Renaud Haberkorn est le nouveau président du directoire d’ANF Immobilier. À la tête de la filiale d’Eurazeo, il entend rééquilibrer le portefeuille de la foncière.
Renaud Haberkorn : « Faire d’ANF la foncière de référence de l’immobilier en région »
Décideurs. Quelle feuille de route vous fixez-vous à la présidence d’ANF Immobilier ?
Renaud Haberkorn. Je voudrais d’abord rendre hommage à Bruno Keller qui a fait un travail considérable ces dix dernières années pour faire d’ANF Immobilier ce qu’elle est aujourd’hui. Cette société est à la tête d’un patrimoine important et peut s’appuyer sur un actionnaire solide. Nous travaillons à en faire la foncière de référence de l’immobilier tertiaire en région.
Décideurs. Quels sont les grands axes de cette stratégie du tertiaire ?
R. H. Nous nous concentrons exclusivement sur des métropoles dynamiques où un catalyseur existe, comme l’opération Euratlantique à Bordeaux, la Part-Dieu à Lyon ou Euroméditerranée à Marseille. Cela permet de développer un flux très important pour les professionnels de l’immobilier et de générer de la création de valeur. Aujourd’hui, nous avons un volume d’actifs conséquent à Marseille mais notre objectif est de diluer cette part pour constituer un portefeuille plus équilibré. À terme, en valeur locative et sur la base du pipeline existant, ce dernier se répartira pour 38 % à Marseille, 38 % à Lyon et 15 % à Bordeaux. Le reste sera constitué d’hôtels, à Marseille et dans d’autres villes en régions. À horizon 2018/2019, notre portefeuille comportera plus de 60 % de bureaux et moins de 10 % d’habitations. Le reste sera réparti entre hôtels et commerces.
Décideurs. Vous avez dépassé le milliard d’euros de patrimoine. Quels sont vos prochains objectifs ?
R. H. Nous nous dirigeons vers le milliard et demi d’euros de patrimoine. Nous avons, en 2014, 460 millions d’euros de projets lancés, livrés ou en cours et, devant nous, un pipeline de 330 millions d’euros d’opérations sécurisées. L’ensemble de nos projets est pré-loué à hauteur de 80 % et nous permet de délivrer, en moyenne, un rendement locatif de marché supérieur à 6,5 % sur l’ensemble de notre portefeuille, auquel s’ajoute une prime à la promotion. Concernant nos investissements, nous ne regardons pas de nouvelles acquisitions pour l’instant. Notre objectif est de démontrer notre capacité à mener à bien nos projets déjà acquis et d’établir notre track record.
Décideurs. Quelles opérations avez-vous récemment réalisées ?
R. H. Nous avons acquis des actifs à Lyon, comme le siège d’Areva (36 000 m2 à la Part-Dieu) et celui d’Adecco (13 000 m2 au Carré de Soie en Vefa). À Bordeaux, nous venons de livrer deux opérations dans le quartier des Bassins-à-Flot : La Fabrique, dont un tiers est aujourd’hui loué à une antenne de l’école de commerce de Bordeaux, et la deuxième tranche du Nautilus, siège de Cdiscount. À Marseille, nous sommes le deuxième plus important propriétaire privé, avec un portefeuille historique rue de la République, composé de commerces et d’actifs résidentiels, dont une partie est destinée à être arbitrée. Nous sommes aujourd’hui à la croisée des chemins avec des opérations en cours ou livrées, notamment des hôtels et un complexe dans le nord de la ville loué à B&B, la CPAM et la SNCM.
Décideurs. Comment comptez-vous financer vos opérations ? Allez-vous signer de nouveaux partenariats avec des investisseurs institutionnels ?
