M. Khalifé (MNK Partners) : "L’immobilier n’est pas le remplaçant du fonds en euros"

Décideurs. Comment MNK Partners se distingue dans le secteur des sociétés de gestion ?

Mansour Khalifé. MNK Partners est une société de gestion agréée par l’Autorité des marchés financiers (AMF) en tant qu’AIFM bénéficiant du passeport européen. Cela veut dire que nous structurons des fonds d’investissement immobilier que nous gérons nous-mêmes, en France mais aussi partout en Europe et actuellement au Luxembourg.

Notre approche de société de gestion « boutique » œuvrant, en sus de la performance, à un service exclusif, transparent, éthique dans l’intérêt de nos investisseurs et partenaires est ancrée dans l’ADN de notre société.

Nous avons gagné la confiance de nos investisseurs, qui est le moteur même de notre activité, grâce à notre disponibilité et notre pédagogie à leur égard, un reporting régulier et transparent, la réalisation des objectifs, mais aussi et avant tout par notre capacité à être créatif, innovant dans un marché qui devient de plus en plus compliqué. Pour cela, nous assumons notre volonté de pénétrer de nouveaux marchés, moins classiques, plus émergents mais néanmoins source de croissance et de création de valeur à long terme.

D’après nous, le métier de gérant de fonds immobilier doit s’adapter selon deux paramètres majeurs : la croissance économique et démographique sur les marchés dans lesquels nous investissons et l’évolution du mode de vie des êtres humains, premiers et uniques occupants/utilisateurs de la matière immobilière.

Notre vision va au-delà du simple acte d’investir dans l’immobilier et nous pensons que la classe immobilière, étant de plus en plus considérée comme un atout dans la constitution des patrimoines, doit être pensée dans une logique d’ « allocation » et non dans une logique d’« achat ».

En effet, là où les valeurs mobilières dans leurs diversités (actions, obligations, structurés, produits de taux, indices, trackers, ETF…) permettent de concevoir en fonction du profil d’investisseur une allocation dans un portefeuille, nous privilégions la même approche dans l’immobilier : tout investisseur, quelle que soit sa surface financière, doit pouvoir structurer son patrimoine immobilier dans une logique d’allocations, sur des stratégies rendement/risque/liquidité/duration différentes pour répondre à ses besoins à toute étape de sa vie. C’est d’autant plus vrai que l’immobilier devient l’attraction des capitaux !

Les investisseurs semblent réfréner leurs ardeurs sur les marchés cotés. Quelle proposition de valeur peuvent-ils trouver sur d'autres classes d'actifs comme l'immobilier ?

La chanson dure depuis quelques années. Oui, les marchés cotés vivent un désamour de la part des investisseurs, dû à une volatilité aiguë, un manque de lisibilité, les « crises » à répétition incomprises, sans parler de l’avènement possible d’une prochaine crise dont personne n’est capable de dire quand elle surviendra, quelle sera son ampleur et d’où elle viendra. Cela crée une phobie chez les investisseurs et une peur de « perdre » – voire de « tout perdre » – et qui, de facto, vont éviter ou même refuser toute prise de risque.  Ce manque de lisibilité pousse les porteurs de capitaux à se replier vers des classes d’actifs plus claires, moins volatiles et plus tangibles, dont l’immobilier.

Un autre phénomène a accentué ce phénomène de refuge : les taux d’intérêt négatifs ! En effet, les porteurs de capitaux sont confrontés aujourd’hui à une donne sans précédent : l’argent coûte de l’argent ! Autrement dit, là où nous étions habitués à faire fructifier notre épargne en favorisant une liquidité quasi immédiate, la tendance s’inscrit dans une incapacité de coupler rendement et liquidité, la crise sur le fonds en euros en est les prémices.

Nous sommes néanmoins face à un dilemme stressant : il faut dorénavant choisir entre un placement liquide mais coûteux ou un placement rémunérateur mais peu liquide.

Cette inversion du consensus logique des investisseurs est le phénomène inverse à celui que nous vivions déjà en 2006/2007, lorsque les taux cotaient encore à plus de 5 % et que nous nous interrogions sur l’intérêt d’investir dans la pierre alors que le monétaire offrait quasiment les mêmes rendements que ceux de l’immobilier.

Les épargnants adoptent une philosophie du « ce qui est pris n’est plus à prendre », privilégiant les rendements distribués à ceux capitalisés ou en value add.

Ce besoin de lisibilité et de rendement dirige donc les épargnants de plus en plus vers l’immobilier, considéré comme une classe d’actifs offrant un versement de dividende régulier (trimestriel en général).

Mais ne nous méprenons pas, l’immobilier n’est pas le remplaçant du compte à terme, du compte d’épargne ou même du fonds en euros comme on peut l’entendre. Les rendements de l’immobilier se dessinent avant tout par les stratégies déployées, les localisations géographiques et les destinations des actifs. Autrement dit, tout l’immobilier ne se ressemble pas et au-delà des moyennes de marché qui montrent uniquement des tendances, les rendements peuvent être très hétéroclites, pour ne pas dire volatils, et s’apprécient avant tout par le momentum d’entrée sur le marché, c’est-à-dire savoir comment est déployée la collecte : en haut de cycle ou en bas de cycle ?

