La Société Civile Immobilière (SCI) est une forme juridique prisée pour gérer des biens immobiliers en famille ou entre associés. Initialement, une SCI est soumise par défaut à l’impôt sur le revenu (IR), ce qui signifie que les bénéfices sont répartis entre les associés et ajoutés à leur propre déclaration fiscale. Cependant, il peut être plus avantageux, dans certains cas, de passer à l’impôt sur les sociétés (IS). Cette option permet de bénéficier d’un régime fiscal différent, parfois plus attractif selon les projets et les perspectives financières.
Quel est le meilleur moment pour une SCI de basculer à l’impôt sur les sociétés ?
Quelles sont les différences entre IR et IS pour une SCI ?
Sous l’impôt sur le revenu, les bénéfices de la SCI sont directement imposés dans la déclaration personnelle de chaque associé, au prorata de leur part de détention. Cela peut entraîner une imposition élevée si les associés sont dans des tranches d’imposition élevées, surtout en cas de fortes rentrées de loyers.
À l’inverse, sous le régime de l’IS, les bénéfices de la SCI sont imposés directement au niveau de la société. De plus, l’IS permet de déduire certaines charges comme l’amortissement des biens immobiliers, réduisant ainsi la base imposable de la société. Généralement, un notaire est nécessaire pour vous accompagner à travers cette démarche.
Les situations favorables pour un passage à l’IS
Certaines situations peuvent favoriser le passage à l’impôt sur les sociétés pour une SCI. Si les revenus locatifs de la SCI sont significatifs, le régime de l’IR pourrait rapidement devenir coûteux pour les associés. Basculer vers l’IS permettrait de réduire la pression fiscale, notamment en utilisant des amortissements, ce qui réduit les bénéfices imposables. Pour des revenus locatifs faibles, le régime de l’IR peut rester plus avantageux.
Pour des projets de réinvestissement ou de développement immobilier
L’IS est souvent plus adapté pour les SCI qui souhaitent investir dans de nouveaux biens ou rénover des bâtiments existants. En effet, sous le régime de l’IS, la SCI peut réinvestir une partie de ses bénéfices dans ces projets, tout en bénéficiant d’un taux d’imposition avantageux.
Quand éviter le passage à l’IS ?
Malgré ses avantages, l’IS n’est pas toujours le meilleur choix pour toutes les SCI. L’IS peut pénaliser les SCI en cas de cession de biens immobiliers. En effet, la plus-value réalisée par une SCI à l’IS est imposée selon les règles des sociétés, ce qui peut entraîner une taxation élevée, notamment si la valeur des biens a fortement augmenté.
Par ailleurs, le régime de l’IR est plus flexible pour les associés qui souhaitent recevoir les revenus de la SCI directement sur leur compte personnel. En basculant à l’IS, les bénéfices sont imposés dans la SCI, et toute distribution de dividendes aux associés sera à nouveau imposée au niveau personnel.
Quelles sont les démarches pour passer de l’IR à l’IS ?
Le passage de l’IR à l’IS est une option irrévocable, ce qui signifie qu’il est essentiel de bien évaluer les conséquences avant de prendre cette décision. La SCI doit en faire la demande auprès des services fiscaux, généralement lors de la déclaration de ses bénéfices.
Il est recommandé de consulter un expert-comptable ou un fiscaliste pour évaluer précisément les implications fiscales et financières de ce changement. En fonction de la situation de chaque SCI, une simulation des économies fiscales potentielles peut aider à déterminer si le passage à l’IS est réellement avantageux.
Choisir de passer à l’impôt sur les sociétés est une décision stratégique pour une SCI, qui doit être prise avec prudence et en tenant compte de nombreux paramètres. Le passage à l’IS peut être favorable si la SCI génère des revenus importants, souhaite réinvestir ses bénéfices, ou dispose de biens de grande valeur à amortir. Cependant, il convient de rester vigilant et de bien analyser l’impact sur le long terme.