R. H. Nous avons trois moyens pour financer nos opérations : le premier a consisté à augmenter notre endettement qui s’élève aujourd’hui à 48 % et n’ira pas au-delà de 50 %. Deuxième moyen, lever du capital au niveau de l’actionnariat. Pour financer nos acquisitions, nous préférons le troisième moyen : nous rapprocher d’investisseurs institutionnels, auxquels nous présentons notre stratégie et des opérations clairement identifiées. C’est ce que nous avons fait avec l’opération Silky Way à Lyon, où les Caisses d’épargne Rhône-Alpes détiennent 30 % de l’actif, et sur deux autres opérations réalisées à Lyon avec Predica. Nous avons ainsi pu lever du capital au niveau des actifs sans subir la décote que nous aurions dû concéder en émettant de nouvelles actions de la société. Les partenariats sont un bon moyen de nous financer pour réaliser des programmes ambitieux. Nous espérons en conclure de nouveaux, à Bordeaux notamment.
Décideurs. Quelles sont vos ambitions pour votre filiale, ANF Hôtels ?
R. H. ANF Hôtels, dont nous détenons 51 %, est la continuation de l’aventure B&B Hôtels. Nous nous positionnons, avec cet opérateur, comme un investisseur référent pour leurs nouvelles opérations. Notre objectif, à terme, est de constituer un portefeuille d’hôtels dans le segment économique, mais nous ne nous interdisons pas des actifs plus haut de gamme, comme notre MGallery à Lyon.
Décideurs. ANF Immobilier fait partie d’Eurazeo Patrimoine. Qu’est-ce qui distingue les deux entités au sein d’Eurazeo ?
R. H. ANF Immobilier et Eurazeo Patrimoine sont deux structures bien distinctes : la première investit dans l’immobilier tertiaire en région. La deuxième se développe à partir de trois piliers : poursuivre une stratégie opportuniste en région parisienne ; investir, en France comme en zone euro, dans des sociétés exploitant des actifs immobiliers dont elles sont propriétaires ; poursuivre une stratégie de niche sur des marchés en retournement bien définis en zone euro, comme l’Italie et l’Espagne qu’Eurazeo connaît bien. J’assure le développement d’Eurazeo Patrimoine et suis en train de constituer une équipe.
Propos recueillis par Sophie Da Costa
Crédit photo : Kriss Logan.
Renaud Haberkorn. Je voudrais d’abord rendre hommage à Bruno Keller qui a fait un travail considérable ces dix dernières années pour faire d’ANF Immobilier ce qu’elle est aujourd’hui. Cette société est à la tête d’un patrimoine important et peut s’appuyer sur un actionnaire solide. Nous travaillons à en faire la foncière de référence de l’immobilier tertiaire en région.
Décideurs. Quels sont les grands axes de cette stratégie du tertiaire ?
R. H. Nous nous concentrons exclusivement sur des métropoles dynamiques où un catalyseur existe, comme l’opération Euratlantique à Bordeaux, la Part-Dieu à Lyon ou Euroméditerranée à Marseille. Cela permet de développer un flux très important pour les professionnels de l’immobilier et de générer de la création de valeur. Aujourd’hui, nous avons un volume d’actifs conséquent à Marseille mais notre objectif est de diluer cette part pour constituer un portefeuille plus équilibré. À terme, en valeur locative et sur la base du pipeline existant, ce dernier se répartira pour 38 % à Marseille, 38 % à Lyon et 15 % à Bordeaux. Le reste sera constitué d’hôtels, à Marseille et dans d’autres villes en régions. À horizon 2018/2019, notre portefeuille comportera plus de 60 % de bureaux et moins de 10 % d’habitations. Le reste sera réparti entre hôtels et commerces.
Décideurs. Vous avez dépassé le milliard d’euros de patrimoine. Quels sont vos prochains objectifs ?
