Par Olivier Carvin, président. Finotel
Pourquoi l’hôtellerie est-elle un investissement intéressant ?
Que ce soit pour répondre à l’apport cession, pour trouver un placement de bon père de famille ou bénéficier d’une bonne rentabilité, le placement dans l’hôtellerie séduit les investisseurs. Quels sont ses avantages et dans quelle mesure répond-elle aux besoins des investisseurs ? État des lieux.
L'investissement dans le secteur de l'hôtellerie a longtemps été réservé aux professionnels, aux investisseurs avertis ou aux gros patrimoines. Depuis quelques années, certains acteurs ont ouvert cet actif aux épargnants. maîtrise du management hôtelier, du choix des actifs en fonction du lieu et de leur valorisation via une identité forte et enfin culture financière sont les trois clés de cette chaîne de valeur. Ce qu'explique Olivier Carvin, le président fondateur du groupe Maranatha, en passe d'entrer dans le top 10 du secteur en France et qui a créé voici quinze ans le seul acteur intégré de l'hôtellerie.
L’hôtellerie, une valeur sûre
Si le secteur dans son ensemble enregistre un recul de l'activité en 2014, du fait de la conjoncture qui pèse sur certains types d'offres, le secteur reste en France dynamique et porteur. À l'image de ce qu'il est au niveau international. La croissance de l'économie internationale, le développement du tourisme, celui des échanges assurent une croissance stable aux actifs de qualité placés dans les très grandes villes, qui sont les principales destinations internationales, ou dans des régions et sites recherchés. Les perspectives de l’Organisation mondiale du tourisme chiffrent la croissance du nombre de touristes par an en moyenne entre?2010 et?2020 à près de 4?%, croissance évidemment soutenue par les touristes et l'activité économique en provenance des pays émergents. Et la France demeure l'une des destinations les plus visitées du monde qui a conservé sa place de leader en 2014. Le pays reçoit près de 85?millions de visiteurs par an et Paris tutoie les 30?millions. L’industrie hôtelière repose sur des fondamentaux stables et fait preuve de robustesse en période de crise.
Une demande forte, en croissance et supérieure à l'offre
Surtout, il convient, dans ce métier, de choisir au mieux, les lieux, les emplacements. De ce point de vue Paris, qui est au centre de la stratégie du groupe Maranatha constitue une ville particulièrement sûre. Le nombre de visiteurs a doublé en vingt ans ; le tourisme des pays émergents croît régulièrement et l’offre hôtelière, elle, stagne. Concernant le taux d'occupation, Paris a encore en 2014 le taux le plus élevé des capitales européennes. Et le RevPAR (Revenu par chambre disponible) augmente régulièrement pour les établissements haut de gamme, au-delà de l'inflation.
En moyenne, un hôtel parisien est plein 250 jours/an. Paris se trouve en sous-capacité, le prix de l’immobilier rend difficile la construction de nouveaux hôtels. Mais outre Paris, il faut mesurer que certaines régions ou sites, sont dans les mêmes situations ou dans des configurations similaires : les établissements de standing sur sites de vraie qualité en montagne et les lieux bien choisis du Sud Est présentent des caractéristiques qui, offrent des perspectives aussi favorables que Paris : croissance de la demande et occupation élevée. Le groupe Maranatha est concentré sur ces trois sites et s'agissant des fonds Finotel, ils n’investissent que dans des établissements parisiens.
L’hôtellerie, un métier à haute technicité, un business model
Au premier abord, le métier de l'hôtellerie est simple : faire dormir des clients. Outre la qualité intrinsèque de l'établissement et des prestations accompagnant le produit de base, l'autre véritable sujet est dans les services. Le savoir-faire est de rendre l'expérience absolument parfaite pour le client, pour le fidéliser. Cette variété de prestations, si elle enrichit et valorise le métier, a complexifié la gestion. Or celle-ci doit être, surtout dans la perspective du placement d'un investissement, sans cesse optimisée. Métier de prestations, métier de relations, métier de gestion, l’hôtellerie est un business model d’une haute technicité. Financièrement, il s’agit en effet de pratiquer le prix moyen efficace et de marger suffisamment pour rentabiliser au mieux l’investissement tout en restant attractif pour le client.
