Malgré les difficultés économiques provoquées par les mesures de confinements imposées pour enrayer l’épidémie de Covid-19, les sociétés de gestion immobilières se montrent rassurantes sur les capacités de résistance des SCPI. Une vision partagée par la présidente d’Altixia REIM, Sonia Fendler.
S. Fendler (Altixia) : "Il ne faut pas s’attendre à une baisse drastique des prix de l’immobilier"
Décideurs. Comment s’est comportée votre collecte au cours des derniers mois ?
Sonia Fendler. Nos deux SCPI, Altixia Cadence XII et Altixia Commerces, ont connu un excellent démarrage. Le 31 mars 2020, un an après leur lancement, elles comptaient 66 millions d’euros d’encours. La collecte s’est maintenue à un bon niveau au cours du premier trimestre 2020. Notre module de souscription entièrement dématérialisé fut un précieux soutien à la poursuite de cette dynamique, notamment les premières semaines de confinement. En avril, la collecte s’est cependant fortement ralentie. Nous anticipons désormais une remontée progressive des versements à partir du mois de juin.
Assiste-t-on à une accélération des cessions de parts de SCPI ?
Aucune société de gestion n’a fait l’objet de vagues de rachat sur les SCPI. Pour notre part, nous n’avons reçu aucune demande de retrait.
Peut-on craindre une baisse des prix de l’immobilier ? Pensez-vous ralentir vos acquisitions pour profiter de meilleures opportunités à moyen terme ?
Nous sommes vigilants. Il est difficile d’évaluer d’ores et déjà les éventuels impacts mais il ne faut cependant pas s’attendre à une baisse drastique. Dans tous les cas, s’il devait y avoir une baisse, elle n’interviendra pas avant 2021. Attendre cet hypothétique réajustement avant de déployer notre programme d’acquisition serait dommageable pour la performance des véhicules. Nous maintenons le calendrier de nos investissements et restons à l’affut des bonnes opérations. Nous recherchons des actifs de taille réduite, détenus par des particuliers ou des petites structures, ayant notamment potentiellement besoin de vendre rapidement.
"Aucune société de gestion n’a fait l’objet de vagues de rachat sur les SCPI"
Les épargnants doivent-ils anticiper une baisse des rendements de leurs SCPI en 2020 ?
Nous sommes partis du postulat que l’immobilier était un monde qui manque de transparence. On prend donc soin de communiquer sur les potentiels impacts de la crise sur les taux de rendement de nos SCPI. Nous nous sommes engagés sur des taux de rendement minimum entre 4,5 % et 5 % net pour 2020 en maintenant un report à nouveau significatif sur chacune des SCPI. Au cours du premier trimestre, nous avons d’ailleurs encaissés tous les loyers prévus. Le second trimestre sera logiquement plus difficile.
Comment accompagnez-vous vos locataires dans cette période difficile ?
Nous avons fait le choix de ne pas déléguer la gestion de nos biens. Ce positionnement nous donne l’avantage de bien connaître nos locataires. Nos équipes ont une proximité très forte avec les TPE/PME qui louent nos immeubles. Au cas par cas et selon les secteurs d’activité, nous avons été amenés à leur proposer trois mois de franchise de leurs loyers, et pour certains un passage en mensualisation. Pour les locataires en difficulté, nous proposons des reports progressifs de leurs loyers pour les accompagner dans la reprise de leur activité. En contrepartie, nous leur avons seulement demandé d’augmenter la durée de leur bail. Si les TPE/ PME font tout ce qui est en leur pouvoir pour verser leurs loyers, les grandes marques suivent une voie parfois différente. Nous sommes ainsi étonnés de constater que certaines d’entre elles ont décidé, de manière arbitraire, de ne pas régler leur loyer. Il est donc évident que pour elles nous ne ferons aucun geste. Nous leur rappelons que leurs loyers rémunèrent les épargnants qui nous ont fait confiance.
Vous êtes encore en phase levée de fonds et d’acquisition d’actifs. Vos achats ont-ils été bloqués par la crise ?
Pendant le confinement, nous avons réussi à faire deux acquisitions, un immeuble de bureaux à Saint Grégoire, près de Rennes, occupé par les équipes de BNP Paribas et de SERES (une marque Docaposte filiale du Groupe la Poste), l’autre dans le 17éme arrondissement de Paris dont le locataire est un restaurant avec vente sur place et en livraison/à emporter. Des achats devraient également se concrétiser en région d’ici la fin du mois.
"Pour les locataires en difficulté, nous proposons des reports progressifs de leurs loyers pour les accompagner dans la reprise de leur activité"
Quels sont les profils de vos locataires dans votre SCPI dédiée aux commerces, secteur par nature plus vulnérable aux mesures sanitaires ?
Nous détenons un grand nombre de biens accueillant des sociétés de tout type, notamment alimentaire mais également dans le secteur des loisirs (Bowling, Escalade, Golf virtuel, Escape Game …). Ces dernières souffrent de cette crise mais ont l’avantage de ne pas avoir de coûts fixes élevés. Nous pensons qu’elles auront la capacité de rebondir. Les français auront besoin de se distraire une fois que l’économie aura repris son rythme de croisière.
Vous avez récemment lancé un OPCI grand public Altixia Valeur en partenariat avec Edmond de Rothschild Asset Management. Quel est son positionnement ?
Nous nous plaçons dans une optique de création de valeur. Celle-ci pourra notamment se faire par le biais d'investissements dans des immeubles en Vente en Etat Futur d'Achèvement (VEFA) ou par la réalisation des travaux de rénovation. Dans cette optique, nous avons récemment fait l’acquisition de murs de deux futurs hôtels exploités sous franchise Hilton dans le centre de Tours, dont la livraison en prévue en juillet 2021. Un investissement qui répond au double objectif de la recherche de revenus et de la valorisation des biens immobiliers sur le long terme. Nos équipes travaillent également sur l’acquisition de commerces, principalement alimentaires, de pieds d’immeubles et de plusieurs actifs de rendements. Nous avons trois ans pour démarrer la poche financière. Rothschild Asset Management aura pour mission de gérer les actifs financiers d’une façon très prudente, en limitant la volatilité. Ce sera avant tout un véhicule de capitalisation qui ira chercher des actifs immobiliers que l’on trouve plus souvent dans des Clubs Deals dédiés aux grosses fortunes ou aux institutionnels, tout en étant diversifié.
La SCPI Altixia Cadence XII a vocation à être investie à l’étranger. La crise du Covid-19 va-t-elle vous amener à revoir cette stratégie ?
C’est évidemment un coup de frein. Nous avions visité de nombreux biens en Espagne et au Portugal. Notre diversification européenne interviendra plutôt en 2021.
