Immobilier : ce que réserve le marché français en 2016

L’immobilier va-t-il continuer à bien rémunérer ?

Contre toute attente, la réponse est oui et elle tient en une comparaison : celle de l’OAT 10 ans. Les spreads entre l’immobilier et les obligations d’État restent historiquement élevés, le premier rémunérant bien mieux que le second. Xavier Lépine, président du directoire de La Française, a fait le calcul : en 2015, sur le marché des bureaux, le spread entre l’OAT 10 ans et le taux de rendement prime  a atteint 4,15 % en première couronne et à La Défense, et 3,40 % en banlieue Ouest. « Même vacants, les actifs du quartier central des affaires ne perdent pas de valeur », affirme également BNP Paribas Real Estate, qui anticipe une faible remontée de l’OAT à 1,45 % en deux ans et des « taux de rendement prime à 3,25 % en 2016, avec une prime de risque immobilière toujours confortable ».

Quelle  stratégie privilégient les investisseurs ?

Celle de la diversification, afin de proposer divers cycles aux investisseurs et de délivrer le sacro-saint rendement. Pour des sociétés de gestion comme La Française ou Corum AM (lire entretien ci-dessous), cette diversification sera d’abord géographique, avec des acquisitions en Allemagne pour la première ou aux Pays-Bas pour la seconde. Mais elle sera aussi sectorielle. La Française Global REIM, très investie sur le bureau, ne cache pas sa volonté de s’orienter vers le secteur des résidences gérées. « Cela nous permettrait d’aller chercher le couple rendement/risque répondant à la demande de nos investisseurs », explique Xavier Lépine. Même l’immobilier d’habitation retrouve quelques marques d’intérêt aux yeux des investisseurs. « Le bureau a une valeur intrinsèque plus élevée qu’un immeuble de logements, mais nécessite plus de capex car son obsolescence est plus rapide. Dans un contexte où les taux se compressent et les spreads se resserrent, les actifs résidentiels redeviennent attractifs. À 1 %, cela mérite qu’on y réfléchisse », assure Marc Bertrand, CEO de La Française Global REIM.  

Les taux vont-ils rester durablement bas ?

Oui et ce, malgré la hausse des taux d’intérêt de la banque centrale américaine (Fed). « Ce niveau de taux très bas est durable pour une raison : les hyper progrès auxquels nous assistons se font sans hyper-croissance, explique Xavier Lépine. “L’uberisation” de l’économie est profondément déflationniste. Des taux à zéro ne rémunèrent ni le risque, ni le temps. Le seul actif qui le fait aujourd’hui, c’est l’immobilier, et c’est pour cela que, dans ce contexte de taux bas, ce marché va continuer à attirer les investisseurs. »

Quels volumes seront investis en 2016 ?

28 milliards d’euros, soit deux milliards de plus qu’en 2015 d’après BNP Paribas Real Estate. « Plusieurs facteurs militent pour une hausse des volumes en France, argumente Laurent Boucher, président de BNP Paribas Real Estate Advisory France : une croissance économique plus importante, des créations d’emplois, une augmentation de la demande placée, la baisse des mesures d’accompagnement et quelques hausses de loyers. » Rendez-vous dans quelques mois pour confronter les prévisions aux chiffres du marché.

Sophie Da Costa