"Choisir entre un placement liquide mais coûteux ou un placement rémunérateur mais peu liquide"

Justement, comment expliquez-vous l'engouement des grands investisseurs pour cette classe d'actifs ?

Par le réflexe du tangible, du concret, du compréhensible ! Le monde financier est en métamorphose, les réflexes doivent se reprogrammer et le capital devient électronique et virtuel, dans le sens où la monnaie de banque tend à disparaître et dans certains pays du nord de l’Europe, n’existe plus.

Dans le passé, en période de crise ou de guerre, il était commun de stocker des billets sous les matelas ou en lieu sûr. De nos jours, cela n’étant plus possible, nos économies étant devenues « cashless », les acteurs investisseurs préféreront une proximité avec les actifs tangibles, visibles et avec leur gérant. Cette réalité est aussi valable pour les obligations et dettes privées qui ont vu leur encours croître de manière vertigineuse sur les dernières années que pour l’immobilier en général.

Nous sommes tous devenus des « Saint-Thomas » ! J’achète ce que je maîtrise et vois !

Comment percevez-vous la forme à venir du marché de l'immobilier dans le cadre de la politique de taux bas actuelle ?

C’est acté ! Les taux resteront bas et pour un bon moment. Tel est le consensus des banques centrales dans le monde, en passant par la BCE, la Fed et autres.

Si la nouvelle donne, selon le président de la Fed, Jerome Powell, est une situation chronique de « taux bas, une inflation plus basse et une croissance plus basse », cette modification des grilles de lecture doit s’opérer au niveau de tout investisseur ou épargnant : dorénavant, la recherche d’un capital garanti et de surcroît rapportant plus de 0 % relève de l’ordre du miracle.

Dans notre monde occidental, les économies peinent à se relancer pour satisfaire le train de vie des contribuables, les politiques de « planche à billet » ne trouvant pas de résultat positif, engendrant, parfois, des effets contraires à ceux escomptés : les théories de cause à effet économiques ne tiennent plus – dixit la politique d’assouplissement quantitatif européenne – et un autre paramètre s’impose comme la seule métrique : « la confiance ».

Un taux d’intérêt est par nature l’expression même de la rémunération d’un capital. Il est censé rétribuer le nominal (le capital), le risque pris par un épargnant et intégrer la marge de l’entremise.

Ainsi, dès lors qu’un placement monétaire génère un taux négatif, devons-nous conclure que la prime de risque est inexistante ? À l’heure du « je vois donc j’achète », les porteurs de capitaux cherchent le plus possible à sécuriser leur patrimoine, en évitant de perdre des bouts au passage et dans le meilleur des cas en gagner un peu. Mais si le risque zéro n’existe pas, cela impliquerait une prime de risque positive, tout comme les marges des banquiers, donc par différence une rémunération du capital négative au-delà des indices cotant aujourd’hui à - 0,5 %. Pour le dire différemment, restez liquide vous perdrez entre - 0,5 % et -1% par an, soit entre 5 et 10 % de votre patrimoine financier sur dix ans.

La prise de risque devient donc inévitable pour pérenniser son patrimoine financier !

Les taux bas ont un effet direct sur les prix de l’immobilier et l’engouement des acteurs, créant un excès de liquidité déséquilibrant l’offre et la demande, la première se trouvant moins importante. Couplés à des taux de financement de l’immobilier historiquement bas, cela engendre une inflation des prix de l’immobilier, stimulant des appétits inconditionnels de certains acteurs investisseurs prêts à tout rafler sous prétexte d’un effet de levier bonificateur. En effet, les niveaux bas des taux de capitalisation à l’achat (i.e. la cherté de l’immobilier) laissent entrevoir que les rendements versés aujourd’hui par les fonds d’investissements immobiliers ne seraient portés que par un effet de levier important, d’autant plus quand les taux d’endettement sont élevés, avoisinant sur certains fonds des taux de 65 à 70 %, générant ainsi une prime de risque plus grande et laissant présager un potentiel effet boomerang dans l’hypothèse d’une remontée des taux d’intérêt.

Dans un marché où les stocks sont de moins en moins importants, croulant sous un excès de fonds disponibles, la liquidité du marché immobilier se révèle de plus en plus courte ; ainsi tout se vend vite et tout s’achète vite ! Cet état de marché est selon nos convictions conjoncturel et nous témoignons aujourd’hui sur ce marché de comportement plus « acheteur » qu’investisseur, ce qui fait porter davantage de risque sur une durée qui naturellement est plus longue quand nous parlons d’immobilier.

