IFI : qui es-tu ?

Exit l’ISF et l’ombre de la discrimination des riches, bienvenue à l’IFI qui se place comme le nouveau moteur de l’investissement dans les entreprises françaises. L’impôt sur la fortune immobilière change la philosophie de cette catégorie d’imposition, en ce que 50 % de son assiette est soustraite, mais il reste tout de même à savoir si le cadre juridique suit cette évolution. Ce dont on peut être certain, c’est que le seuil d’imposition demeure identique à celui de l’ISF à savoir 1,3 millions d’euros…

L’immobilier au sens large

L’IFI n’appréhende en apparence « que » le patrimoine immobilier. Toutefois, lorsque l’on regarde de plus près, c’est non seulement l’immobilier physique telle qu’une résidence principale (l’abattement de 30 % est conservé) ou une résidence secondaire, mais aussi l’immobilier-papier que l’on trouve dans des placements tels que les OPCI et SCPI, qu’ils soient détenus directement ou non (assurance-vie, contrats de capitalisation). Sur ce dernier point, il est utile de préciser que les redevables n’ont pas à reporter leurs participations indirectes inférieures à 10 % au capital d’une société détentrice. Attention, ce régime ne doit pas être confondu avec celui de la taxation des « actions de sociétés foncières cotées si la participation directe ou indirecte est égale ou supérieure à 5 % du capital et des droits de vote », comme l’explique Catherine Costa, chef du pôle solutions patrimoniales chez Natixis Wealth Management. L’ancienne notaire ajoute également que « pour certains actifs, il appartiendra aux organismes gestionnaires de communiquer à chaque détenteur de part « la valeur de la fraction correspondant aux biens immobiliers ». Par ailleurs, si la société civile immobilière présente bien des charmes, elle entre aussi dans la base imposable de l’IFI.

En outre si la détention en usufruit est le résultat d'une succession légale, l’usufruitier et le nu-propriétaire du bien sont imposés séparément sur la valeur de leurs droits respectifs. En revanche, lorsque l'usufruit du conjoint survivant trouve son origine dans un testament ou une donation entre époux, ce dernier reste redevable de l'IFI pour la valeur en pleine propriété.

De nombreuses exclusions de la base imposable

Si l’immobilier recouvre une partie importante du patrimoine appréhendé par l’IFI, sont en revanche exclus de la base imposable :

• Les biens immobiliers affectés à l'activité professionnelle du redevable ;
• Les biens affectés à une activité de location meublée professionnelle ;
• Les œuvres d'art ;
• Les PEA, les PEE, les comptes-titres ainsi que les assurances-vie, sauf pour la part investie en SCPI et en OPCI ;
• Les fonds d'investissement dits « alternatifs », à condition que les actifs immobiliers représentent moins de 20% de l'actif total ;
• Les exonérations partielles concernant les bois et forêts ou de groupements forestiers, les terres agricoles sont maintenues.

On notera également le maintient de l’exonération à hauteur de 75 % des dons aux organismes d’intérêt général, dans la limite de 50 000 euros.

Un processus de déclaration simplifié

Il n’y a plus de document ad-hoc, la déclaration d’IFI se fera directement sur le formulaire 2042. Les premières déclarations seront transmises par le Trésor dans le courant du mois d’août 2018.