cette cession devrait être effective au milieu d’année et rapporter 1,35 milliard d’euros.

Le pipeline engagé représente 910 millions d’euros au 31 décembre dont 353 millions restant à investir, la livraison des projets s’étalant jusqu’en 2018. La revue des actifs a permis de monter le pipeline contrôlé à 2,55 milliards (1 milliards de décaissements potentiels et 1,55 milliard de valeur actuelle des actifs). Les projets de développement sont situés à 72 % dans Paris et à 18 % dans le croissant ouest

 Gecina souhaite ainsi prolonger en 2016 la dynamique engagée l’année passée et compte notamment profiter du rebond de la demande sur Paris QCA (+ 18 %) sur la boucle sud du croissant ouest (+ 92 %) où elle est déjà présente.

Grâce aux premiers signes de reprises sur ces marchés locatifs et les derniers ajustements de la stratégie mise en œuvre depuis début 2015, Gecina envisage une croissance sous-jacente du résultat récurrent net part du groupe supérieure à 5 % (en excluant l’effet de la cession du portefeuille santé).

Stéphanie Eulalie