Le métier connaît aussi les mutations du 2.0 et du 3.0 via l'internet et le mobile. L'objectif est d'utiliser les moyens modernes tout en cultivant la personnalité de l'hôtel. 60?% du parc français est encore détenu par un exploitant seul, mais ce modèle est en train de changer : âge des exploitants, multiplication des prestations et services, normes plus nombreuses. Cette évolution donne toute leur place, entre l'établissement unipersonnel et les très grandes chaînes, aux acteurs comme le Groupe Maranatha qui gère aujourd’hui près de 50 hôtels sur un axe Paris-le Sud avec pour stratégie une professionnalisation de la gestion et une personnalisation forte des établissements.
Le marché de l’hôtellerie est un marché liquide et dynamique. En 2013, selon KPMG, la valeur des transactions en France était de 2,4?milliards d’euros pour les principales ventes d’hôtels en France. Elle approche 4?milliards en 2014. Pour valoriser un hôtel, deux facteurs sont pris en compte : un coefficient d'occupation qui ne cesse d’augmenter qui est propre à l’industrie et le chiffre d’affaires, qui suit au minimum l’inflation. Le chiffre d’affaires peut être amélioré par le groupe exploitant l’établissement en rénovant au mieux l’hôtel, en sublimant l’expérience client et en travaillant sur l’optimisation des marges. Pour maximiser ce chiffre d’affaires et assurer ainsi la meilleure rentabilité aux investisseurs, la gestion des actifs hôteliers par un groupe expert est donc indispensable.
L’investissement en hôtellerie, une gamme de produits clairs
Les attentes des investisseurs : l'investissement en hôtellerie a longtemps été réservé aux initiés ; il est désormais accessible à tous, via des produits agréés par l'AMF, qui répondent à une forte attente des investisseurs qui souhaitent placer sur une valeur sûre, liquide avec une rentabilité dynamique.
Les produits sont maintenant stabilisés, présentant de façon précise, les facteurs tangibles, données chiffrées et éléments permettant des prévisions de retour sur investissement et la minimisation des risques.
L'investissement dans le secteur de l'hôtellerie a longtemps été réservé aux professionnels, aux investisseurs avertis ou aux gros patrimoines. Depuis quelques années, certains acteurs ont ouvert cet actif aux épargnants. maîtrise du management hôtelier, du choix des actifs en fonction du lieu et de leur valorisation via une identité forte et enfin culture financière sont les trois clés de cette chaîne de valeur. Ce qu'explique Olivier Carvin, le président fondateur du groupe Maranatha, en passe d'entrer dans le top 10 du secteur en France et qui a créé voici quinze ans le seul acteur intégré de l'hôtellerie.
L’hôtellerie, une valeur sûre
Si le secteur dans son ensemble enregistre un recul de l'activité en 2014, du fait de la conjoncture qui pèse sur certains types d'offres, le secteur reste en France dynamique et porteur. À l'image de ce qu'il est au niveau international. La croissance de l'économie internationale, le développement du tourisme, celui des échanges assurent une croissance stable aux actifs de qualité placés dans les très grandes villes, qui sont les principales destinations internationales, ou dans des régions et sites recherchés. Les perspectives de l’Organisation mondiale du tourisme chiffrent la croissance du nombre de touristes par an en moyenne entre?2010 et?2020 à près de 4?%, croissance évidemment soutenue par les touristes et l'activité économique en provenance des pays émergents. Et la France demeure l'une des destinations les plus visitées du monde qui a conservé sa place de leader en 2014. Le pays reçoit près de 85?millions de visiteurs par an et Paris tutoie les 30?millions. L’industrie hôtelière repose sur des fondamentaux stables et fait preuve de robustesse en période de crise.