"La prise de risque devient inévitable pour pérenniser son patrimoine financier"

Concernant vos véhicules d'investissement, quelles sont leurs stratégies respectives ?

Nous sommes moins euphoriques et plus concentrés ! Dans ce contexte d’agitation et d’hésitation, nous gardons le sang-froid nécessaire à tout acte d’investissement qualitatif.

Ainsi, nos process restent les mêmes avec des due diligences et analyses sérieuses, poussées et toujours dans l’intérêt de l’investisseur. Nous ne stressons pas le temps pour écouler le cash collecté, mais, bien au contraire, nous donnons le temps nécessaire pour faire les bonnes affaires même si cela doit nécessiter quelques mois de latence des fonds collectés. À ce titre, et anticipant l’accroissement du phénomène de cherté du marché, nous avons souhaité un délai de jouissance de six mois dans nos fonds, apportant à nos investisseurs la sécurité et la sérénité dans leur investissement.

Quelle est la stratégie du fonds MNK One ?

La stratégie de notre fonds MNK ONE, fonds de rendement pan-européen, lancé officiellement en juin 2019, offre à nos mandants la possibilité de faire fructifier leur capital sur une durée conseillée de huit années, en investissant sur des actifs immobiliers Core, c’est-à-dire offrant une bonne localisation de nos actifs, de bons locataires engagés sur des durées de bail d’assez long terme (en moyenne dix années). Le rendement espéré s’établira entre 5 et 7 % intégrant un taux d’endettement moyen de 50%.

Moins de six mois après son lancement, MNK ONE est déjà investi à Dublin, et sous promesse pour un deuxième actif dans cette même ville avec un troisième actif à Varsovie. Nous ciblons aussi d’autres pays en Europe du Sud et d’Europe centrale.

Nous répondons par cela à une demande vitale de placement du capital de nos investisseurs, en offrant une alternative tant aux comptes d’épargne et fonds en euros qu’aux SCPI et fonds indéfiniment ouverts.

En effet, nous sommes convaincus qu’une stratégie se lit sur une durée limitée, sur un cycle. Il nous paraissait donc important de proposer des fonds avec une durée de vie de huit à dix ans, offrant la possibilité à nos clients de réarbitrer leur position au bout d’un cycle, ce qui n’est pas dans l’état d’esprit d’un placement en SCPI, par exemple.

"Nous donnons le temps nécessaire pour faire les bonnes affaires"

Comment faire du rendement ad vitam sur une même et unique stratégie, un même fonds ouvert et dans un monde en pleine mutation ?

La réponse est compliquée, de surcroît en l’absence d’une volonté des gérants de limiter, voire d’arrêter leur collecte. Un fonds ouvert en continu contredirait donc la logique de bon père de famille : pénétrer un marché en bas de cycle et en sortir en haut de cycle.

Chez MNK, nous sommes partisans des fonds de volumétrie moyenne (200 à 500 M€), bénéficiant d’une fenêtre de collecte limitée, pour saisir et déployer une stratégie. Ainsi, structuration adéquate, temporalité adaptée sont couronnées par une structure de frais la plus faible du marché, mettant l’intérêt des investisseurs au centre de notre action d’investissement. Certains sont toutefois convaincus que la rémunération des gérants immobiliers est très élevée comparé à d’autres gérants de classes d’actifs financiers. La rareté de l’offre ainsi que la complexité d’accession à l’immobilier pouvaient encore l’expliquer il y a quelques années, néanmoins les modes de rémunération doivent évoluer dans une logique de rétribution d’une valeur créée et pas uniquement pour couvrir les frais d’intermédiation en sus de la rémunération des gérants.

Quelles sont vos ambitions à court et moyen termes ?

MNK ONE étant lancé, nous ambitionnons sur 2020 d’accélérer notre gamme d’offres de solutions en continuant avec le même état d’esprit : répondre à une demande et/ou problématique d’investisseurs, avec la meilleure structuration et des frais toujours mesurés avec des intérêts convergents.

L’année 2019 a été marquée par le lancement de notre activité de gestion collective. Hormis le positionnement de notre société qui gagne en visibilité, nous avons cumulé fin 2019 environ 400 M€ d’actifs gérés et conseillés en France et en Europe. Nous gérons deux fonds professionnels – MNK ONE sous la forme d’un FIAR luxembourgeois et un OPPCI confidentiel et dédié à une grande famille française – et nous conseillons des actionnaires commandités luxembourgeois tout comme de grandes familles françaises.

Forts d’une équipe resserrée, d’une dizaine de personnes, nous envisageons de faire croître nos effectifs tant à Paris qu’au Luxembourg où nous venons d’inaugurer nos nouveaux bureaux.

Notre ADN de société de gestion « boutique » avec des gérants engagés et à l’expérience internationale nous positionne comme des experts et spécialistes des marchés immobiliers européens. Notre volonté s’étend au-delà de l’Europe poussant les frontières et projetant de développer dans les prochaines années d’autres solutions axées sur des marchés plus émergents.