R. H. Nous nous dirigeons vers le milliard et demi d’euros de patrimoine. Nous avons, en 2014, 460 millions d’euros de projets lancés, livrés ou en cours et, devant nous, un pipeline de 330 millions d’euros d’opérations sécurisées. L’ensemble de nos projets est pré-loué à hauteur de 80 % et nous permet de délivrer, en moyenne, un rendement locatif de marché supérieur à 6,5 % sur l’ensemble de notre portefeuille, auquel s’ajoute une prime à la promotion. Concernant nos investissements, nous ne regardons pas de nouvelles acquisitions pour l’instant. Notre objectif est de démontrer notre capacité à mener à bien nos projets déjà acquis et d’établir notre track record.
Décideurs. Quelles opérations avez-vous récemment réalisées ?
R. H. Nous avons acquis des actifs à Lyon, comme le siège d’Areva (36 000 m2 à la Part-Dieu) et celui d’Adecco (13 000 m2 au Carré de Soie en Vefa). À Bordeaux, nous venons de livrer deux opérations dans le quartier des Bassins-à-Flot : La Fabrique, dont un tiers est aujourd’hui loué à une antenne de l’école de commerce de Bordeaux, et la deuxième tranche du Nautilus, siège de Cdiscount. À Marseille, nous sommes le deuxième plus important propriétaire privé, avec un portefeuille historique rue de la République, composé de commerces et d’actifs résidentiels, dont une partie est destinée à être arbitrée. Nous sommes aujourd’hui à la croisée des chemins avec des opérations en cours ou livrées, notamment des hôtels et un complexe dans le nord de la ville loué à B&B, la CPAM et la SNCM.
Décideurs. Comment comptez-vous financer vos opérations ? Allez-vous signer de nouveaux partenariats avec des investisseurs institutionnels ?
R. H. Nous avons trois moyens pour financer nos opérations : le premier a consisté à augmenter notre endettement qui s’élève aujourd’hui à 48 % et n’ira pas au-delà de 50 %. Deuxième moyen, lever du capital au niveau de l’actionnariat. Pour financer nos acquisitions, nous préférons le troisième moyen : nous rapprocher d’investisseurs institutionnels, auxquels nous présentons notre stratégie et des opérations clairement identifiées. C’est ce que nous avons fait avec l’opération Silky Way à Lyon, où les Caisses d’épargne Rhône-Alpes détiennent 30 % de l’actif, et sur deux autres opérations réalisées à Lyon avec Predica. Nous avons ainsi pu lever du capital au niveau des actifs sans subir la décote que nous aurions dû concéder en émettant de nouvelles actions de la société. Les partenariats sont un bon moyen de nous financer pour réaliser des programmes ambitieux. Nous espérons en conclure de nouveaux, à Bordeaux notamment.
Décideurs. Quelles sont vos ambitions pour votre filiale, ANF Hôtels ?
R. H. ANF Hôtels, dont nous détenons 51 %, est la continuation de l’aventure B&B Hôtels. Nous nous positionnons, avec cet opérateur, comme un investisseur référent pour leurs nouvelles opérations. Notre objectif, à terme, est de constituer un portefeuille d’hôtels dans le segment économique, mais nous ne nous interdisons pas des actifs plus haut de gamme, comme notre MGallery à Lyon.
Décideurs. ANF Immobilier fait partie d’Eurazeo Patrimoine. Qu’est-ce qui distingue les deux entités au sein d’Eurazeo ?
R. H. ANF Immobilier et Eurazeo Patrimoine sont deux structures bien distinctes : la première investit dans l’immobilier tertiaire en région. La deuxième se développe à partir de trois piliers : poursuivre une stratégie opportuniste en région parisienne ; investir, en France comme en zone euro, dans des sociétés exploitant des actifs immobiliers dont elles sont propriétaires ; poursuivre une stratégie de niche sur des marchés en retournement bien définis en zone euro, comme l’Italie et l’Espagne qu’Eurazeo connaît bien. J’assure le développement d’Eurazeo Patrimoine et suis en train de constituer une équipe.
Propos recueillis par Sophie Da Costa
Crédit photo : Kriss Logan.