Une demande forte, en croissance et supérieure à l'offre
Surtout, il convient, dans ce métier, de choisir au mieux, les lieux, les emplacements. De ce point de vue Paris, qui est au centre de la stratégie du groupe Maranatha constitue une ville particulièrement sûre. Le nombre de visiteurs a doublé en vingt ans ; le tourisme des pays émergents croît régulièrement et l’offre hôtelière, elle, stagne. Concernant le taux d'occupation, Paris a encore en 2014 le taux le plus élevé des capitales européennes. Et le RevPAR (Revenu par chambre disponible) augmente régulièrement pour les établissements haut de gamme, au-delà de l'inflation.
En moyenne, un hôtel parisien est plein 250 jours/an. Paris se trouve en sous-capacité, le prix de l’immobilier rend difficile la construction de nouveaux hôtels. Mais outre Paris, il faut mesurer que certaines régions ou sites, sont dans les mêmes situations ou dans des configurations similaires : les établissements de standing sur sites de vraie qualité en montagne et les lieux bien choisis du Sud Est présentent des caractéristiques qui, offrent des perspectives aussi favorables que Paris : croissance de la demande et occupation élevée. Le groupe Maranatha est concentré sur ces trois sites et s'agissant des fonds Finotel, ils n’investissent que dans des établissements parisiens.
L’hôtellerie, un métier à haute technicité, un business model
Au premier abord, le métier de l'hôtellerie est simple : faire dormir des clients. Outre la qualité intrinsèque de l'établissement et des prestations accompagnant le produit de base, l'autre véritable sujet est dans les services. Le savoir-faire est de rendre l'expérience absolument parfaite pour le client, pour le fidéliser. Cette variété de prestations, si elle enrichit et valorise le métier, a complexifié la gestion. Or celle-ci doit être, surtout dans la perspective du placement d'un investissement, sans cesse optimisée. Métier de prestations, métier de relations, métier de gestion, l’hôtellerie est un business model d’une haute technicité. Financièrement, il s’agit en effet de pratiquer le prix moyen efficace et de marger suffisamment pour rentabiliser au mieux l’investissement tout en restant attractif pour le client.
Le métier connaît aussi les mutations du 2.0 et du 3.0 via l'internet et le mobile. L'objectif est d'utiliser les moyens modernes tout en cultivant la personnalité de l'hôtel. 60?% du parc français est encore détenu par un exploitant seul, mais ce modèle est en train de changer : âge des exploitants, multiplication des prestations et services, normes plus nombreuses. Cette évolution donne toute leur place, entre l'établissement unipersonnel et les très grandes chaînes, aux acteurs comme le Groupe Maranatha qui gère aujourd’hui près de 50 hôtels sur un axe Paris-le Sud avec pour stratégie une professionnalisation de la gestion et une personnalisation forte des établissements.
Le marché de l’hôtellerie est un marché liquide et dynamique. En 2013, selon KPMG, la valeur des transactions en France était de 2,4?milliards d’euros pour les principales ventes d’hôtels en France. Elle approche 4?milliards en 2014. Pour valoriser un hôtel, deux facteurs sont pris en compte : un coefficient d'occupation qui ne cesse d’augmenter qui est propre à l’industrie et le chiffre d’affaires, qui suit au minimum l’inflation. Le chiffre d’affaires peut être amélioré par le groupe exploitant l’établissement en rénovant au mieux l’hôtel, en sublimant l’expérience client et en travaillant sur l’optimisation des marges. Pour maximiser ce chiffre d’affaires et assurer ainsi la meilleure rentabilité aux investisseurs, la gestion des actifs hôteliers par un groupe expert est donc indispensable.
L’investissement en hôtellerie, une gamme de produits clairs
Les attentes des investisseurs : l'investissement en hôtellerie a longtemps été réservé aux initiés ; il est désormais accessible à tous, via des produits agréés par l'AMF, qui répondent à une forte attente des investisseurs qui souhaitent placer sur une valeur sûre, liquide avec une rentabilité dynamique.
Les produits sont maintenant stabilisés, présentant de façon précise, les facteurs tangibles, données chiffrées et éléments permettant des prévisions de retour sur investissement et la minimisation des risques.
